البيع في إسبانيا وأنت غير مقيم

نعم، يمكنك بيع منزلك في إسبانيا وأنت مقيم في الخارج، والجانب الضريبي أبسط مما يبدو: يقتطع المشتري 3% من الثمن ويسدّدها إلى مصلحة الضرائب نيابةً عنك، ثم تقدّم أنت إقراراً واحداً خلال أربعة أشهر، وإذا كانت تلك الـ3% أكثر من الضريبة المستحقة عليك فعلاً، يُعاد إليك الفرق. والنسبة المطبّقة على الربح هي 19% لكل غير مقيم في عام 2026، بمن في ذلك الملّاك البريطانيون.

يتناول هذا الدليل الاقتطاع، والنموذجين، وضريبة plusvalía البلدية، والمستندات، ومثالاً بالأرقام، وهو موجّه إلى المالك المقيم في المملكة المتحدة أو أيرلندا أو دول الشمال الأوروبي أو وسط أوروبا والذي يبيع في كوستا ديل سول. الأرقام هي السارية في أكتوبر 2026، وعلى محاميك أو الـgestor (المستشار الإداري والضريبي) أن يؤكدها لحالتك، لأن كل عملية بيع تختلف عن غيرها.

ما هو اقتطاع الـ3% ومن يدفعه؟

عندما يبيع غير مقيم عقاراً في إسبانيا، يُلزم القانون المشتري باقتطاع 3% من الثمن المتفق عليه وتسديدها إلى مصلحة الضرائب (Agencia Tributaria) خلال شهر واحد من توقيع عقد البيع الرسمي أو escritura (المادة 25.2 من Ley del IRNR، أي قانون ضريبة الدخل على غير المقيمين). يتم ذلك بالنموذج 211، وعلى المشتري أن يسلّمك نسخة من إيصال السداد. احتفظ بها: فمن دونها لا يمكنك استرداد الـ3%.

• ليست ضريبة، بل دفعة مقدّمة على حساب ضريبة الربح الرأسمالي المستحقة عليك. فإن كان المستحق أقل، استرددت الفرق؛ وإن كان أكثر، دفعت الباقي.
• تُحسب على الثمن كاملاً لا على ربحك. ففي عملية بيع بقيمة 400,000 يورو يقتطع المشتري 12,000 يورو، أياً كان المبلغ الذي دفعته عند شراء العقار.
• إذا لم يسدّدها المشتري، يبقى العقار نفسه ضامناً لهذا المبلغ.

الطريقة الوحيدة لتفادي الاقتطاع هي إثبات الإقامة الضريبية في إسبانيا بشهادة صادرة عن مصلحة الضرائب. أما غير المقيم فعلاً فلا يتمتع بأي إعفاء.

أي نموذج تقدّم، ومتى؟

تقدّم النموذج 210 (Modelo 210) مصرّحاً فيه بالربح الفعلي. وتحدّد مصلحة الضرائب المهلة بثلاثة أشهر تبدأ من انتهاء شهر المشتري، أي أن لديك عملياً أربعة أشهر من تاريخ عقد البيع. والإقرار إلزامي أياً كانت نتيجته: استرداد، أو دفع مبلغ إضافي، أو صفر.

الربح هو الفرق بين رقمين:

احتفظ بكل فاتورة. فالمطبخ الجديد أو الشرفة المغلقة بالزجاج مع فاتورة نظامية يخفّضان الربح الخاضع للضريبة؛ أما كشف الحساب البنكي وحده فلا يكفي عادةً.

كم يدفع غير المقيم ضريبةً على الربح في 2026؟

19% من الربح، أياً كان البلد الذي تقيم فيه. تنصّ على ذلك مصلحة الضرائب في صفحتها الخاصة بأرباح بيع العقارات، ومصدره المادة 25.1.f من Ley del IRNR، التي تطبّق نسبة 19% على الأرباح الرأسمالية الناتجة عن نقل ملكية الأصول دون تمييز بحسب مكان الإقامة.

