في Grupo dhoce نضع بين يديك شبكة مشترين محليين ودوليين، وعرضاً مدروساً لعقارك، ودعم فريق يضم مهندسين معماريين ومحامين في التخطيط العمراني ومختصين ماليين.
نبدأ بتقييم واقعي دون التزام، ونصمّم معك أفضل استراتيجية بيع.
البيع الجيّد ليس مجرد نشر إعلان.
اطلب تقييمك
أخبرنا بالعقار الذي ترغب في بيعه ونُعدّ لك تقييمًا واقعيًا، دون أي التزام.
ماذا يحدث بعد ذلك
- نتواصل معك خلال أقل من 24 ساعة عمل.
- ندرس عقارك وسوق منطقتك.
- نقدّم لك تقييمًا واستراتيجية بيع، دون أي التزام.
لماذا تبيع مع Grupo dhoce
انتشار وطني ودولي
نعمل مع مشترين إسبان ودوليين —بريطانيين وإسكندنافيين وألمان وسويسريين وبلجيكيين— ومع شبكة من الوكالات الشريكة. يصل عقارك إلى من يبحث عنه، هنا وفي الخارج، عبر موقعنا والبوابات العقارية الرائدة وعلاقاتنا في كل سوق.
استراتيجية وظهور
كل عقار يحتاج إلى استراتيجية خاصة به. نحلّل موقعه في السوق ونصمّم خطة تجارية تجمع التصوير الاحترافي والفيديو والمحتوى الرقمي والبوابات العقارية والحملات الإعلانية لإبراز مزاياه وجذب مشترين جادّين.
أمان قانوني متكامل
لدينا داخل المجموعة محامون متخصصون في قانون التخطيط العمراني. نراجع الوضع القانوني والعمراني لعقارك، ونستبق المشكلات المحتملة، وننسّق المستندات اللازمة لتمضي العملية بأمان حتى التوقيع.
جهة اتصال واحدة
مستشار واحد من dhoce ينسّق العملية كاملة ويصبح مرجعك: التقييم والاستراتيجية التجارية والزيارات والتفاوض والإجراءات حتى التوقيع. متابعة قريبة وتواصل واضح، بدعم من فريقنا الفني والقانوني والتجاري.
كيف نعمل
التقييم والتحليل
ندرس عقارك وخصائصه وسوق المنطقة لنحدّد منذ اللحظة الأولى تقييمًا واقعيًا واستراتيجية بيع. دون التزام.
خطة التسويق
نصمّم استراتيجية تناسب عقارك: التموضع، المشتري المستهدف، التصوير الاحترافي، الفيديو، المخططات والمواد التي تبرز مزاياه.
النشر والترويج
نطلق عملية البيع عبر موقعنا والبوابات الوطنية والدولية ووسائل التواصل الاجتماعي وشبكة الوكالات الشريكة، مع إجراءات ترويجية مناسبة لكل عقار.
الزيارات والتفاوض
نؤهّل المشترين وننظّم الزيارات ونتابع كل فرصة. نقدّم لك المشورة أثناء التفاوض للحصول على أفضل شروط البيع.
التوقيع وما بعد البيع
ننسّق المستندات والإجراءات القانونية والضريبية والتوثيقية حتى التوقيع. ونبقى معك بعد ذلك: نقل عقود الخدمات، وتسوية ضريبة ارتفاع قيمة الأرض، وما تبقّى من إجراءات.
بعض نصائحنا
ماذا يقول عملاؤنا
Victor M. أنصح بهم 100%! تعامل عائلي جداً. اشتريت عن طريقهم منزلاً متلاصقاً في بوثويلو. إدارة عقارية لا يمكن تحسينها. أما الترميم فلا أستطيع أن أصف بالكلمات الموهبة والإبداع وراء هؤلاء الروّاد الرائعين!! شكراً على كل شيء، grupo dhoce!!
مترجمة من الإسبانية
Javi J. كان التعامل ممتازاً في كل لحظة. لم يساعدونا فقط في عملية الشراء على أكمل وجه، بل أيضاً في الإجراءات اللاحقة لتقديم الضرائب والتسجيل. يظهر أنهم يحبون ما يفعلون! أنا سعيد جداً بالنتيجة. أتمنى لكم كل التوفيق. تحياتي!
مترجمة من الإسبانية
Eryka V. اهتمام لا مثيل له، وخدمة ممتازة من جميع الموظفين. يستمعون إلى احتياجاتك وينصحونك ويعرضون عليك كل الخيارات، فهم يعرفون القطاع والمنطقة جيداً. مستعدون لمساعدتك حتى فيما لا يعنيهم، وهذا يقول الكثير عن احترافيتهم. من المُرضي جداً العثور على هذه الشركة.
