المستندات اللازمة لبيع منزل في إسبانيا

لبيع مسكن في إسبانيا تحتاج كحد أدنى إلى سند الملكية، ومستخرج حديث من السجل العقاري (nota simple)، وجواز سفرك مع رقم NIE، وشهادة كفاءة الطاقة، وآخر إيصال لضريبة IBI، وشهادة من اتحاد الملّاك تؤكد أنك مسدّد للرسوم. وإذا كان هناك رهن عقاري، فأضف شهادة الدين الصادرة عن البنك. أما الباقي فيتوقف على العقار وموقعه والطريقة التي آل بها إليك.

المهم ليس أن يكون كل شيء جاهزاً من اليوم الأول، بل أن تعرف ما يلزم في كل مرحلة: قبل عرض العقار، وعند الحجز وعقد العربون، وأمام الكاتب العدل. وفي النهاية جدول يبيّن من يصدر كل مستند وكم يستغرق وكم يكلّف.

ماذا تحتاج قبل عرض العقار في السوق؟

أربعة مستندات. بها يكون الإعلان قانونياً، ويقوم الثمن على بيانات حقيقية، ويحصل كل مشترٍ يسأل على إجابات فورية.

سند الملكية (escritura). العقد الرسمي الذي يثبت أن العقار ملكك. وإذا لم تجده، فالكاتب العدل الذي وقّعه يحتفظ بالأصل ويصدر نسخة مصدّقة خلال أيام (ويرد اسم الكاتب العدل في الـnota simple). وإذا آل إليك العقار بالإرث أو الهبة، فذلك العقد هو سند ملكيتك.

مستخرج nota simple من السجل العقاري. ملخّص يبيّن المالك المسجَّل، ووصف العقار، وما إذا كانت عليه أعباء (رهن عقاري، حجوزات، حقوق ارتفاق). تطلبه عبر الإنترنت من registradores.org مقابل 9.02 يورو مضافاً إليها ضريبة القيمة المضافة، ويصلك خلال 24 إلى 48 ساعة عمل. اطلبه مبكراً: فالمفاجآت (رهن عقاري سُدِّد ولم يُشطب قط، أو مساحة لا تطابق ما في الـCatastro، أي السجل المساحي) يسهل حلّها قبل أن يراها المشتري.

جواز سفر ساري المفعول ورقم NIE لكل مالك. إذا كان أحد الملّاك يعيش في الخارج ولن يسافر للتوقيع، فسيحتاج إلى توكيل رسمي. وإذا لم تكن مقيماً ضريبياً في إسبانيا، فللبيع قواعده الخاصة في الاقتطاع والإقرارات الضريبية: راجع البيع وأنت غير مقيم.

شهادة كفاءة الطاقة (CEE). إلزامية منذ 2013 للبيع، والأقل شهرة أنها إلزامية في الإعلان نفسه: فيجب أن يظهر التصنيف (من A إلى G) في أي عرض أو إعلان، بما في ذلك البوابات العقارية. يزور فنّي مؤهَّل العقار ويصدرها، وتُودَع في السجل الإقليمي (في الأندلس، Registro de Certificados Energéticos Andaluces). وتبقى صالحة 10 سنوات (5 إذا كان تصنيفها G). ومنذ 23 يوليو 2026 لا يحق توقيعها إلا للفنيين المسجّلين في السجل الوطني (Real Decreto 659/2025، أي لائحة شهادات كفاءة الطاقة): تأكد من أن فنّيك مسجَّل. احسب ما بين 60 و150 يورو بحسب المساحة والموقع، ونحو أسبوع.

ماذا تحتاج للحجز ولعقد العربون؟

حين يظهر مشترٍ، سيطلب محاميه أو بنكه ما يؤكد أن العقار مطابق لما في الإعلان وأنه خالٍ من الديون. وتجهيز ذلك مسبقاً يختصر التفاوض.

آخر إيصال لضريبة IBI. يثبت أن ضريبة العقارات البلدية مسدّدة، ويتضمن الرقم المرجعي الكاداستري. نزّله من بنكك أو من مكتب التحصيل (في مقاطعة مالقة، Patronato de Recaudación Provincial). بلا تكلفة، وفوراً.

