شراء منزل في إسبانيا وأنت أجنبي

نعم: يستطيع أي أجنبي شراء مسكن في إسبانيا، سواء أكان مقيماً أم لا، ومن مواطني الاتحاد الأوروبي أم لا، والإجراءات هي نفسها للمشتري البريطاني أو السويدي أو السويسري أو الأمريكي كما للمشتري الإسباني، مع ثلاث أوراق إضافية: رقم ضريبي (رقم NIE)، وحساب مصرفي إسباني، وفي أغلب الأحيان توكيل رسمي يتيح لمحاميك التصرف نيابةً عنك وأنت في بلدك. وتستغرق عملية شراء عقار مستعمل في كوستا ديل سول أو مدريد من ستة إلى عشرة أسابيع من الحجز حتى استلام المفاتيح متى كانت الأوراق جاهزة.

الأرقام هي السارية في أكتوبر 2026، وعلى محاميك أن يؤكدها لحالتك.

هل يستطيع أي أجنبي شراء عقار في إسبانيا؟

نعم. لا تفرض إسبانيا أي قيود على تملّك الأجانب للعقارات السكنية، ولا تحتاج إلى إقامة أو تأشيرة أو شركة إسبانية. والضرائب واحدة للجميع: ضريبة نقل الملكية (ITP) بنسبة 7% على المسكن المستعمل في الأندلس، أو ضريبة القيمة المضافة (IVA) بنسبة 10% مع 1.2% ضريبة الوثائق القانونية (AJD) على العقار الجديد، إضافةً إلى الكاتب العدل والسجل العقاري والمحامي. احسب ما بين 10 و13% فوق الثمن؛ والتفصيل موجود في تكاليف شراء مسكن في الأندلس.

لعلك قرأت عن ضريبة بنسبة 100% على المشترين من خارج الاتحاد الأوروبي. أعلن عنها رئيس الحكومة في يناير 2025 ووصل مشروع قانون بشأنها إلى البرلمان (Congreso) في صيف ذلك العام، لكنه حتى أكتوبر 2026 لم يُناقش ولم يُطرح للتصويت قط: فقد استُبعد من حزمة الإسكان التي أطلقتها الحكومة نفسها في يناير 2026، وأفادت وكالة رويترز في مارس 2026 بأنه متوقف لعدم حصوله على دعم برلماني. إنه ليس قانوناً، والمشتري من خارج الاتحاد الأوروبي يدفع اليوم تماماً ما يدفعه المشتري من داخله.

ما هو رقم NIE وكيف تحصل عليه؟

الـNIE (Número de Identificación de Extranjero، أي رقم تعريف الأجنبي) هو رقمك الضريبي الشخصي في إسبانيا. تحتاج إليه لتوقيع عقد البيع الرسمي (escritura)، ودفع ضرائب الشراء، وفتح حساب مصرفي؛ ولا تنتهي صلاحيته، ولا يمنحك حق الإقامة في إسبانيا. هناك ثلاث طرق للحصول عليه:

• في إسبانيا، في مكتب شؤون الأجانب التابع للشرطة الوطنية: النموذج EX-15، وجواز السفر، ومستند يبيّن سبب حاجتك إليه (حجز أو عقد عربون arras)، ورسم بسيط يُدفع بالنموذج 790 رمز 012. ويمنح القانون الشرطة خمسة أيام.
• في القنصلية الإسبانية في بلدك، بالنموذج نفسه. طريقة سهلة لكنها بطيئة: يتحدث المحامون على الساحل عن فترة بين أسبوعين وثمانية أسابيع بحسب القنصلية.
• عن طريق محاميك، بموجب توكيل، وأنت في بلدك. وهي الطريقة المعتادة والأسرع.

إنها الخطوة التي تؤخر عمليات الشراء أكثر من غيرها، فابدأ بها يوم تقرر الشراء.

هل تحتاج إلى حساب مصرفي إسباني؟

عملياً، نعم. فالثمن والضرائب، ثم ضريبة IBI (ضريبة العقارات السنوية) ورسوم اتحاد الملّاك والخدمات، كلها تُدفع من حساب إسباني. ويُفتح حساب غير المقيم بجواز السفر، ورقم NIE، وشهادة عدم إقامة (تصدر مع رقم NIE، ويطلبها البنك بتاريخ لا يتجاوز شهرين)، وإثبات لمصدر أموالك، لأن البنك يخضع لقواعد مكافحة غسل الأموال نفسها التي يخضع لها الكاتب العدل. افتحه فور حصولك على رقم NIE وحوّل الأموال إليه مبكراً.

