В Grupo dhoce мы предоставляем вам сеть покупателей из Испании и из-за рубежа, тщательную презентацию вашего объекта и поддержку команды с собственными архитекторами, юристами по градостроительству и финансистами.
Мы начинаем с реалистичной оценки без обязательств и вместе с вами разрабатываем лучшую стратегию продажи.
Продать хорошо — это не просто разместить объявление.
Запросите оценку
Расскажите, какую недвижимость вы хотите продать, и мы подготовим реалистичную оценку без обязательств.
Что будет дальше
- Мы свяжемся с вами в течение 24 рабочих часов.
- Мы изучим вашу недвижимость и рынок вашего района.
- Вы получите оценку и стратегию продажи без каких-либо обязательств.
Почему продавать с Grupo dhoce
Национальный и международный охват
Мы работаем с испанскими и иностранными покупателями — британцами, скандинавами, немцами, швейцарцами и бельгийцами — и с сетью агентств-партнёров. Ваша недвижимость доходит до тех, кто её ищет, здесь и за рубежом: через наш сайт, ведущие порталы и наши контакты на каждом рынке.
Стратегия и видимость
Каждому объекту нужна собственная стратегия. Мы анализируем его позицию на рынке и разрабатываем коммерческий план, сочетающий профессиональную фотосъёмку, видео, цифровой контент, порталы недвижимости и рекламные кампании, чтобы подчеркнуть его достоинства и привлечь серьёзных покупателей.
Встроенная юридическая безопасность
В составе группы работают юристы, специализирующиеся на градостроительном праве. Мы проверяем правовой и градостроительный статус вашей недвижимости, предупреждаем возможные проблемы и координируем необходимые документы, чтобы сделка надёжно дошла до подписания.
Единое контактное лицо
Один консультант dhoce координирует весь процесс и становится вашим контактным лицом: оценка, коммерческая стратегия, показы, переговоры и формальности до подписания. Внимательное сопровождение и ясная коммуникация при поддержке нашей технической, юридической и коммерческой команды.
Как мы работаем
Оценка и анализ
Мы изучаем вашу недвижимость, её характеристики и рынок района, чтобы с самого начала определить реалистичную оценку и стратегию продажи. Без обязательств.
План продвижения
Мы разрабатываем стратегию под ваш объект: позиционирование, целевой покупатель, профессиональная фотосъёмка, видео, планировки и материалы, подчёркивающие его достоинства.
Публикация и продвижение
Мы запускаем продажу через наш сайт, национальные и международные порталы, социальные сети и сеть агентств-партнёров, с рекламными действиями под каждый объект.
Показы и переговоры
Мы отбираем покупателей, организуем показы и сопровождаем каждую возможность. Консультируем вас на переговорах, чтобы получить лучшие условия продажи.
Подписание и постпродажное сопровождение
Мы координируем документы и юридические, налоговые и нотариальные шаги до подписания. И остаёмся с вами после: переоформление коммунальных услуг, расчёт муниципального налога на прирост стоимости и все оставшиеся формальности.
Несколько наших советов
Что говорят наши клиенты
Victor M. 100% РЕКОМЕНДУЮ! Очень душевное, семейное отношение. Через них я купил таунхаус в Посуэло. Работу с недвижимостью невозможно было сделать лучше. А что касается ремонта, я не могу описать словами ТАЛАНТ И ТВОРЧЕСКИЙ ПОДХОД этих замечательных предпринимателей!! Спасибо за всё, grupo dhoce!!
Перевод с испанского
Javi J. Отношение было превосходным на всех этапах. Они не только безупречно помогли нам с покупкой, но и с последующим оформлением налогов и регистрацией. Видно, что они любят своё дело! Очень доволен результатом. Желаю вам всего наилучшего. С уважением!