شهادة سداد رسوم اتحاد الملّاك. يصدرها الأمين المدير بموافقة الرئيس؛ ويمنحه القانون 7 أيام تقويمية (المادة 9 من Ley de Propiedad Horizontal، أي قانون الملكية المشتركة). ومن دونها لا يصادق الكاتب العدل على عقد البيع، ما لم يتنازل المشتري عنها صراحةً. وهي مهمة لأن المشتري يصبح مسؤولاً عن الرسوم غير المسدّدة عن السنة الجارية والسنوات الثلاث السابقة، لذا سيصرّ عليها. ويجوز للمدير أن يتقاضى مقابلها إذا لم تكن مشمولة في عقده: عادةً من 30 إلى 60 يورو، يدفعها البائع.

النظام الداخلي للاتحاد ومحاضر اجتماعاته الأخيرة. ليست إلزامية، لكن المشتري سيريد أن يعرف إن كانت هناك رسوم استثنائية أو أعمال معلّقة أو قيود على الاستخدام (كالتأجير قصير الأجل مثلاً). ويقدّمها المدير بلا تكلفة.

شهادة الدين المتبقي أو شهادة الدين الصفري من البنك المقرض. إذا كان لديك رهن عقاري، يصدّق البنك على المبلغ المستحق يوم التوقيع؛ فيسدّده المشتري عند الكاتب العدل ويُذكر ذلك في العقد. وإذا كان الرهن قد سُدِّد لكنه لا يزال يظهر في الـnota simple، فاطلب شهادة الدين الصفري (بلا تكلفة، خلال أيام أو حتى أسبوعين) واشطبه من السجل العقاري: تبلغ كلفة الكاتب العدل والسجل معاً بين 120 و310 يورو دون وسيط، ويستغرق ذلك من شهر إلى ثلاثة أشهر، فابدأ الآن.

آخر فواتير الكهرباء والماء والغاز. تؤكد أن الخدمات مفعّلة وباسمك، فينقل المشتري العقود بدلاً من طلب توصيلات جديدة. بلا تكلفة.

شهادة الصلاحية للسكن أو رخصة الإشغال الأول. لكل إقليم نظامه. ففي الأندلس أُلغيت شهادة cédula de habitabilidad منذ عقود؛ والمستند هو licencia de ocupación (رخصة الإشغال) التي أصدرتها البلدية عند اكتمال المبنى: في بيع العقار المستعمل لا يشترطها الكاتب العدل، لكن محامي المشتري سيطلبها، وتحتاجها شركات الخدمات لتوصيل الإمدادات. وفي إقليم مدريد أُلغيت الـcédula عام 2018؛ وتحلّ محلها licencia de primera ocupación (رخصة الإشغال الأول) البلدية. وإذا لم تكن لديك، تصدر البلدية نسخة منها مقابل رسم زهيد، خلال بضعة أسابيع.

المخططات وتراخيص البناء، إن كنت قد جدّدت. إذا وسّعت المسكن أو أغلقت شرفة أو غيّرت التوزيع الداخلي، فاحتفظ بالترخيص أو الإقرار المسؤول وبالمخططات النهائية في متناول يدك. وإذا لم تُصرَّح بالأعمال قط، فمعرفة ذلك الآن خير من معرفته عند الكاتب العدل: فالمشتري سيلاحظه عند مقارنة الـCatastro بالواقع.

تقرير تقييم المبنى (IEE أو ITE)، إذا بلغ المبنى العمر المطلوب. هذا التزام على اتحاد الملّاك لا عليك، لكن المشتري سيسأل عنه. ففي الأندلس تحدّد كل بلدية القاعدة (في مالقة، عندما يبلغ المبنى 50 عاماً)؛ وفي إقليم مدريد، يشترطه Decreto 103/2016 (لائحة إقليم مدريد لفحص المباني) للمباني السكنية الجماعية التي يزيد عمرها على 50 عاماً (على 30 عاماً في بعض الحالات). ويعطيك المدير نسخة بلا تكلفة.

