الضرائب عند بيع منزلك في إسبانيا

عندما تبيع منزلك في إسبانيا تدفع ضريبتين: ضريبة الدخل (IRPF) على الربح الذي تحققه، بنسبة تتراوح بين 19% و30% من ذلك الربح (لا من الثمن)، وضريبة plusvalía البلدية، التي تفرضها بلديتك على ارتفاع قيمة الأرض. وإذا بعت مسكنك الرئيسي وكان عمرك يزيد على 65 عاماً، أو أعدت استثمار المبلغ في مسكن رئيسي آخر خلال عامين، فقد تكون ضريبة الدخل صفراً.

هذا الدليل موجّه إلى الملّاك المقيمين ضريبياً في إسبانيا. فإن كنت تعيش في الخارج وتبيع عقاراً في إسبانيا، فالقواعد مختلفة (اقتطاع 3%، والنموذج 210) ونشرحها في البيع وأنت غير مقيم. كل ما يلي مبني على أرقام 2026، وهو دليل إرشادي لا استشارة: راجعه مع مستشارك الضريبي قبل التوقيع.

ماذا تدفع بالضبط عند البيع؟

كيف يُحسب الربح الرأسمالي؟

الربح هو الفرق بين قيمة البيع وقيمة الاقتناء (المادة 35 من Ley 35/2006 del IRPF، أي قانون ضريبة الدخل على الأشخاص الطبيعيين). وهو ليس مجرد ثمن البيع مطروحاً منه ثمن الشراء: فالتكاليف تُضاف إلى جانب وتُخصم من الجانب الآخر، والقيام بذلك على الوجه الصحيح يخفّض الفاتورة.

ما يُضاف إلى قيمة الاقتناء: الثمن الذي دفعته؛ وضرائب تلك الصفقة وتكاليفها (ضريبة نقل الملكية أو ضريبة القيمة المضافة، الكاتب العدل، السجل العقاري، مكتب المعاملات gestoría)؛ والاستثمارات والتحسينات التي رفعت قيمة المنزل (توسعة، تجديد شامل، مضخة حرارية)، دائماً بفاتورة كاملة وإثبات دفع. أما الصيانة فلا تُحتسب (الطلاء، استبدال سخّان بآخر مماثل)، ولا فوائد الرهن العقاري، ولا ضريبة IBI (ضريبة العقارات السنوية) ولا رسوم اتحاد الملّاك. وإذا كان المنزل مؤجَّراً، يُطرح الاستهلاك الذي خُصم في تلك السنوات.

ما يُخصم من قيمة البيع عند الحساب: عمولة الوكالة، وضريبة plusvalía البلدية نفسها، وشهادة كفاءة الطاقة، وتكلفة شطب الرهن العقاري.

شرائح وعاء الادخار في 2026

يدخل الربح في وعاء دخل الادخار ويخضع للضريبة بالشرائح. وقد حدّد هذا السلّم Ley 7/2024 (قانون إصلاح ضريبي صادر عام 2024) اعتباراً من 1 يناير 2025، ولا يزال سارياً في 2026. وهو نفسه في الأندلس ومدريد وسائر الأقاليم الخاضعة للنظام الضريبي العام: فلا فروق إقليمية في دخل الادخار.

الشرائح تصاعدية: فالربح البالغ 100,000 يورو يدفع 19% على أول 6,000، و21% على الـ44,000 التالية، و23% على الباقي.

متى لا تدفع ضريبة دخل على البيع؟

ثلاثة إعفاءات يجدر بك معرفتها قبل عرض المنزل للبيع، لأن بعضها يتطلب تخطيطاً:

• من تجاوز 65 عاماً ويبيع مسكنه الرئيسي. يُعفى الربح كله، دون حاجة إلى إعادة الاستثمار (المادة 33.4.b). ويجب أن يكون العقار مسكنك المعتاد ثلاث سنوات متواصلة على الأقل، وأن تكون مالكاً له ملكية تامة. وإذا كان المنزل لزوجين ولم يبلغ الـ65 إلا أحدهما، فالإعفاء يشمل نصفه.
• إعادة الاستثمار في مسكن رئيسي آخر. إذا خصّصت حصيلة البيع لشراء أو تجديد مسكن آخر سيكون مسكنك الرئيسي، يُعفى الربح (المادة 38.1). والمهلة عامان، من التاريخ إلى التاريخ، سواء اشتريت قبل البيع أو بعده. وإذا أعدت استثمار جزء فقط، يكون الإعفاء بالنسبة والتناسب. ومع وجود رهن عقاري قائم، يكون المبلغ الواجب إعادة استثماره هو الثمن مطروحاً منه ما كنت مديناً به. وإذا وقعت إعادة الاستثمار في سنة غير سنة البيع، فاذكر في إقرار تلك السنة أنك تنوي إعادة الاستثمار.
• الإيراد مدى الحياة، لمن تجاوز 65 عاماً. تبيع أي عقار (ولو لم يكن مسكنك الرئيسي) وتستخدم المال خلال ستة أشهر لشراء إيراد مدى الحياة مؤمَّن باسمك (renta vitalicia): يُعفى الربح حتى 240,000 يورو من المبلغ المعاد استثماره (المادة 38.3)؛ وما يزيد على ذلك يخضع للضريبة بالنسبة والتناسب.

إذا كنت قد اشتريت قبل عام 1995، فإن معاملات التخفيض تُنقص جزءاً من الربح (بسقف 400,000 يورو من قيمة البيع). وإذا بعت بخسارة فلا تدفع شيئاً، ويمكنك مقاصّة الخسارة بأرباح ادخار أخرى على مدى أربع سنوات.

ما ضريبة plusvalía البلدية ومن يدفعها؟

الـplusvalía (واسمها الرسمي Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana، أو IIVTNU) تفرض الضريبة على ارتفاع قيمة الأرض، لا المبنى، بين يوم شرائك ويوم بيعك. ويدفعها البائع. وثمة استثناء واحد: إذا كان البائع غير مقيم في إسبانيا، يصبح المشتري مكلّفاً بها بدلاً منه، ولهذا يُحتجز مبلغها من الثمن عند الكاتب العدل في تلك المبيعات. التفاصيل في دليل غير المقيمين.

طريقتا الحساب

منذ إصلاح نوفمبر 2021 تختار الطريقة التي تعطيك فاتورة أقل، وعلى البلدية أن تقبلها:

• الطريقة الموضوعية. الوعاء = القيمة الكاداسترية للأرض (تجدها في إيصال ضريبة IBI) مضروبة في معامل يتوقف على عدد السنوات التي ملكت فيها العقار. والمعاملات حدود قصوى قانونية؛ ويجوز للبلدية أن تطبّق معاملات أدنى.
• طريقة الربح الفعلي. الوعاء = الفرق بين ثمن البيع وثمن الشراء، مطبَّقاً على حصة الأرض وحدها (النسبة بين القيمة الكاداسترية للأرض والقيمة الكاداسترية الإجمالية). وتكون مجدية عندما لم ترتفع قيمة العقار إلا قليلاً.

ثم تطبّق البلدية نسبتها الخاصة على ذلك الوعاء، بحد أقصى قانوني قدره 30%. والمعاملات القصوى السارية في 2026 (رفعها مرسوم صدر في ديسمبر 2025، لكن البرلمان ألغاه في 27 يناير 2026 فعادت أرقام 2024) هي كالتالي:

وماذا لو بعت دون ربح؟

إذا لم ترتفع قيمة الأرض (بعت بأقل مما دفعت، أو بالمبلغ نفسه)، فلا تُستحق ضريبة plusvalía. لكن ذلك ليس تلقائياً: تقدّم إقراراً إلى البلدية، وترفق عقدَي الشراء والبيع، وتثبت أنه لم تحدث زيادة (المادة 104.5 من Ley de Haciendas Locales، أي قانون المالية المحلية).

ما يتغيّر من بلدية إلى أخرى

النسبة والمعاملات والتخفيضات تقرّرها كل بلدية:

• إستيبونا تطبّق نسبة 20% بموجب أنظمتها الضريبية لعام 2025، أي أقل بكثير من الحد الأقصى، وتحتفظ بتخفيض قدره 95% للورثة.
• مدينة مدريد تطبّق 29%، وهي من أعلى النسب، مع تخفيضات على المساكن الرئيسية الموروثة تتراوح بين 95% و40% بحسب قيمة الأرض.
• ماربيا وبيناهافيس وميخاس وغيرها، لكل منها نظامها الخاص. تحقّق من النسبة السارية لدى بلديتك قبل إجراء الحسابات.