مترجمة من الإسبانية
Raúl Y. قبل عام بعتُ بيتي عن طريقهم، وساعدوني أيضاً على شراء البيت الذي أسكنه الآن. لم تكن التجربة لتكون أفضل. محترفون كبار. أنصح بهم بشدة. ليديا وإكتور رائعان (حسناً، إكتور متذمّر قليلاً لكنه عبقري)
مترجمة من الإسبانية
أسئلة شائعة عند البيع
- ما هي أتعابكم؟
- تُحدَّد أتعابنا وفقًا لخصائص كل عملية، وتُثبَّت كتابيًا منذ البداية. ويحظى جميع عملاء dhoce بالمستوى نفسه من الاهتمام والاستشارة والتغطية المهنية طوال عملية البيع. وقد تتضمن بعض اتفاقيات التسويق الحصري خدمات إضافية تُوضَّح تفاصيلها مسبقًا مع المالك.
- هل تعملون بعقد حصري؟
- نعمل على أساس حصري وكذلك بنظام التسويق المفتوح (غير الحصري). وتمتد اتفاقيات الحصرية لمدة لا تقل عن ستة أشهر، وتتضمن خدمات إضافية، مثل شهادة كفاءة الطاقة، وشهادة عدم وجود مخالفات عمرانية، والترويج على المستويين الوطني والدولي عبر حملات مدفوعة مع ظهور مميز على أهم المنصات التي تختارها dhoce، إلى جانب استراتيجية مخصصة للمحتوى والنشر على وسائل التواصل الاجتماعي. وتُحدَّد الشروط والخدمات المشمولة كتابيًا دائمًا قبل بدء التسويق.
- هل التقييم مدفوع أو ملزِم؟
- التقييم الأولي للعقار لا يترتب عليه أي تكلفة ولا أي التزام بالتعاقد. ويحلل فريقنا العقار وموقعه وخصائصه ووضع السوق لتحديد نطاق قيمة مدروس. وبعد ذلك، يقرر المالك بحرية ما إذا كان يرغب في بدء تسويق عقاره مع dhoce.
- ما التكاليف التي يتحمّلها البائع؟
- تعتمد التكاليف التي يتحملها البائع على الظروف المحددة للعملية وعلى وضع العقار. ومن أكثرها شيوعًا: plusvalía municipal (ضريبة بلدية على زيادة قيمة الأرض)، والضريبة المحتملة على الربح المحقق، وشطب الأعباء أو الرهون العقارية، والتكاليف اللازمة لاستيفاء المستندات المطلوبة للبيع. وقبل التوقيع، يُستحسن مراجعة كل حالة على حدة لتحديد البنود المنطبقة.
- ما هي ضريبة الزيادة العقارية البلدية ومن يدفعها؟
- تُعدّ plusvalía municipal ضريبة محلية قد تُستحق عند نقل ملكية عقار حضري، وتُفرض على الزيادة في قيمة الأرض وفقًا للشروط التي ينص عليها القانون. وبوجه عام، يتحملها البائع في عملية البيع، وإن كانت هناك حالات خاصة قد يختلف فيها هذا الالتزام. ويعتمد احتسابها، من بين عوامل أخرى، على القيمة المساحية (الكاداسترالية) للأرض، والمدة المنقضية منذ الاقتناء، والقواعد المعمول بها في كل بلدية.
- هل عليّ دفع ضريبة الدخل على الأرباح؟
- قد ينتج عن بيع العقار ربح أو خسارة رأسمالية يجب التصريح بها ضمن IRPF (ضريبة الدخل على الأشخاص الطبيعيين في إسبانيا). وتعتمد الضريبة، من بين عوامل أخرى، على قيمة الاقتناء وقيمة النقل والمصاريف القابلة للاحتساب ضريبيًا. وتوجد حالات إعفاء معينة، مثل إعادة الاستثمار في المسكن الرئيسي أو بيع المسكن الرئيسي من قِبل من تزيد أعمارهم على 65 عامًا، شريطة استيفاء المتطلبات القانونية.
- ما المستندات التي أحتاجها للبيع؟
- تعتمد المستندات المطلوبة على خصائص العقار ووضع المالك، لكنها تشمل عادةً سند الملكية، ووثيقة الهوية، وإيصال IBI (ضريبة العقارات في إسبانيا)، وشهادة كفاءة الطاقة، والمستندات المتعلقة بأي أعباء أو رهون عقارية محتملة. وإذا كان العقار تابعًا لاتحاد ملاك، فسيلزم تقديم شهادة تثبت سداد المستحقات لاتحاد الملاك. وقد تلزم أيضًا مستندات عمرانية أو مستندات أخرى خاصة بحسب نوع العقار، لذا يُستحسن مراجعة كل حالة على حدة قبل بدء البيع.
