بيع منزل موروث في إسبانيا

لكي تبيع مسكناً ورثته، عليك أولاً أن تصبح مالكه على الورق: أن تقبل الإرث أمام كاتب عدل (notario)، وأن تدفع ضريبة الإرث (Impuesto de Sucesiones) وضريبة plusvalía البلدية، وأن تسجّل المسكن باسمك في السجل العقاري (Registro de la Propiedad). وعندها فقط يمكن توقيع البيع، وللبيع ضرائبه الخاصة أيضاً.

إليك هذه العملية بالترتيب، مع أرقام 2026 للأندلس ومدريد، ومثال بالأرقام، وجدول بالمواعيد. هذا الدليل للاسترشاد: راجعه مع مستشارك.

ما الذي يجب أن يحدث قبل أن تتمكن من البيع؟

ما دام المسكن مسجّلاً باسم والدك أو والدتك، فلا يمكن بيعه. وهذه هي الخطوات، التي يتولاها عادةً مكتب كاتب عدل أو gestor (وكيل للمعاملات الإدارية):

1. شهادة الوفاة. يصدرها السجل المدني (Registro Civil)؛ وعادةً ما تتولى دار الجنازات استخراجها.
2. شهادة الوصايا الأخيرة. تبيّن ما إذا كانت هناك وصية وأمام أي كاتب عدل حُرّرت. وتُطلب من وزارة العدل (النموذج 790، نحو 4 يورو) بعد مرور 15 يوم عمل على الوفاة.
3. إذا لم تكن هناك وصية: إعلان الورثة. أمام الكاتب العدل في آخر عنوان للمتوفى، بحضور شاهدين؛ ويحدّد من يرث وفق القانون.
4. الجرد وعقد قبول الإرث وقسمته. تُحصر الأصول والديون وتُقيَّم وتوزَّع. ويوقّعه جميع الورثة (أو من يحمل توكيلاً رسمياً عنهم). وهنا تتحدد القيمة التي تُعطى للمسكن، ولهذه القيمة أهمية كبيرة لاحقاً.
5. ضرائب الإرث: ضريبة الإرث وضريبة plusvalía البلدية (الأقسام التالية).
6. التسجيل في السجل العقاري.

كم تدفع من ضريبة الإرث في الأندلس وفي مدريد؟

يدفع كل وارث ضريبة الإرث عمّا يتلقاه، وتُقدَّم في الإقليم الذي كان يعيش فيه المتوفى (لا حيث يقع المسكن، إلا إذا كان المتوفى غير مقيم). والمهلة ستة أشهر من تاريخ الوفاة، قابلة للتمديد ستة أشهر أخرى إذا طُلب ذلك خلال الأشهر الخمسة الأولى؛ وتسري على التمديد فوائد تأخير.

بالنسبة إلى الزوج أو الزوجة والأبناء والأحفاد والوالدين (المجموعتان الأولى والثانية)، تكاد الضريبة في 2026 تكون رمزية في الإقليمين:

تنبيهان. تخفيض المسكن الرئيسي يشترط ألّا تبيع خلال 3 سنوات (الأندلس) أو 5 (مدريد): فإذا كنت ستبيع الآن، فلا تطالب به وإلا أعدته مع الفوائد (وفي الأندلس، مع إعفاء المليون يورو، نادراً ما تحتاج إليه). وبين الإخوة ولأبناء الإخوة تكون الضريبة عبئاً حقيقياً، ولا سيما في الأندلس: احسبها قبل القبول.

وماذا لو كان الوارث لا يعيش في إسبانيا؟

يدفع الضريبة في إسبانيا على المسكن مع ذلك (فغير المقيمين يخضعون للضريبة على أصولهم في إسبانيا)، لكن الملف تتولاه مصلحة الضرائب الوطنية (Oficina Nacional de Gestión Tributaria)، لا Junta de Andalucía ولا إقليم مدريد. ومنذ حكم المحكمة الأوروبية عام 2014 وLey 26/2014 (قانون إصلاح ضريبي صادر عام 2014)، يستطيع أن يطبّق قواعد الإقليم الذي كان يعيش فيه المتوفى، ومنذ 2022 لم يعد هذا الخيار مشروطاً بالإقامة في الاتحاد الأوروبي: فالابن الذي يعيش في لندن أو بوينس آيرس يرث شقة إستيبونا مع الإعفاء الأندلسي. وإذا كان يعيش خارج الاتحاد الأوروبي أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية، فعليه تعيين ممثل ضريبي في إسبانيا.