Перевод с испанского
Eryka V. Безупречное отношение, высший класс от всего персонала. Выслушивают твои потребности и советуют, предлагая все варианты, хорошо зная отрасль и район. Готовы помочь даже в том, что их не касается, и это многое говорит об их профессионализме. Очень приятно было найти эту компанию.
Перевод с испанского
Raúl Y. Год назад я продал с ними свой дом, а ещё они помогли мне купить дом, в котором я сейчас живу. Лучше и быть не могло. Настоящие профессионалы. Очень рекомендую. Лидия и Эктор — замечательные (ну, Эктор немного ворчун, но он гений)
Перевод с испанского
Частые вопросы при продаже
- Каково ваше вознаграждение?
- Наше вознаграждение определяется в зависимости от характеристик каждой сделки и с самого начала фиксируется в письменном виде. Все клиенты dhoce получают одинаковый уровень внимания, консультаций и профессионального сопровождения на протяжении всего процесса продажи. Некоторые договоры об эксклюзивной продаже могут включать дополнительные услуги, которые заранее подробно согласовываются с собственником.
- Вы работаете по эксклюзивному договору?
- Мы работаем как на эксклюзивной основе, так и на условиях открытой (неэксклюзивной) продажи. Эксклюзивные договоры заключаются минимум на шесть месяцев и включают дополнительные услуги, такие как сертификат энергоэффективности, справка об отсутствии градостроительных нарушений, продвижение на национальном и международном уровне с платными кампаниями и приоритетным размещением на основных площадках, выбранных dhoce, а также индивидуальная стратегия контента и продвижения в социальных сетях. Условия и перечень включённых услуг всегда фиксируются в письменном виде до начала продажи.
- Оценка платная или к чему-то обязывает?
- Первичная оценка объекта ничего не стоит и не обязывает к заключению договора. Наша команда анализирует объект, его расположение, характеристики и ситуацию на рынке, чтобы определить обоснованный диапазон стоимости. После этого собственник свободно решает, хочет ли он начать продажу с dhoce.
- Какие расходы несёт продавец?
- Расходы продавца зависят от конкретных обстоятельств сделки и положения объекта. К наиболее распространённым могут относиться plusvalía municipal (муниципальный налог на прирост стоимости земли), возможный налог на полученную прибыль, снятие обременений или погашение ипотеки, а также расходы на получение документов, необходимых для продажи. Перед подписанием рекомендуется рассмотреть каждый случай индивидуально, чтобы определить, какие статьи расходов применимы.
- Что такое муниципальный налог на прирост стоимости и кто его платит?
- Plusvalía municipal — это местный налог, который может возникнуть при передаче права собственности на городскую недвижимость и которым облагается прирост стоимости земли в порядке, предусмотренном законодательством. Как правило, при купле-продаже его уплачивает продавец, хотя существуют особые случаи, в которых эта обязанность может быть иной. Его расчёт зависит, среди прочих факторов, от кадастровой стоимости земли, срока, прошедшего с момента приобретения, и правил, действующих в каждом муниципалитете.
- Нужно ли платить подоходный налог с прибыли?
- Продажа недвижимости может привести к приросту или убытку капитала, который необходимо задекларировать в рамках IRPF (испанского налога на доходы физических лиц). Налогообложение зависит, среди прочих факторов, от стоимости приобретения, стоимости отчуждения и расходов, учитываемых для целей налогообложения. Существуют определённые случаи освобождения от налога, например реинвестирование в основное жильё или продажа основного жилья лицами старше 65 лет, при условии соблюдения требований законодательства.
- Какие документы нужны для продажи?
- Необходимые документы зависят от характеристик объекта и положения собственника, но обычно включают правоустанавливающий документ, удостоверение личности, квитанцию об уплате IBI (испанского налога на недвижимость), сертификат энергоэффективности и документы о возможных обременениях или ипотеке. Если объект входит в сообщество собственников, потребуется справка об отсутствии задолженности перед сообществом. Также могут понадобиться градостроительные или иные документы в зависимости от типа объекта, поэтому перед началом продажи рекомендуется рассмотреть каждый случай индивидуально.
