في هذا الدليل
- ما الضريبة التي تدفعها على المسكن المستعمل؟
- وإذا كان المسكن جديد البناء؟
- على أي مبلغ تُحسب الضريبة؟
- كم تكلّف رسوم الكاتب العدل والسجل العقاري ومكتب المعاملات؟
- هل تحتاج إلى محامٍ؟
- إذا حصلت على رهن عقاري، فما التكاليف التي تتحمّلها؟
- مثالان محسوبان
- متى وكيف تُدفع ضريبة ITP؟
- وماذا لو اشتريت في مدريد بدلاً من ذلك؟
- الفواتير التي تصلك كل عام بعد الشراء
- الأسئلة الشائعة
إذا اشتريت مسكناً مستعملاً في الأندلس، فخصّص نحو 10% فوق الثمن للتكاليف والضرائب؛ وإذا كان جديد البناء، فـ13%. البند الأكبر هو الضريبة: ضريبة نقل الملكية (ITP) بنسبة 7% على المسكن المستعمل، أو ضريبة القيمة المضافة (IVA) بنسبة 10% مع 1.2% ضريبة الوثائق القانونية (AJD) على المسكن الجديد. أما الباقي (الكاتب العدل، والسجل العقاري، ومكتب المعاملات gestoría، والمحامي، ومع الرهن العقاري التقييم) فيبقى عادةً دون 2%.
الأرقام هي أرقام 2026، ولكل منها مصدره في أسفل الصفحة، وتجد أدناه حالتين محسوبتين بالتفصيل: مسكن مستعمل بقيمة 350,000 يورو ومسكن جديد بقيمة 500,000 يورو.
ما الضريبة التي تدفعها على المسكن المستعمل؟
ضريبة نقل الملكية، المعروفة في إسبانيا باسم ITP. ونسبتها العامة في الأندلس 7% من قيمة العقار، دون شرائح: هي نفسها للاستوديو وللفيلا (المادة 41 من Ley 5/2021، أي قانون الأندلس الخاص بالضرائب المُحالة إلى الإقليم). يدفعها المشتري، بتقديم النموذج 600 لدى وكالة الضرائب الأندلسية.
وهناك نسب مخفّضة، لكنها مقصورة على مسكنك الرئيسي (يجب أن تنتقل إليه خلال 12 شهراً وأن تقيم فيه 3 سنوات على الأقل) وضمن سقف للقيمة:
| الحالة | النسبة | سقف القيمة |
|---|---|---|
| مسكن رئيسي، دون شرط آخر | 6% | 150,000 يورو |
| مشترٍ دون سن 35 | 3.5% | 150,000 يورو |
| إعاقة بنسبة 33% أو أكثر (للمشتري أو لأحد أفراد أسرته المباشرة) | 3.5% | 250,000 يورو |
| أسرة كبيرة العدد (familia numerosa) | 3.5% | 250,000 يورو |
| ضحية عنف أسري أو إرهاب | 3.5% | 150,000 يورو |
| بلدية يقل عدد سكانها عن 3,000 نسمة | 3.5% | 150,000 يورو |
ثلاث تفاصيل. يُقاس السقف على القيمة الضريبية للعقار كاملاً، بما في ذلك المرآب والمخزن (حتى موقفين للسيارات)، حتى لو اشتريت حصة منه فقط؛ وتجاوزه بيورو واحد يُخضع عملية الشراء كلها لنسبة 7%. وعندما يشتري شخصان معاً، تُطبَّق النسبة المخفّضة على حصة كل منهما على حدة، باستثناء الأزواج والشركاء المسجّلين رسمياً. وإذا أخللت بالشروط لاحقاً (بالبيع قبل مرور 3 سنوات)، فأمامك شهر واحد لدفع الفرق حتى نسبة 7%.
وبأسعار كوستا ديل سول، تخضع معظم عمليات الشراء لنسبة 7%.