- هل شهادة كفاءة الطاقة إلزامية؟
- نعم، بوجه عام يُشترط وجود شهادة كفاءة طاقة سارية لبيع مسكن. وتقدم هذه الوثيقة معلومات عن استهلاك العقار للطاقة وانبعاثاته، ويجب أن تكون متاحة طوال عملية التسويق. وينص القانون على بعض الاستثناءات، لذا يُستحسن مراجعة كل حالة بعينها.
- إن لم أكن مقيماً في إسبانيا، كيف يعمل الاقتطاع بنسبة 3٪؟
- عندما يكون بائع العقار غير مقيم ضريبيًا في إسبانيا، يجب على المشتري، بوجه عام، أن يقتطع 3% من سعر البيع ويوردها إلى Hacienda (مصلحة الضرائب الإسبانية) على حساب الضريبة المستحقة على البائع. ولا يعني هذا الاقتطاع بالضرورة أنه المبلغ النهائي الواجب سداده، إذ تجري تسويته لاحقًا بحسب الربح المحقق والوضع الضريبي المحدد. وإذا تجاوز المبلغ المقتطع الضريبة المستحقة في النهاية، يمكن للبائع غير المقيم أن يطلب استرداد الفائض.
التقييم والسعر
- كيف تحسبون قيمة عقاري؟
- نجمع بين ثلاثة عناصر: ما بيع فعلًا في منطقتك (لا الأسعار المطلوبة في الإعلانات)، والخصائص المحددة لعقارك، وما ينافسه حاليًا في السوق. وتُؤخذ في الحسبان المساحة والحالة والاتجاه والطابق والإطلالات. ونزور العقار قبل أن نعطيك أي رقم، فقد تختلف قيمة شقتين في المبنى نفسه اختلافًا كبيرًا. ونسلّمك تقييمًا مشروحًا، لا مجرد رقم.
- وماذا لو رأيت أن منزلي يساوي أكثر مما تقولون؟
- نطلعك على الأسس التي استندنا إليها ونناقش الأمر معك. فالتقييم توصية لا شرط: القرار بشأن سعر الطرح يعود إليك. لكننا نصارحك بما نتوقع أن يحدث مع كل سعر، لأن اكتشاف ذلك بعد ثلاثة أشهر يكلّف غاليًا.
- هل من المناسب الطرح بسعر مرتفع ثم خفضه لاحقًا؟
- غالبًا ما تكون النتيجة سيئة، ومن المفيد أن تعرف السبب. يتلقى العقار معظم زياراته في الأسابيع الأولى، وهي الفترة التي يراه فيها المشترون الذين يبحثون منذ مدة. فإذا نفّرهم السعر في تلك اللحظة، فسيكونون قد استبعدوه حين تخفضه، كما أن العقار المعروض منذ أشهر مع تخفيضات متتالية يشجّع على التفاوض نزولًا. الطرح بسعر صحيح ينتهي عادةً بسعر نهائي أعلى.
الإجراءات والمواعيد
- كم يستغرق بيع العقار عادةً؟
- يعتمد ذلك قبل كل شيء على سعر الطرح، ثم على المنطقة ونوع العقار. فالعقار المقيَّم تقييمًا جيدًا يُباع قبل عقار مماثل بسعر متفائل بوقت طويل. ونفضّل ألا نعطيك متوسطًا لا يعني شيئًا في حالتك: ففي التقييم نخبرك بما يمكن توقعه لعقارك تحديدًا.
- ماذا يحدث من لحظة قبولي عرضًا حتى التوقيع؟
- يُوقَّع عادةً عقد arras (عقد العربون) مع دفع مبلغ مقدَّم، وبعد ذلك يُجهَّز عقد البيع الرسمي: يُتحقق من أن المستندات سليمة، وتُشطب الأعباء إن وُجدت، ويُنسَّق موعد التوقيع لدى كاتب العدل مع المشتري ومع مصرفه إن كان يحتاج إلى تمويل. ونحن ننسّق الجوانب القانونية والضريبية والتوثيقية ونطلعك في كل مرحلة على ما تبقّى.
- هل يجب أن أكون حاضرًا في الزيارات؟
- لا. بل غالبًا ما تسير الأمور أفضل في غيابك: إذ يتحرك الزائر بحرية أكبر ويسأل عمّا يشغله فعلًا. نحن نعرض العقار ثم نخبرك بما قاله كل زائر. وإن فضّلت الحضور، فذلك ممكن أيضًا.
- كيف تُصفّون المهتمين؟
- قبل تحديد موعد أي زيارة نتحدث مع كل مهتم: عمّا يبحث، وفي أي مدة، وكيف سيدفع: نقدًا أم بتمويل، وهل حصل عليه بالفعل. وبذلك نتجنّب سلسلة الزيارات التي لا تؤدي إلى شيء، وتستقبل فقط من يستطيع الشراء فعلًا.
