المساحات الأربع لمنزلك

المسكن في إسبانيا ليس له مساحة واحدة، بل أربع. المساحة الصافية هي ما تمشي عليه؛ والمساحة المبنية تضيف الجدران والقواطع؛ والمساحة المبنية مع الأجزاء المشتركة تضيف حصتك من المدخل أو الدرج أو المسبح، وهي التي ينشرها الـCatastro (السجل المساحي الإسباني لأغراض الضريبة)؛ أما معامل البناء فهو ما يسمح المخطط العمراني ببنائه. والرقم الذي تراه أكثر من غيره في الإعلانات هو عادةً الأكبر، لذا قبل مقارنة الأسعار بالمتر المربع، تحقّق من أي متر مربع تنظر إليه.

لماذا للمسكن الإسباني أربع مساحات؟

لأن كل واحدة منها تجيب عن سؤال مختلف. المساحة الصافية تخبرك بمقدار المساحة المتاحة للسكن. والمبنية بمقدار ما يشغله المسكن كبناء. والمبنية مع الأجزاء المشتركة بحصتك من المبنى كله، وهي ما يقيّمه الـCatastro. أما معامل البناء فبما لا يزال ممكناً فعله بقطعة الأرض.

المساحات الثلاث الأولى تتدرج من الأصغر إلى الأكبر: كل واحدة تضيف شيئاً إلى سابقتها. أما الرابعة فمختلفة. فهي لا تقيس الموجود بل ما يسمح به المخطط العمراني، ولهذا لا تظهر أبداً في إعلان ولا في الـCatastro.

إذا كنت معتاداً على الشراء في المملكة المتحدة أو شمال أوروبا، حيث تذكر الإعلانات عادةً المساحة الداخلية، فهذه هي المفاجأة الكبرى: ففي إسبانيا كثيراً ما يشمل الرقم الرئيسي الجدران وحصة من المسبح.

ما هي المساحة الصافية؟

هي ما تمشي عليه: أرضية المسكن مقيسةً من الوجه الداخلي للجدران. وتُستبعد منها المساحة التي تشغلها القواطع والجدران والأعمدة، وأي أرضية يقل ارتفاعها الحر عن 1.50 متر (كالجزء المنخفض من العلّية مثلاً).

أما الشرفات فتتوقف على الغرض من القياس. فبموجب قواعد إعلام المستهلك في الأندلس (Decreto 218/2005, de 11 de octubre، أي لائحة إعلام المستهلك في بيع المساكن وتأجيرها) وفي المساكن المدعومة من الدولة (Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre، أي المرسوم الخاص بسياسة الإسكان المدعوم)، تشمل المساحة الصافية نصف الشرفات والنوافذ البارزة ومساحات نشر الغسيل الخاصة، مع سقف: 10% كحد أقصى من المساحة الصافية المغلقة. أما في تقييم الرهن العقاري، فتُستبعد المساحات الخارجية من المساحة الصافية وتُذكر على حدة (Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo، أي قواعد التقييم العقاري).

في الأندلس، يجب على الإعلان الذي يصف المسكن أن يذكر مساحته الصافية. يشترط ذلك Decreto 218/2005 على كل من يبيع أو يعلن بصفة مهنية. وإذا اكتفى إعلان بذكر «الأمتار المربعة»، فاسأل أي أمتار هي.

ما هي المساحة المبنية؟

هي المساحة الصافية دون خصم ما تشغله القواطع والأعمدة والمجاري، مضافاً إليها الجدران الخارجية: جدران الواجهة كاملةً، والجدران المشتركة مع الجار أو مع بيت الدرج بنصفها. هكذا تعرّفها Orden ECO/805/2003 لأغراض التقييم، ويستخدم Decreto 218/2005 عبارات مماثلة في الأندلس.

وهي عادةً الرقم المذكور في عقد الملكية (escritura) وفي السجل العقاري، لأنها التي صُرّح بها عند تسجيل المبنى.

وتُحتسب الشرفات بحسب كونها مسقوفة أو مغلقة. ففي قواعد التقييم المساحي (Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio)، تُحتسب على النحو التالي:

لهذا قد تختلف مساحة شقتي بنتهاوس متطابقتين في الظاهر لدى الـCatastro: يكفي أن تكون لإحداهما شرفة مسقوفة.