لماذا محامٍ مستقل، وماذا يراجع؟

لأن الكاتب العدل (notario) لا يمثّلك: فالكاتب العدل الإسباني يتحقق من الهوية والأهلية وعقد البيع ووسائل الدفع، ويقف على الحياد بين الطرفين. أما المحامي المستقل (لا محامي البائع ولا محامي المطوّر) فيتقاضى عادةً ما بين 1 و1.5% من الثمن مضافاً إليها ضريبة القيمة المضافة، ويتولى ما يلي:

• استخراج الـnota simple (المستخرج المختصر) من السجل العقاري (نحو 9 يورو عبر الإنترنت): من يملك العقار وما الأعباء المترتبة عليه، من الرهون العقارية إلى حقوق الارتفاق والمرور.
• التحقق من أن المساحة المبنية وقطعة الأرض تطابقان السجل العقاري والسجل المساحي (Catastro)، وأن أي توسعة أو مسبح أو شرفة مغلقة حاصلة على ترخيص.
• التأكد من رخصة الإشغال الأول، وإيصالات ضريبة IBI، وفواتير الخدمات، وشهادة كفاءة الطاقة، وفي العقار الجديد، من ترخيص المطوّر وضماناته.
• الحصول على شهادة اتحاد الملّاك (comunidad de propietarios) بأن الرسوم مسدّدة، لأن الديون تنتقل مع الشقة.

وبموجب التوكيل، يتولى المحامي نفسه طلب رقم NIE، وفتح الحساب، وتوقيع عقد العربون وعقد البيع، ودفع الضرائب، وتسجيل الملكية. والتوكيل الموقّع أمام كاتب عدل إسباني أو في قنصلية إسبانية صالح كما هو؛ أما الموقّع أمام كاتب عدل في بلدك فيحتاج إلى تصديق أبوستيل وفق اتفاقية لاهاي وترجمة محلّفة إلى الإسبانية.

الحجز والعربون: ماذا توقّع قبل الذهاب إلى الكاتب العدل؟

الحجز يسحب العقار من السوق لمدة أسبوعين إلى أربعة أسابيع ريثما يجري محاميك التحققات، مقابل دفعة صغيرة يُتفق عليها؛ وينبغي أن تكون قابلة للاسترداد إذا كشفت التحققات عن مشكلة.

أما عقد العربون (contrato de arras) فهو الالتزام الحقيقي: تدفع 10% من الثمن وتُعدّ الصفقة منجزة ما لم يتراجع أحد الطرفين. فبموجب المادة 1454 من Código Civil (القانون المدني الإسباني)، وفي حالة العربون القابل للعدول (arras penitenciales)، يخسر المشتري الذي يتراجع ما دفعه، ويردّه البائع الذي يتراجع مضاعفاً. وثمة تنبيهان من أحكام القضاء: يجب أن ينصّ العقد صراحةً على أن العربون قابل للعدول، ونسبة الـ10% عُرف لا قانون، لذا يمكن التفاوض عليها. وإذا كنت تحتاج إلى رهن عقاري، فاجعل العربون مشروطاً بالحصول عليه.

هل يستطيع غير المقيم الحصول على رهن عقاري إسباني؟

نعم. تقرض البنوك غير المقيمين ما بين 60 و70% من القيمة الأدنى بين الثمن وتقييم البنك، لذا تحتاج إلى ما بين 30 و40% من الثمن نقداً مضافاً إليها التكاليف. وتطلب البنوك جواز السفر ورقم NIE، والإقرارات الضريبية لثلاث سنوات، وكشوف الحساب لستة أشهر، وكشوف الرواتب أو الحسابات المالية، وتقريراً ائتمانياً من بلدك. وتستغرق الموافقة المبدئية من خمسة إلى خمسة عشر يوم عمل، والموافقة النهائية من أربعة إلى ثمانية أسابيع، فابدأ قبل توقيع عقد العربون.

ويحميك Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario (قانون عقود الائتمان العقاري) أياً كان مكان إقامتك: العرض الملزم (FEIN) قبل التوقيع بعشرة أيام تقويمية على الأقل، واستشارة مسبقة لدى الكاتب العدل دون أي تكلفة، ويتحمّل البنك رسوم الكاتب العدل والسجل العقاري ومكتب المعاملات (gestoría) لعقد الرهن، بينما تتحمّل أنت رسوم التقييم. وقد يشترط البنك تأميناً على المبنى. أما الصورة الكاملة فتجدها في دليل الرهن العقاري في إسبانيا لغير المقيمين.

ماذا يحدث عند الكاتب العدل؟

يتم الإتمام في موعد واحد في مكتب كاتب عدل يختاره المشتري. يوقّع البائع والمشتري، أو وكلاؤهما، الـescritura pública (عقد البيع الرسمي)، ويُدفع الثمن، وتُسلَّم المفاتيح، ويرسل الكاتب العدل العقد إلكترونياً إلى السجل العقاري في اليوم نفسه. ويُوقَّع الرهن العقاري على الطاولة نفسها، في عقد ثانٍ.