ما ضريبة plusvalía البلدية على الإرث؟

تفرض البلدية التي يقع فيها المسكن ضريبة plusvalía (IIVTNU، ضريبة على ارتفاع قيمة الأرض) على مقدار ارتفاع قيمة الأرض طوال فترة امتلاك المتوفى لها. وفي الإرث يدفعها الوارث، خلال ستة أشهر من الوفاة، قابلة للتمديد حتى سنة. والحساب هو نفسه كما في البيع: تجده في الضرائب التي تدفعها عند بيع مسكنك.

يجيز القانون لكل بلدية أن تمنح خصماً يصل إلى 95% حين يرث الزوج أو الزوجة أو الأبناء أو الوالدان، ويكون ذلك دائماً تقريباً بناءً على طلب: فإن لم تطالب به في التصفية الذاتية، لا يُطبَّق.

• إستيبونا تحتفظ بخصم قدره 95% للورثة، يُطالَب به في التصفية الذاتية نفسها (المادة 10 من نظامها الضريبي). وقد اشترطت في السنوات الأخيرة شروطاً مثل الإقامة مع المتوفى؛ تأكد من الشروط السارية قبل أن تعتمد عليه.
• مدينة مدريد تمنح خصماً على المسكن الرئيسي للمتوفى بحسب القيمة الكاداسترية للأرض: 95% حتى 60,000 يورو، و85% حتى 100,000، و70% حتى 138,000، و40% فوق ذلك.
• ماربيا وبيناهافيس وميخاس وسائر البلديات لها أنظمتها الخاصة.

وعند بيع المسكن، تُدفع ضريبة plusvalía مرة أخرى، وهذه المرة عن الفترة من تاريخ الوفاة حتى البيع. وقبل مرور سنة يُوزَّع المعامل بحسب الأشهر الكاملة؛ وإذا بعت في الشهر نفسه، تكون صفراً.

لماذا يجب تسجيل الإرث قبل البيع؟

لا يسجّل السجل العقاري الإرث دون إثبات دفع ضريبة الإرث وضريبة plusvalía (المادة 254 من Ley Hipotecaria، أي قانون الرهن العقاري)، ولا يوقّع الكاتب العدل على البيع ما لم يظهر البائعون مالكين. ويستغرق التسجيل نحو 15 يوم عمل. احسب ذلك عند تحديد المواعيد مع المشتري: فالإرث الذي يُدار جيداً يستغرق من 3 إلى 6 أشهر من الوفاة حتى يصبح المسكن جاهزاً للبيع.

ما الذي يتغيّر حين تبيع مسكناً موروثاً؟

بعد بيع المسكن، يصرّح كل وارث بالربح عن حصته في ضريبة الدخل (IRPF، أو ما يعادلها لغير المقيمين إذا كان يعيش في الخارج). وهذه هي النقطة الأساسية: قيمة الاقتناء ليست ما دفعه والداك، بل القيمة التي صرّحت بها في ضريبة الإرث، بتاريخ يوم الوفاة. ومنذ 2022 لا تقل تلك القيمة عن القيمة المرجعية التي يحدّدها الـCatastro (السجل المساحي) (valor de referencia)؛ وإذا صرّحت بأكثر منها (حتى القيمة السوقية)، يُعتدّ بالرقم المصرَّح به. وتضيف إلى تلك القيمة ضريبة الإرث، وضريبة plusvalía، ورسوم الكاتب العدل والسجل العقاري الخاصة بالإرث.

لهذا فإن تقييم الإرث تقييماً صحيحاً يوفّر الضرائب لاحقاً: ففي الأندلس ومدريد، ومع خصم الـ99%، لا يكاد التصريح بالمسكن بقيمته السوقية يكلّف شيئاً في ضريبة الإرث، ويخفّض الربح الذي سيخضع لضريبة IRPF؛ أما من يكتفي بالقيمة المرجعية، التي تكون عادةً دون السوق، فيدفع الفرق عند البيع. ادعم الرقم بتقييم أو بتقرير خبير مؤرَّخ بذلك التاريخ.