ما التكاليف الأخرى التي يتحمّلها البائع؟

• شهادة كفاءة الطاقة. إلزامية للإعلان عن العقار ولبيعه (Real Decreto 390/2021، أي لائحة شهادات كفاءة الطاقة). يصدرها فنّي مؤهَّل؛ وتكلّف لشقة مساحتها 90 متراً مربعاً ما بين 84 و105 يورو بحسب استطلاع جمعية المستهلكين OCU. وتبقى صالحة عشر سنوات (خمساً إذا كان تصنيفها G). ولا توجد رسوم تسجيل في الأندلس ومدريد. والبيع من دونها يعرّضك لغرامة تتراوح بين 300 و6,000 يورو.
• شطب الرهن العقاري. إذا كنت لا تزال مديناً، يُسدَّد الرهن من ثمن البيع عند الكاتب العدل نفسه. وهناك تكلفتان: عمولة البنك على السداد المبكر (يحدّدها Ley 5/2019، أي قانون عقود القروض العقارية، بحد أقصى 2% للفائدة الثابتة و0.25% أو 0.15% للفائدة المتغيرة، في السنوات الأولى فقط) والشطب من السجل العقاري، نحو 1,000 يورو بين الكاتب العدل والسجل ومكتب المعاملات.
• عمولة الوكالة. لا توجد تعرفة قانونية؛ والنطاق المعتاد في السوق بين 3% و5% من الثمن مضافاً إليها 21% ضريبة القيمة المضافة، ويُتفق عليها كتابةً في عقد التكليف بالبيع. وهي قابلة للخصم من ربحك.

لتعرف من أين يبدأ ثمنك، اقرأ كم يساوي منزلي.

مثال بالأرقام

شقة في إستيبونا اشتُريت عام 2012 بمبلغ 200,000 يورو، مع 16,000 يورو من ضرائب تلك الصفقة وتكاليفها، وتجديد للمطبخ والحمّام بقيمة 20,000 يورو بفواتير. تبيعها عام 2026 بمبلغ 360,000 يورو. القيمة الكاداسترية للأرض 60,000 يورو؛ وعمرك دون 65 عاماً ولن تعيد الاستثمار.

ضريبة plusvalía البلدية (الطريقة الموضوعية). مضت أربع عشرة سنة، والمعامل 0.09: أي وعاء قدره 5,400 يورو. وبنسبة إستيبونا البالغة 20%، تكون 1,080 يورو. والبيع نفسه في مدينة مدريد، بنسبة 29%، يبلغ 1,566 يورو.

ضريبة الدخل.

• قيمة الاقتناء: 200,000 + 16,000 + 20,000 = 236,000 يورو.
• تكاليف البيع: عمولة الوكالة 5% مع ضريبة القيمة المضافة (21,780 يورو)، وplusvalía (1,080)، وشهادة كفاءة الطاقة (100)، وشطب الرهن العقاري (1,000): المجموع 23,960 يورو.
• قيمة البيع: 360,000 ناقص 23,960 = 336,040 يورو.
• الربح: 336,040 ناقص 236,000 = 100,040 يورو.
• الضريبة المستحقة: 6,000 بنسبة 19% (1,140) + 44,000 بنسبة 21% (9,240) + 50,040 بنسبة 23% (11,509) = 21,889 يورو، أي 21.9% من الربح.

لو كان المالك نفسه في الـ66 من عمره وكانت الشقة مسكنه الرئيسي منذ 2012، لكانت ضريبة الدخل صفراً ولما دفع سوى 1,080 يورو ضريبة plusvalía.

متى وكيف تقدّم الإقرار؟

• ضريبة plusvalía البلدية: خلال 30 يوم عمل من توقيع عقد البيع الرسمي. وفي مدريد ومعظم البلديات تكون تصفية ذاتية عبر المكتب الإلكتروني للبلدية؛ وإذا لم يكن هناك ربح، تقدّم إقراراً بدلاً منها.
• ضريبة الدخل: في إقرار السنة التالية. فالبيع الذي يتم في 2026 يُصرَّح به في ربيع 2027. وللاسترشاد، تمتد حملة إقرار الدخل لعام 2025 (Renta 2025) من 8 أبريل إلى 30 يونيو 2026 (حتى 25 يونيو إذا دفعت بالخصم المباشر من الحساب).
• المستندات: احتفظ بالعقود والفواتير وإيصال ضريبة plusvalía أربع سنوات على الأقل؛ ومع إعفاء إعادة الاستثمار أو معاملات ما قبل 1995، إلى أجل غير محدود.