حالات خاصة
- هل يمكنني البيع وما زال على العقار رهن عقاري؟
- نعم، وهذا من أكثر الحالات شيوعًا. يُشطب الرهن العقاري لحظة التوقيع بجزء من مبلغ البيع: يدفع المشتري للمصرف المبلغ المتبقي ويدفع لك الباقي. وكل ما يُستحسن فعله هو طلب الرصيد المتبقي من المصرف مسبقًا، ونحن نتولى ذلك.
- هل يمكنني البيع إذا كان العقار مؤجَّرًا؟
- نعم، مع مراعاة وضع المستأجر: يظل عقد الإيجار ساريًا تجاه المشتري، وقد يكون للمستأجر، بحسب الحالة، حق الأولوية في الشراء. وهذا وضع يُستحسن دراسته بالتفصيل منذ البداية، لأنه يحدد المشتري الذي ينبغي التوجه إليه: فالمستثمر سيقيّمه بوصفه أصلًا مؤجَّرًا، ومن يرغب في الانتقال إليه سيحتاج إلى معرفة متى يمكنه دخوله.
- هل يمكنني البيع دون السفر إلى إسبانيا؟
- نعم. يمكنك منح توكيل موثَّق لشخص تثق به ليوقّع نيابةً عنك، ويمكن إعداده من بلدك لدى كاتب عدل محلي أو في القنصلية الإسبانية. وجزء كبير من عملائنا أجانب، وهذا إجراء معتاد: نخبرك بما تحتاج إليه وبأي ترتيب.
- ماذا لو كانت في عقاري مخالفة عمرانية ما؟
- أول خطوة هي معرفة ذلك، ومعرفته قبل طرح العقار في السوق. فكثير من الحالات لها حل أو يمكن التعامل معها بطريقة لا تعرقل البيع؛ أما ما يعرقله فعلًا فهو اكتشافها حين يكون المشتري قد بدأ إجراءات التمويل. ولدينا محامون في التخطيط العمراني داخل المجموعة نفسها: نراجع الوضع القانوني والعمراني لعقارك في البداية، لا في النهاية.
- وماذا لو كانت هناك أعمال بناء غير مصرَّح بها أو كان ينقص ترخيص ما؟
- هذا أكثر شيوعًا مما يبدو: توسعة، أو شرفة مغلقة، أو مسبح غير مسجَّل. ولكل حالة طريقها: تسوية الوضع، أو التصريح به بطريقة محددة، أو البيع على حاله مع إبلاغ المشتري. والتفاصيل هي ما يحدد الطريق الصحيح. نراجع ذلك مع محامينا المختصين في التخطيط العمراني قبل النشر ونخبرك بما ستواجهه.
تجهيز العقار
- هل من المناسب تجديد العقار قبل بيعه؟
- نادرًا ما يكون التجديد الشامل مجديًا: إذ يصعب استرداد ما أُنفق، كما أنه يفرض ذوقًا قد لا يكون ذوق المشتري. أما ما يستحق عادةً فهو الأمور الصغيرة وقليلة التكلفة: الطلاء، وإصلاح ما لا يُغلق أو لا يعمل، والترتيب وإخلاء المساحات. فهذا يقلّل أسباب المساومة. وقبل أن تنفق أي شيء نخبرك بما يستحق العناء في حالتك تحديدًا.
- هل يستحق home staging (تجهيز العقار للعرض) العناء؟
- غالبًا ما يستحق، خاصةً إذا كان المسكن فارغًا أو ذا طابع شخصي جدًا. فالمنزل الفارغ يبدو صغيرًا وباردًا في الصور، والصور هي ما يحدد إن كان أحدهم سيطلب زيارة. ولا حاجة إلى تأثيثه بالكامل: يكفي أحيانًا إزالة بعض الأغراض وتغيير الإضاءة والعناية بغرفتين أو ثلاث. ونقيّم ذلك معك عند إعداد عرض العقار.
مع dhoce
- أين يُنشر عقاري؟
- على موقعنا الإلكتروني، وعلى المنصات الوطنية والدولية التي يبحث فيها مشترو المنطقة، وعلى شبكاتنا الاجتماعية، حيث ننشر محتوى خاصًا بنا عن السوق. كما نروّج له داخل شبكة متعاونينا، التي تصل إلى مشترين لا يتصفحون المنصات. وسترى في كل وقت أين هو منشور.
- في أي مناطق تعملون؟
- في كوستا ديل سول (ماربيا وإستيبونا ومانيلفا وكاساريس وما حولها)، وفي سوتوغراندي وفي مدريد. وإذا كان عقارك خارج هذه المناطق، فأخبرنا على أي حال: سنقول لك بصراحة ما إذا كان بإمكاننا مساعدتك أو إن كان خيار آخر أنسب لك.