ما هي المساحة المبنية مع الأجزاء المشتركة؟

هي المساحة المبنية مضافاً إليها حصتك من الأجزاء المشتركة: بهو المدخل، والدرج، والبسطات، والمصعد، وفي المجمّع السكني أيضاً المسبح والحدائق والطرق ومواقف السيارات وغرف التجهيزات الفنية.

وهي التي ينشرها الـCatastro والتي تقوم عليها القيمة الكاداسترية، وهذه الأخيرة هي أساس ضريبة IBI، أي ضريبة العقارات المحلية السنوية. وهي أيضاً التي تعرضها معظم الإعلانات، لأنها الأكبر بين الثلاث.

ثمة نقطة مهمة: حصتك في اتحاد الملّاك (cuota de participación) لا تُحسب على أساس هذا الرقم. فالقانون Ley 49/1960, de 21 de julio (قانون الملكية الأفقية، أي ملكية الشقق في المباني المشتركة)، في مادته 5، يتخذ أساساً المساحة الصافية لكل شقة نسبةً إلى المبنى كله، معدّلةً بحسب موقعها ووضعها والاستخدام المتوقع للخدمات المشتركة. بل إن العلاقة تسير في الاتجاه المعاكس: فالمساحة مع الأجزاء المشتركة تُحسب بتوزيع الأجزاء المشتركة وفق تلك الحصة.

وما تدفعه من النفقات المشتركة مصدره الحصة المحدّدة في الوثيقة التأسيسية للمبنى (título constitutivo، التي يحرّرها عادةً المطوّر عند بيع الشقق أول مرة)، ولا تتغير من تلقاء نفسها حتى لو جدّدت شقتك. ويمكن للنظام الداخلي لاتحاد الملّاك أيضاً أن يوزّع بعض النفقات بطريقة مختلفة: فالقانون يشير إلى «ما اتُّفق عليه خصيصاً» (المادة 9.1.e)، وهذا ما يتيح مثلاً ألا يدفع ملّاك الطابق الأرضي نفقات المصعد. وإذا حُدّدت حصة دون مراعاة تلك المعايير، يمكنك المطالبة بتصحيحها، بموافقة جميع الملّاك أو أمام القضاء.

ما هو معامل البناء؟

هو ما يقرّه المخطط العمراني: عدد الأمتار المربعة التي يجوز بناؤها على قطعة أرض. ويحدّده المخطط العام لكل بلدية (في الأندلس ضمن إطار Ley 7/2021, de 1 de diciembre، أي قانون التخطيط الإقليمي في الأندلس؛ وفي إقليم مدريد ضمن إطار Ley 9/2001, de 17 de julio، أي قانون الأراضي في إقليم مدريد).

ولا يظهر في أي بوابة عقارية ولا في الـCatastro، وهو الذي يحسم ما إذا كان بإمكانك التوسعة أو إضافة طابق أو إغلاق شرفة. فإذا استنفدت قطعة الأرض معامل البناء الخاص بها، فلا متر مربعاً يمكن إضافته، مهما كانت مساحة الأرض أو الشرفة لديك.

وفي المبنى الخاضع لاتحاد ملّاك ثمة نقطة إضافية: أي معامل بناء متبقٍّ يعود إلى قطعة الأرض لا إلى شقتك. واستخدامه يمر عبر اتحاد الملّاك، ما لم تنصّ الوثيقة التأسيسية على خلاف ذلك.

مثال بالأرقام

شقة في مجمّع سكني في كوستا ديل سول، بأرقام استرشادية (تختلف من مسكن إلى آخر):

الشقة نفسها يبلغ سعرها 3,000 يورو للمتر المربع أو أكثر من 4,000 يورو بحسب المتر المربع الذي تعتمده. ولا معنى لمقارنة سعر المتر بين مسكنين إلا إذا قيس كلاهما بالطريقة نفسها.

قبل مقارنة الأسعار بالمتر المربع، اسأل دائماً عن المساحة المقصودة بالرقم.