ستقرأ في أماكن أخرى أن البائعين البريطانيين يدفعون 24% منذ خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي. هذا خلط بين نسبتين. فالـ24% هي النسبة العامة على الدخول الأخرى، كالإيجار، عندما يقيم المالك خارج الاتحاد الأوروبي أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية؛ أما المقيمون داخلهما فيدفعون 19% على تلك الدخول ويمكنهم خصم المصاريف. وعلى بيع العقار نفسه، النسبة 19% للجميع. وما أثّر فيه خروج بريطانيا فعلاً هو الإعفاء عند إعادة الاستثمار: فالمقيم في الاتحاد الأوروبي أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية الذي يبيع مسكنه الرئيسي ويعيد استثمار المبلغ كاملاً في مسكن رئيسي جديد يستطيع استبعاد الربح من الضريبة؛ أما المقيم في المملكة المتحدة فلم يعد يستطيع ذلك.

تعديلات عام 2026 (Orden HAC/623/2026، أي القرار الوزاري الذي عدّل مواعيد الإقرارات) لم تمسّ مهلة البيع ولا النسبة؛ بل اقتصرت على الإقرار السنوي عن الدخل المفترض ودخل الإيجار.

كيف تسترد ما اقتُطع زيادةً، وكم يستغرق ذلك؟

تطالب به في النموذج 210 نفسه: إذا كانت 19% من ربحك أقل من الـ3% المقتطعة، يكون الإقرار لصالحك وتحدّد الحساب الذي تريد استلام المبلغ فيه. وإن بعت بخسارة، تطالب بالـ3% كاملة.

بموجب القانون، أمام مصلحة الضرائب ستة أشهر للدفع تُحسب من نهاية مهلة تقديم الإقرار؛ وبعدها، إذا كان التأخير بسببها، تُضاف فوائد التأخير تلقائياً (المادة 31 من Ley General Tributaria، أي القانون العام للضرائب). وفي الواقع، يفيد المحامون على الساحل بأن المبالغ المستردة تصل بعد ستة إلى اثني عشر شهراً من تقديم الإقرار، وأن طلب الاسترداد يُراجَع قبل صرفه.

المشكلة الأكثر شيوعاً في تلك المراجعة هي الضريبة السنوية على غير المقيمين. فكل غير مقيم يملك عقاراً في إسبانيا ملزم بتقديم نموذج 210 كل عام، إما عن الدخل المفترض للمسكن الذي يستخدمه بنفسه أو عن دخل الإيجار، وكثير من الملّاك لم يسمعوا بها قط. وعندما تطالب باسترداد الـ3%، تنظر مصلحة الضرائب في السنوات الأربع الأخيرة (مهلة التقادم بموجب المادة 66 من Ley General Tributaria) ويمكنها خصم ما تدين به من المبلغ الذي يجب أن تعيده إليك. اطلب من الـgestor أن يراجع تلك السنوات قبل البيع: فتسوية وضعها أقل كلفة من استرداد منقوص مثقل بالغرامات.

وماذا عن ضريبة plusvalía البلدية؟

الـplusvalía municipal هي ضريبة البلدية على ارتفاع قيمة الأرض منذ أن اشتريت. ويدفعها البائع عادةً. لكن عندما يكون البائع شخصاً طبيعياً غير مقيم، يجعل القانون المشتري مكلّفاً بدلاً من البائع (المادة 106.2 من Ley de Haciendas Locales، أي قانون المالية المحلية): فيمكن للبلدية أن تطالب بها المشتري، الذي يحقّ له بعد ذلك استردادها منك.

عند الكاتب العدل يُحسم الأمر بإحدى طريقتين:

1. يقتطع المشتري من الثمن قيمة الـplusvalía التقديرية، ويسدّدها للبلدية خلال ثلاثين يوم عمل، ثم يجري التسوية معك بإيصال السداد.
2. تدفعها أنت، أو يدفعها محاميك بموجب التوكيل، وتقدّم للمشتري ما يثبت ذلك.

الطريقتان صالحتان؛ وينبغي أن ينصّ عقد البيع على المعتمدة منهما. ومنذ إصلاح عام 2021 هناك طريقتان لحسابها (الطريقة الموضوعية القائمة على القيمة المسجّلة للأرض في الـCatastro، أي السجل المساحي، أو الربح الفعلي الذي يظهره عقدا الشراء والبيع) ويمكنك اختيار الأقل منهما؛ وإذا لم ترتفع قيمة الأرض، وأُثبت ذلك بالعقدين، فلا يُستحق شيء. وتختلف النسب من بلدية إلى أخرى. وإذا تحمّلت أنت الـplusvalía، فإنها تُحتسب من تكاليف البيع وتخفّض ربحك الخاضع للضريبة.