- Обязателен ли энергетический сертификат?
- Да, как правило, для продажи жилья обязательно наличие действующего сертификата энергоэффективности. Этот документ содержит информацию о потреблении энергии и выбросах объекта и должен быть доступен на протяжении всего процесса продажи. Законодательство предусматривает некоторые исключения, поэтому рекомендуется рассмотреть каждый конкретный случай.
- Если я не резидент Испании, как работает удержание 3 %?
- Если продавец недвижимости не является налоговым резидентом Испании, покупатель, как правило, обязан удержать 3 % от цены купли-продажи и перечислить эту сумму в Hacienda (налоговое управление Испании) в счёт налога, причитающегося с продавца. Это удержание не обязательно является окончательной суммой к уплате, поскольку впоследствии оно пересчитывается с учётом полученной прибыли и конкретной налоговой ситуации. Если удержанная сумма превышает налог, который в итоге подлежит уплате, продавец-нерезидент может запросить возврат излишка.
Оценка и цена
- Как вы рассчитываете стоимость моей недвижимости?
- Мы сопоставляем три вещи: то, что действительно было продано в вашем районе (а не цены, которые просят в объявлениях), конкретные характеристики вашего объекта и то, что прямо сейчас конкурирует с ним на рынке. Значение имеют площадь, состояние, ориентация, этаж и вид. Прежде чем назвать цифру, мы осматриваем объект: две квартиры в одном и том же доме могут стоить совершенно по-разному. Мы передаём вам обоснованную оценку, а не просто число.
- А если я считаю, что мой дом стоит больше, чем вы говорите?
- Мы покажем, на что опираемся, и обсудим это. Оценка — это рекомендация, а не условие: решение о стартовой цене принимаете вы. Но мы честно скажем, чего ожидаем при каждой цене, потому что узнать об этом три месяца спустя обходится дорого.
- Стоит ли выставить высокую цену, а потом снизить её?
- Обычно это заканчивается плохо, и полезно понимать почему. Почти все показы объект получает в первые недели: именно тогда его видят покупатели, которые уже давно ищут. Если в этот момент цена их отпугнёт, то к моменту снижения они уже его отбросят, а объект, который месяцами висит в объявлениях с последовательными снижениями, подталкивает к торгу в сторону понижения. Правильная стартовая цена обычно приводит к более высокой итоговой цене.
Процесс и сроки
- Сколько времени обычно занимает продажа недвижимости?
- Это зависит прежде всего от стартовой цены, а затем от района и типа объекта. Объект с правильной оценкой продаётся гораздо быстрее, чем такой же с оптимистичной ценой. Мы предпочитаем не называть среднюю цифру, которая ничего не скажет о вашем случае: в оценке мы говорим, чего ожидать именно с вашим объектом.
- Что происходит с момента принятия предложения до подписания?
- Обычно подписывается задаточный договор (contrato de arras) с внесением задатка, после чего готовится нотариальный акт купли-продажи: проверяется, что документы в порядке, снимаются обременения, если они есть, и согласуется дата у нотариуса с покупателем и с его банком, если ему нужно финансирование. Мы координируем юридическую, налоговую и нотариальную часть и на каждом этапе сообщаем вам, чего ещё не хватает.
- Нужно ли мне присутствовать на показах?
- Нет. Более того, обычно лучше, если вас нет: посетитель чувствует себя свободнее и спрашивает о том, что его действительно волнует. Мы показываем объект, а потом рассказываем вам, что сказал каждый. Если вы предпочитаете присутствовать, это тоже возможно.
- Как вы отбираете заинтересованных?
- Прежде чем назначить показ, мы говорим с каждым заинтересованным: что он ищет, в какие сроки и как будет платить — наличными или с финансированием, и одобрено ли оно уже. Так удаётся избежать череды показов, которые ни к чему не ведут, и вы принимаете только тех, кто действительно может купить.