أين يمكنك التحقق من كل مساحة؟

• الصافية: غير موجودة في الـCatastro. تحصل عليها بالقياس، أو من مشروع البناء، أو من عقد الملكية إن كان يفصّلها. وفي العقار الجديد تتضمنها مستندات المطوّر.
• المبنية: في عقد الملكية وفي الـnota simple، وهي المستخرج من السجل العقاري الذي ينبغي لكل مشترٍ أن يطلبه.
• مع الأجزاء المشتركة: في إيصال ضريبة IBI وفي المكتب الإلكتروني للـCatastro، الذي يعرض الجزء الخاص والأجزاء المشتركة كلاً على حدة.
• معامل البناء: في المخطط العمراني للبلدية، أو عبر تقرير عمراني من البلدية. وهي الوحيدة بين الأربع التي تحتاج عادةً إلى مهندس معماري أو خبير مساحة لمراجعتها.

ماذا لو لم يتطابق الـCatastro وعقد الملكية والواقع؟

هذا شائع، لا سيما في المساكن التي جُدّدت أو أُغلقت شرفاتها منذ سنوات. ولا يمنع البيع، لكن ينبغي اكتشافه قبل الاتفاق على السعر وقبل توقيع عقد العربون (arras).

إذا كان الفرق مجرد فرق في القياس، يمكن للسجل العقاري تصحيحه. فمنذ صدور Ley 13/2015, de 24 de junio (القانون الذي ربط السجل العقاري بالـCatastro)، يمكن تسجيل فرق يصل إلى 10% بالشهادة الكاداسترية إن كانت مطابقة للعقار، وفرق يصل إلى 5% دون أي إجراء إضافي، ما دام أمين السجل لا تساوره شكوك. وما يتجاوز ذلك يحتاج إلى ملف رسمي، أمام كاتب عدل أو في السجل نفسه.

وإذا كان الخطأ في الـCatastro، يمكنك الإبلاغ عنه لتصحيحه. أما إذا كان الفرق ناتجاً عن أعمال بناء (شرفة مغلقة، أو توسعة)، فيجب التصريح بها للـCatastro وتسويتها قانونياً: بترخيص، أو إذا لم يعد بإمكان البلدية اتخاذ إجراء ضدها، بشهادة فنية بتاريخ البناء من خبير مختص وعقد رسمي يصرّح بالتوسعة.

وعند التقييم لغرض الرهن العقاري، يقيس المقيّم المسكن ويعتمد المساحة التي يتحقق منها. وإن تعذّر عليه التحقق، يأخذ الأصغر بين رقمي الـCatastro والسجل العقاري، وفقاً لـOrden ECO/805/2003. وقد يؤدي تفاوت كبير إلى خفض التقييم، ومعه المبلغ الذي سيقرضه البنك.

إغلاق شرفة: ما ينبغي حسابه أولاً

إغلاق الشرفة ليس مجرد أعمال بناء: إنه يزيد مساحتك المبنية، ومعها القيمة الكاداسترية وضريبة IBI. فالشرفة المسقوفة التي تُحتسب بنسبة 50% تُحتسب بنسبة 100% بمجرد إغلاقها من ثلاث جهات من جهاتها الأربع.

وقبل الأعمال، يجب أن تتوفر ثلاثة أمور:

• معامل البناء: أن يسمح المخطط العمراني بتلك الأمتار المربعة. فإذا كانت قطعة الأرض قد استنفدته، فلا ترخيص ممكناً.
• ترخيص البلدية: تمر الأعمال عبر البلدية كأي أعمال أخرى تضيف مساحة.
• اتحاد الملّاك: يدرج قانون الملكية الأفقية إغلاق الشرفات ضمن الأعمال التي تغيّر المبنى (المادتان 10.3.b و17.4 من Ley 49/1960)، ويشترط تصويت ثلاثة أخماس الملّاك، على أن يمثّلوا أيضاً ثلاثة أخماس الحصص.

وبعد ذلك، يُصرَّح بالأعمال للـCatastro، الذي يحدّث القيمة الكاداسترية. ومن الحكمة إجراء الحسابات قبل اتخاذ القرار، لا بعد وصول أول إيصال لضريبة IBI.