وإذا كان المسكن جديد البناء؟
البيع الأول من المطوّر لا تُفرض عليه ضريبة ITP، بل ضريبة القيمة المضافة بنسبة 10% (4% على المساكن المدعومة ذات النظام الخاص) مضافاً إليها ضريبة الوثائق القانونية (AJD) على العقد الرسمي: وهي في الأندلس 1.2% من الثمن (المادة 49 من Ley 5/2021). والمجموع 11.2% مقابل 7% على المسكن المستعمل: أي فرق قدره 21,000 يورو على مسكن بقيمة 500,000 يورو.
ولضريبة AJD أيضاً نسب مخفّضة للمسكن الرئيسي، بالسقوف نفسها: 1% حتى 150,000 يورو؛ و0.3% للمشترين دون سن 35؛ و0.1% للأسر الكبيرة العدد ولذوي الإعاقة حتى 250,000 يورو. أما ضريبة القيمة المضافة فلا تُخفَّض أبداً (فهي ضريبة وطنية) وتُدفع للمطوّر مع كل دفعة؛ بينما تُسدَّد ضريبة AJD بالنموذج 600، كضريبة ITP.
على أي مبلغ تُحسب الضريبة؟
منذ 2022 لم يعد وعاء ضريبة ITP هو الثمن ببساطة: بل هو الأعلى بين ما تدفعه والقيمة المرجعية (valor de referencia) التي يحدّدها الـCatastro، أي السجل المساحي (Ley 11/2021، أي قانون مكافحة الاحتيال الضريبي). ويحدّدها الـCatastro كل عام انطلاقاً من المبيعات المسجّلة في المنطقة، وهي ليست القيمة الكاداسترية الأدنى بكثير المستخدمة في ضريبة العقارات IBI.
فإذا كانت أقل من الثمن، تدفع الضريبة على الثمن؛ وإذا كانت أعلى، تدفعها على القيمة المرجعية حتى لو دفعت أقل (مسكن يحتاج إلى تجديد، أو بائع مستعجل). وقد أيّدت المحكمة الدستورية هذا النظام في فبراير 2026، لكن يمكن الطعن فيه بإثبات القيمة الحقيقية، وعملياً بتقرير من خبير تقييم. وقبل أن تقدّم عرضك، اطّلع عليها في المكتب الإلكتروني للـCatastro باستخدام الرقم المرجعي الكاداستري: لا يستغرق ذلك سوى دقيقتين.
ولا ينطبق ذلك على المساكن الجديدة: إذ تُفرض ضريبة القيمة المضافة على الثمن.
كم تكلّف رسوم الكاتب العدل والسجل العقاري ومكتب المعاملات؟
يدفعها المشتري. ورسوم الكتّاب العدل وأمناء السجل العقاري محدّدة بتعرفة وطنية: تتغير بحسب الثمن، لا بحسب المكتب.
| البند | ما هو | المبلغ (2026) |
|---|---|---|
| الكاتب العدل (notario) | عقد البيع الرسمي | من 500 إلى 1,000 يورو لثمن يصل إلى 250,000 يورو؛ ومن 900 إلى 1,200 حتى 500,000؛ ومن 1,000 إلى 1,500 فوق ذلك |
| السجل العقاري | تسجيل المسكن باسمك | بين 0.1% و0.25% من الثمن: من 400 إلى 1,000 يورو في معظم الحالات |
| مكتب المعاملات (gestoría) | وكيل يقدّم الإقرار الضريبي ويسجّل العقد نيابةً عنك | من 300 إلى 500 يورو؛ اختياري دون رهن عقاري، ويدفعه البنك عند وجود رهن |
وإذا وقّعت بموجب توكيل رسمي من الخارج، فأضف كلفته، وعند الحاجة كلفة تصديق أبوستيل والترجمة المحلّفة.
هل تحتاج إلى محامٍ؟
ليس بحكم القانون: فالكاتب العدل يوثّق العقد ويتحقق من الهويات والأعباء المترتبة على العقار. لكن المشترين الدوليين يعيّنون في أغلب الأحيان محامياً مستقلاً (لا محامي البائع ولا محامي المطوّر): يراجع مستخرج السجل العقاري (nota simple)، وتراخيص البناء والوضع العمراني، ويصوغ عقد العربون (arras)، ويستخرج رقم NIE الخاص بك (رقم تعريف الأجنبي)، ويقدّم الإقرار الضريبي، ويمكنه التوقيع نيابةً عنك بموجب توكيل رسمي. والأتعاب المعتادة نحو 1% من الثمن مضافاً إليها ضريبة القيمة المضافة، أو مبلغ ثابت يُتفق عليه مسبقاً؛ اطلبه كتابةً. ويشرح دليلنا للشراء في إسبانيا وأنت أجنبي من يتولى ماذا في كل خطوة.