ما المستندات والتكاليف الخاصة بالبائع غير المقيم؟

معظم القائمة هي نفسها لأي بائع (راجع المستندات اللازمة لبيع مسكن). أما هذه فهي التي تُربك الملّاك المقيمين في الخارج:

• رقم NIE. يحتاج كل بائع مسجّل في سند الملكية إلى رقمه الخاص (رقم تعريف الأجنبي). الرقم لا تنتهي صلاحيته، لكن بعض الكتّاب العدل يطلبون شهادة حديثة، كما يحتاج المشتري إلى رقمك لتقديم النموذج 211. تحقّق منه قبل التوقيع بأسابيع.
• التوكيل الرسمي. إذا لم تكن ستسافر للتوقيع، تمنح توكيلاً لمحاميك: أمام كاتب عدل إسباني، أو في قنصلية إسبانية، أو أمام كاتب عدل في بلدك مع تصديق أبوستيل وفق اتفاقية لاهاي وترجمة محلّفة إلى الإسبانية. اطلب أن يُصاغ لهذه العملية تحديداً، مع ذكر العقار.
• شهادة كفاءة الطاقة. إلزامية قبل الإعلان عن العقار، وتُسجَّل لدى حكومة إقليم الأندلس (Junta de Andalucía) وتبقى صالحة عشر سنوات. وتقدّر الأدلة كلفتها بنحو 60 إلى 140 يورو.
• شهادة اتحاد الملّاك. بموجب المادة 9.1.e من Ley de Propiedad Horizontal (قانون الملكية المشتركة) لا يصادق الكاتب العدل على عقد البيع دون شهادة تثبت أنك مسدّد لرسوم الـcomunidad de propietarios (اتحاد الملّاك)، ما لم يعفك المشتري منها صراحةً. وعلى المدير أن يصدرها خلال سبعة أيام تقويمية.
• شهادات الديون. آخر إيصال لضريبة IBI (ضريبة العقارات السنوية)، وفواتير الخدمات المسدّدة، وإن كان هناك رهن عقاري، شهادة البنك بالرصيد المتبقي كي يُسدَّد من الثمن عند التوقيع.
• حساب مصرفي في إسبانيا. يُدفع الثمن باليورو، عادةً في حساب إسباني باسمك؛ ومنه يُسدَّد الرهن العقاري وعمولة الوكالة والـplusvalía، ويُحوَّل المبلغ المسترد من النموذج 210 إلى الحساب الذي تذكره فيه، فلا تُغلقه قبل الأوان.
• تحويل العملة. نقل حصيلة البيع إلى الجنيه الإسترليني أو الكرونة أو الفرنك هو الخطوة الأخيرة، وتختلف أسعار الصرف والعمولات كثيراً بين البنك التقليدي ووسيط العملات المتخصص: اطلب عرض سعر قبل توقيع العقد.

من يدفع عمولة الوكالة؟

في إسبانيا يدفع البائع عمولة الوكالة، والنسبة المعتادة في كوستا ديل سول هي 5% من ثمن البيع مضافاً إليها 21% ضريبة القيمة المضافة (IVA)، يُتفق عليها كتابةً وتُسدَّد عند التوقيع. وهي من تكاليف البيع، لذا تخفّض ربحك الخاضع للضريبة، شأنها شأن أتعاب محاميك. نشرح عمولتنا وما تشمله في صفحة البيع.

مثال بالأرقام

اشترى مالك بريطاني شقة في إستيبونا عام 2012 بمبلغ 280,000 يورو ويبيعها عام 2026 بمبلغ 400,000 يورو.

لولا فواتير تكاليف الشراء والتحسينات، لكان الربح 90,800 يورو والضريبة 17,252 يورو، وبدلاً من الاسترداد كان على المالك أن يدفع 5,252 يورو إضافية. لا يمثّل أيٌّ من هذه الأرقام وعداً: فمصلحة الضرائب تراجع كل إقرار، والمبلغ النهائي يتوقف على ما تستطيع توثيقه.