Особые ситуации
- Могу ли я продать, если у меня ещё есть ипотека?
- Да, это самая обычная ситуация. Ипотека погашается в момент подписания частью денег от продажи: покупатель передаёт банку оставшуюся задолженность, а вам — остальное. Нужно лишь заранее запросить у банка остаток долга, и этим занимаемся мы.
- Могу ли я продать, если объект сдан в аренду?
- Да, но нужно учитывать арендатора: договор аренды остаётся в силе для покупателя, а в зависимости от случая арендатор может иметь преимущественное право покупки. Эту ситуацию стоит подробно изучить с самого начала, потому что от неё зависит, на какого покупателя имеет смысл ориентироваться: инвестор оценит объект как сданный в аренду актив, а тому, кто хочет переехать, нужно будет знать, когда он сможет въехать.
- Могу ли я продать, не приезжая в Испанию?
- Да. Вы можете оформить нотариальную доверенность на доверенное лицо, чтобы оно подписало документы за вас, и сделать это можно в своей стране — у местного нотариуса или в консульстве Испании. Значительная часть наших клиентов — иностранцы, и это обычная процедура: мы скажем, что вам нужно и в каком порядке.
- Что, если у моей недвижимости есть градостроительные нарушения?
- Сначала нужно об этом узнать, и узнать до выхода на рынок. Многие ситуации можно исправить или урегулировать так, чтобы они не блокировали продажу; а вот блокирует её то, что они обнаруживаются, когда у покупателя уже идёт оформление финансирования. В нашей группе есть юристы по градостроительному праву: мы проверяем правовой и градостроительный статус вашего объекта в начале, а не в конце.
- А если есть незадекларированные работы или не хватает какой-то лицензии?
- Это случается чаще, чем кажется: пристройка, застеклённая терраса, бассейн, который нигде не значится. У каждого случая свой путь: узаконить, задекларировать определённым образом или продать как есть, проинформировав покупателя. Какой вариант правильный, решают детали. Мы проверяем это с нашими юристами по градостроительству до публикации и говорим вам, с чем вы столкнётесь.
Подготовка недвижимости
- Стоит ли делать ремонт перед продажей?
- Почти никогда — капитальный ремонт: вложенное трудно вернуть, к тому же он навязывает вкус, который может не совпасть со вкусом покупателя. А вот окупается обычно мелкое и недорогое: покрасить, починить то, что не закрывается или не работает, навести порядок и освободить пространство. Это лишает покупателя поводов для торга. Прежде чем вы что-либо потратите, мы скажем, что имеет смысл именно в вашем случае.
- Стоит ли делать хоум-стейджинг?
- Обычно стоит, особенно если жильё пустое или слишком персонализировано. Пустой дом на фотографиях выглядит маленьким и холодным, а именно фотографии решают, попросит ли кто-то показ. Обставлять его целиком не нужно: иногда достаточно убрать лишнее, поменять освещение и уделить внимание двум-трём комнатам. Мы оценим это вместе с вами при подготовке презентации объекта.
С dhoce
- Где публикуется моя недвижимость?
- На нашем сайте, на национальных и международных порталах, где ищут покупатели этого района, и в наших социальных сетях, где мы публикуем собственный контент о рынке. Кроме того, мы продвигаем её внутри нашей сети партнёров, которая выходит на покупателей, не просматривающих порталы. Вы в любой момент будете видеть, где она опубликована.
- В каких районах вы работаете?
- На Коста-дель-Соль (Марбелья, Эстепона, Манильва, Касарес и окрестности), в Сотогранде и в Мадриде. Если ваша недвижимость находится за пределами этих районов, всё равно напишите нам: мы честно скажем, можем ли помочь или вам лучше подойдёт другой вариант.