إذا حصلت على رهن عقاري، فما التكاليف التي تتحمّلها؟
قليلة، منذ صدور Ley 5/2019 (قانون عقود الائتمان العقاري). فأنت تدفع التقييم (من 300 إلى 600 يورو؛ صالح 6 أشهر). ويدفع البنك رسوم الكاتب العدل ومكتب المعاملات لعقد القرض، وتسجيله، وضريبة الوثائق القانونية على القرض. وتبقى تكاليف الشراء على عاتقك، وكذلك التأمين السنوي على المبنى الذي يشترطه البنك. والرهون العقارية لغير المقيمين تموّل نسبة أقل (من 60 إلى 70% من التقييم): احصل على الموافقة المبدئية قبل أن توقّع عقد العربون.
مثالان محسوبان
مشترٍ لا يستوفي شروط أي نسبة مخفّضة، ومحامٍ بأتعاب 1% مع ضريبة القيمة المضافة، ومكتب معاملات متعاقد معه. الأرقام مقرّبة، 2026.
| البند | مستعمل، 350,000 يورو | جديد، 500,000 يورو |
|---|---|---|
| ضريبة ITP (7%) | 24,500 يورو | لا تنطبق |
| ضريبة القيمة المضافة (10%) | لا تنطبق | 50,000 يورو |
| ضريبة AJD (1.2%) | لا تنطبق | 6,000 يورو |
| الكاتب العدل | 1,000 يورو | 1,200 يورو |
| السجل العقاري | 600 يورو | 800 يورو |
| مكتب المعاملات | 400 يورو | 400 يورو |
| المجموع الفرعي دون المحامي | 26,500 يورو (7.6%) | 58,400 يورو (11.7%) |
| المحامي | 4,200 يورو | 6,000 يورو |
| المجموع مع المحامي | 30,700 يورو (8.8%) | 64,400 يورو (12.9%) |
| التقييم، في حال وجود رهن عقاري | 450 يورو | 450 يورو |
ومن هنا القاعدة العملية: خصّص ما بين 10 و13% فوق الثمن. في المسكن المستعمل سيتبقى لك عادةً شيء منه؛ وفي المسكن الجديد ستنفقه كله تقريباً. وما يتبقى يغطي ما لم يكن في الحسبان: قيمة مرجعية مرتفعة، والتوكيل الرسمي، وتوصيل الخدمات، والانتقال.
متى وكيف تُدفع ضريبة ITP؟
في الأندلس أمامك شهران من اليوم التالي لتوقيع العقد الرسمي لتقديم النموذج 600 والدفع (المادة 69.1 من Ley 5/2021). ولا تزال أدلة كثيرة تذكر 30 يوم عمل: كانت تلك هي المهلة حتى 2021، ولا تزال سارية في مدريد. ويتولى تقديمه نيابةً عنك مكتب المعاملات أو المحامي أو مكتب الكاتب العدل، وما لم تُسدَّد الضريبة لا يسجّل السجل العقاري المسكن باسمك. وفي حال التأخير، تكون الغرامة 1% مضافاً إليها 1% عن كل شهر تأخير (15% مع الفوائد بعد 12 شهراً).
وماذا لو اشتريت في مدريد بدلاً من ذلك؟
سؤال يطرحه المشترون المتردّدون بين مكتبينا: في إقليم مدريد تبلغ ضريبة ITP 6%، أي أقل بنقطة واحدة من الأندلس (21,000 يورو مقابل 24,500 على مسكن بقيمة 350,000 يورو)، مع خصم بنسبة 10% (النسبة الفعلية 5.4%) على المسكن الرئيسي حتى 250,000 يورو، والمهلة هناك فعلاً 30 يوم عمل. أما التكاليف الأخرى فتسري بالطريقة نفسها.