عدة ورثة

• الجميع يوقّعون على البيع، شخصياً أو عبر توكيل رسمي موثّق (من الخارج، أمام كاتب عدل محلي مع تصديق أبوستيل، أو في القنصلية).
• يستطيع الوارث أن يبيع حصته لوارث آخر أو لطرف ثالث، لكن للآخرين حق استرداد مدته شهر، ومشترو الحصص يدفعون أقل بكثير من سعر السوق. والحل المعتاد أن يحتفظ أحدهم بالمسكن ويعوّض الآخرين (ما يُسمّى extinción de condominio، أي إنهاء الشيوع، وتُفرض عليه ضريبة أخف من الشراء).
• إذا رفض أحدهم البيع، يستطيع أيٌّ منهم أن يطلب قسمة المال المشترك: ولأن الشقة لا تُقسَم، يأمر القاضي ببيعها بالمزاد، مع تكاليف وبسعر أسوأ. والتفاوض يؤتي ثماره دائماً تقريباً.

مثال بالأرقام

ابنٌ يرث شقة والدته في إستيبونا، التي اشترتها قبل 25 عاماً. القيمة المرجعية للـCatastro هي 180,000 يورو، لكن تقرير خبير يقدّرها بمبلغ 220,000 يورو، فيصرّح بـ220,000.

• ضريبة الإرث (الأندلس): 220,000 مطروحاً منها إعفاء الـ1,000,000: وعاء قدره صفر. الضريبة: 0 يورو.
• ضريبة plusvalía على الإرث: القيمة الكاداسترية للأرض 60,000 يورو، و25 سنة، والمعامل 0.40: وعاء قدره 24,000 يورو بنسبة 20%، أي 4,800 يورو. ومع خصم الـ95%، تصبح 240 يورو.
• الكاتب العدل والسجل العقاري للإرث: نحو 1,500 يورو.

بعد ثمانية عشر شهراً يبيعها بمبلغ 260,000 يورو.

• ضريبة plusvalía على البيع: سنة كاملة، والمعامل 0.15: وعاء قدره 9,000 يورو بنسبة 20%، أي 1,800 يورو.
• ضريبة IRPF. قيمة الاقتناء: 220,000 + 240 + 1,500 = 221,740 يورو. تكاليف البيع (عمولة الوكالة 5% مع ضريبة القيمة المضافة، وضريبة plusvalía، وشهادة كفاءة الطاقة): 17,630 يورو. قيمة البيع: 242,370 يورو. الربح: 20,630 يورو. الضريبة: 6,000 بنسبة 19% (1,140) + 14,630 بنسبة 21% (3,072): 4,212 يورو.

لو أنه صرّح بالقيمة المرجعية وحدها، أي 180,000 يورو، لكان الربح 60,630 يورو والضريبة 12,825 يورو: أي فرق يزيد على 8,600 يورو بسبب رقم واحد في عقد الإرث.

ما التكاليف والمستندات التي يحتاجها البيع؟

هي نفسها في أي بيع: الـnota simple (مستخرج السجل العقاري)، وشهادة كفاءة الطاقة، وإيصال ضريبة IBI (ضريبة العقار)، وشهادة اتحاد الملّاك، وشطب الرهن العقاري، وعمولة الوكالة. والقائمة الكاملة في المستندات اللازمة لبيع مسكن. وثلاث حالات شائعة في المساكن الموروثة:

• مع مستأجر. يستمر عقد الإيجار مع المشتري حتى انتهاء مدته. وقبل البيع يجب إخطار المستأجر بالثمن والشروط: له حق أولوية الشراء لمدة 30 يوماً تقويمياً (المادة 25 من Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos، أي قانون الإيجارات الحضرية)، ويبقى الإخطار صالحاً 180 يوماً.
• مع رهن عقاري. يُورَث الدين مع المسكن. اطلب من البنك مبلغ الدين المتبقي؛ ويُسدَّد من الثمن في التوقيع نفسه، كما في أي بيع.
• المنزل القديم. كثير من منازل الوالدين لا تملك رخصة إشغال، أو فيها توسعات بلا ترخيص، أو مساحة مسجّلة تختلف عن الواقع؛ وسيرى بنك المشتري ذلك في التقييم. قبل عرض المسكن، اطلب من مهندس معماري مراجعة الوضع العمراني وتحديد ما يمكن تسويته (إعلان بناء جديد بحكم القِدم، أو شهادة فنية، أو على الأرض الريفية الاعتراف بوضع AFO، الذي لا يجعل البناء قانونياً لكنه يتيح البيع بضمانات). وهذا هو النهج الذي نعتمده في مشاريعنا، وهو ما يمنع انهيار البيع عند الكاتب العدل.

المواعيد في جدول واحد