• اللغة. العقد محرّر بالإسبانية؛ وإذا وقّعت بنفسك ولم تكن تتحدثها، يشترط الكاتب العدل وجود مترجم فوري.
• إذا تعذّر حضورك. يوقّع محاميك بموجب التوكيل؛ والكاتب العدل معتاد على ذلك.
• الدفع. بتحويل من حسابك الإسباني أو بشيك مصرفي يُسلَّم على الطاولة؛ وعملياً لا يُدفع أي جزء من الثمن نقداً (فالحد القانوني 10,000 يورو للشخص الطبيعي غير المقيم، و1,000 يورو عندما يكون أحد الطرفين منشأة تجارية). وتُلزم المادة 24 من Ley del Notariado (قانون التوثيق) الكاتب العدل بتدوين كل وسيلة دفع ومبلغها وتاريخها والحساب المستخدم، وبإبلاغ مصلحة الضرائب بأي امتناع عن ذلك.
• مصدر الأموال. البنوك والوكلاء والكتّاب العدل وأمناء السجل العقاري جميعهم ملزمون بموجب Ley 10/2010 (قانون مكافحة غسل الأموال)، فتوقّع أن تُسأل عن مصدر المال: بيع في بلدك، أو مدّخرات، أو ميراث. وعادةً تكفي رسالة من بنكك، أو عقد بيع المسكن الذي بعته، أو كشف حساب حديث؛ فجهّز ذلك قبل تحويل الأموال.

وفي الشهر التالي للإتمام، يسدّد محاميك ضريبة نقل الملكية أو ضريبة الوثائق القانونية بالنموذج 600 لدى وكالة الضرائب الأندلسية (خلال ثلاثين يوم عمل من تاريخ العقد؛ أما ضريبة القيمة المضافة على العقار الجديد فتُدفع للمطوّر مع الثمن)، ويسجّل العقد (خلال خمسة عشر يوماً بحكم القانون، ومن ثلاثة إلى خمسة أسابيع عملياً؛ فأنت المالك منذ توقيع العقد، لكن التسجيل هو ما يحميك في مواجهة الغير)، وينقل عقود الكهرباء والماء والغاز إلى اسمك بالعقد ورقم NIE ورقم IBAN إسباني.

كم يستغرق الأمر كله؟

وإذا كنت ستحصل على رهن عقاري ولم تستخرج رقم NIE بعد، فاحسب من ثمانية إلى ستة عشر أسبوعاً بدلاً من ستة إلى عشرة. أما في العقار الجديد فتوقّع الآن عقداً خاصاً، وتدفع على مراحل أثناء البناء (كل دفعة مغطاة بضمان مصرفي أو تأمين بموجب Ley 20/2015، أي القانون المنظِّم لشركات التأمين، وتُردّ مع الفوائد إذا تأخر المطوّر)، ولا توقّع العقد الرسمي إلا بعد منح رخصة الإشغال الأول: فمن دونها لا توصيلات دائمة للخدمات ولا رهن عقاري.

ماذا تدفع كل عام بعد أن تصبح مالكاً؟

• ضريبة IBI، ضريبة العقارات المحلية، تحدّدها كل بلدية على أساس القيمة المسجّلة في السجل المساحي (القيمة الكاداسترية).
• رسوم اتحاد الملّاك، شهرياً أو كل ثلاثة أشهر، للمبنى أو المجمّع السكني.
• ضريبة الدخل على غير المقيمين، حتى لو لم تؤجّر العقار قط. إذ تفترض مصلحة الضرائب دخلاً يعادل 2% من القيمة الكاداسترية (1.1% إذا رُوجعت القيمة خلال السنوات العشر الأخيرة)، وتفرض عليه ضريبة بنسبة 19% للمقيمين في الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية، و24% لغيرهم، بما في ذلك المملكة المتحدة. ويُقدَّم الإقرار بالنموذج 210 مرة كل عام (عن دخل 2026، من 1 أبريل إلى 31 ديسمبر 2027)؛ والسنوات غير المسدّدة تظهر يوم تبيع، فكلّف بها مستشاراً إدارياً وضريبياً (gestor) في عام الشراء.
• تأمين المسكن: ليس إلزامياً من دون رهن عقاري، لكنه تصرّف حكيم، وسيشترط البنك تأميناً على المبنى إذا منحك قرضاً.
• الإيجار السياحي، إذا كنت تنوي التأجير لفترات قصيرة: لا يجوز إلا بالتسجيل في Registro de Turismo de Andalucía (سجل السياحة في الأندلس)، وبموافقة اتحاد الملّاك، وضمن ما تسمح به بلديتك، والقواعد تتغير كثيراً.

هل يمنحك الشراء حق الإقامة في إسبانيا؟

لا. فتصريح الإقامة مقابل الاستثمار العقاري (التأشيرة الذهبية) انتهى في 3 أبريل 2025 بموجب Ley Orgánica 1/2025 (القانون الأساسي الذي ألغاه). ولا يزال بإمكان المواطن من خارج الاتحاد الأوروبي قضاء 90 يوماً من كل 180 يوماً في إسبانيا زائراً؛ أما للإقامات الأطول فالطريقان المتبقيان هما التأشيرة غير الربحية (العيش من مواردك الخاصة) وتأشيرة الرحّالة الرقمي (العمل عن بُعد لصالح جهات عمل في الخارج)، وتتغير عتبات الدخل فيهما سنوياً، فاستشر مختصاً قبل أن تبني خططك عليهما.