الفواتير التي تصلك كل عام بعد الشراء
ليست جزءاً من الـ10 أو 13%، لكن من المفيد معرفتها قبل التوقيع:
- ضريبة IBI (ضريبة العقارات). تفرضها البلدية على القيمة الكاداسترية (لا على الثمن)، بنسبة تتراوح بين 0.4% و1.10% تحدّدها كل بلدية. وقد خفّضتها إستيبونا بنسبة 20% في المتوسط في 2026. اطلب من البائع آخر إيصال: فهو الرقم الدقيق.
- رسوم اتحاد الملّاك. من بضع عشرات من اليوروهات شهرياً في مبنى بسيط إلى عدة مئات في المجمّعات التي تضم مسابح وحدائق وحراسة. اقرأ آخر محاضر الاجتماعات: ففيها تجد الاشتراكات الاستثنائية المقبلة.
- رسم جمع النفايات. رسم بلدي؛ ويُلزم Ley 7/2022 (قانون النفايات) بأن يغطي الكلفة الفعلية للخدمة، ومن هنا جاءت زيادات 2025 و2026.
- تأمين المسكن. نحو 265 يورو سنوياً في المتوسط في 2026؛ ومع الرهن العقاري، يشترط البنك على الأقل التأمين على المبنى.
- ضريبة غير المقيمين على الدخل المفترض. إذا لم تكن مقيماً في إسبانيا، تفترض مصلحة الضرائب أن المسكن يدرّ عليك دخلاً حتى لو كان خالياً: 1.1% من القيمة الكاداسترية (2% إذا لم تراجعها البلدية)، وتُفرض عليه ضريبة بنسبة 19% إذا كنت مقيماً في الاتحاد الأوروبي أو آيسلندا أو النرويج أو ليختنشتاين، و24% لغيرهم، بما في ذلك المملكة المتحدة. فعلى قيمة كاداسترية مُراجَعة قدرها 120,000 يورو: نحو 250 يورو سنوياً في الحالة الأولى، و317 في الثانية. ويُصرَّح بها بالنموذج 210 خلال العام التالي. وإذا أجّرت العقار، فإنك تدفع الضريبة على الإيجار الفعلي بدلاً من ذلك.
الأسئلة الشائعة
هل يمكنني دفع أقل من 7% ضريبة ITP في الأندلس؟
فقط إذا كان المسكن سيكون محل إقامتك الرئيسي ولم يتجاوز السقف: 150,000 يورو للنسبة العامة 6% أو لنسبة 3.5% لمن هم دون سن 35، و250,000 يورو لنسبة 3.5% للأسر الكبيرة العدد ولذوي الإعاقة. ويُحتسب المرآب والمخزن ضمن السقف، وإذا جرى تجاوزه خضع كل شيء لنسبة 7%.
ماذا يحدث إذا كانت القيمة المرجعية للـCatastro أعلى من الثمن؟
تُحسب الضريبة على القيمة المرجعية، لا على ما تدفعه. ويمكنك الدفع على أساسها ثم الطعن لاحقاً بتقرير خبير يثبت القيمة الحقيقية، أو الدفع على أساس الثمن والدفاع عنه إذا دقّقت مصلحة الضرائب. وإذا كانت القيمة مرتفعة، فتحدّث إلى محاميك أو مكتب المعاملات (gestoría) قبل تقديم عرضك.
من يدفع عمولة الوكالة العقارية؟
في كوستا ديل سول وفي مدريد يدفعها عادةً المالك البائع: فلا يضيف المشتري شيئاً مقابلها. وإذا طلبت منك وكالة عمولة بصفتك مشترياً، فاحصل على ذلك كتابةً قبل المعاينة.
هل أدفع ضريبة ITP حتى لو اشتريت برهن عقاري؟
نعم: فضريبة ITP (أو ضريبة القيمة المضافة وضريبة AJD) مرتبطة بعملية الشراء ويدفعها المشتري دائماً. ومنذ صدور Ley 5/2019 يتحمّل البنك تكاليف عقد القرض الخاص به: الكاتب العدل، والتسجيل، ومكتب المعاملات، وضريبة الوثائق القانونية عليه. أما أنت فتدفع التقييم.