شهادة عدم وجود مخالفة عمرانية، أو وضع AFO (الأندلس). إذا كان منزلك على أرض ريفية أو فيه توسعة قديمة دون ترخيص، فقد يطلب محامي المشتري certificado de inexistencia de expediente de infracción urbanística (شهادة بعدم وجود ملف مخالفة عمرانية)، يصدرها قسم التخطيط العمراني في البلدية مقابل رسم. وإذا بُني دون ترخيص منذ أكثر من 6 سنوات، بحيث لم يعد بوسع البلدية أن تأمر بهدمه، فهناك وضع يُسمّى asimilado a fuera de ordenación (AFO): وهو إعلان بلدي (Ley 7/2021 de Andalucía، أي قانون التخطيط العمراني في الأندلس، المادة 173) يعترف بوجود البناء، ويسمح بأعمال الصيانة وتوصيل الخدمات، ويُقيَّد في السجل العقاري. وهو لا يجعل العقار قانونياً، لكنه يمنح المشتري وبنكه اليقين. ويحتاج إلى تقرير فنّي ورسم بلدي؛ فاحسب عدة أشهر. وكثير من المنازل الريفية في كوستا ديل سول تُباع على هذا النحو كل عام، دون أي مشكلة.

عقد العربون (contrato de arras). يثبّت الصفقة قبل التوقيع النهائي. والصيغة المعتادة هي العربون الجزائي (المادة 1454 من Código Civil، أي القانون المدني الإسباني): يدفع المشتري عربوناً (جرى العرف على 10% من الثمن؛ ولا يحدّد القانون رقماً) ويخسره إذا تراجع؛ وإذا تراجعت أنت، تردّ ضعفه. ويجب أن يحدّد الثمن، والموعد الأقصى للتوقيع النهائي (عادةً شهران أو ثلاثة)، ومن يدفع ماذا، ووضع الأعباء على العقار. ولا توقّعه إلا وأمامك nota simple حديث.

ماذا يطلب الكاتب العدل يوم التوقيع؟

يطلب الكاتب العدل الـnota simple بنفسه في ذلك اليوم، لكنك تحضر الباقي:

1. جوازات السفر الأصلية وأرقام NIE لجميع البائعين (والتوكيل الرسمي، إن كان أحدهم يوقّع عن غيره).
2. سند الملكية.
3. شهادة كفاءة الطاقة المسجّلة.
4. شهادة اتحاد الملّاك، ويُفضَّل ألا يزيد عمرها على 7 أيام.
5. آخر إيصال لضريبة IBI.
6. شهادة الدين من البنك إذا كان هناك رهن عقاري؛ وعادةً يرسل البنك ممثلاً عنه.
7. بيانات حسابك المصرفي وإثبات استلام العربون.
8. المفاتيح.

إذا كان العقار مملوكاً لزوجين في ظل نظام الأموال المشتركة، يوقّع الاثنان. وإذا كنت مطلّقاً، فتحتاج إلى الحكم القضائي أو اتفاق التسوية الذي يتضمن قسمة الأموال. وإذا كنت تبيع عقاراً موروثاً، فيجب أولاً توقيع عقد قبول الإرث وقسمته، وتسوية ضريبة الإرث وضريبة plusvalía البلدية، وتسجيل العقار بأسماء الورثة: نشرح ذلك في بيع عقار موروث.

الجدول: من يصدر المستند، وكم يستغرق، وكم يكلّف

التكاليف إرشادية لعام 2026؛ وحيث تتوقف على البلدية أو على المهني، نذكر ذلك.

قائمة التحقق

قبل عرض العقار: سند الملكية · nota simple · جواز السفر ورقم NIE · شهادة كفاءة الطاقة المسجّلة.

لعقد العربون: IBI · شهادة اتحاد الملّاك · النظام الداخلي · شهادة الدين من البنك · فواتير الخدمات · رخصة الإشغال · المخططات والتراخيص إن أُجريت أعمال · تقرير IEE إن انطبق · الشهادة العمرانية أو AFO عند الحاجة.

للكاتب العدل: كل ما سبق محدَّثاً، وبيانات حسابك المصرفي، وإثبات العربون، والمفاتيح.

ماذا تفعل الوكالة من أجلك؟

عندما تبيع معنا، نراجع الـnota simple والـCatastro قبل عرض العقار، ونطلب شهادة كفاءة الطاقة وشهادة اتحاد الملّاك، ونرصد ما إذا كان هناك رهن قديم يجب شطبه أو شهادة عمرانية مطلوبة، ونصوغ عقد العربون، ونجهّز الملف الذي يتسلّمه الكاتب العدل قبل التوقيع. وإذا كنت تعيش في الخارج، ننسّق التوكيل الرسمي مع محاميك كي لا تضطر إلى السفر. أنت توقّع؛ والأوراق تسبقك خطوة.