Acheter en Espagne en tant qu'étranger

Oui : tout étranger peut acheter un logement en Espagne, qu'il y réside ou non, qu'il soit citoyen de l'UE ou non, et la démarche est la même pour un acheteur français, belge, suisse ou américain que pour un Espagnol, avec trois formalités en plus : un numéro fiscal (le NIE), un compte bancaire espagnol et, presque toujours, une procuration pour que votre avocat puisse agir pendant que vous êtes chez vous. Un achat dans l'ancien sur la Costa del Sol ou à Madrid prend six à dix semaines entre la réservation et la remise des clés quand les papiers sont prêts.

Les chiffres sont ceux en vigueur en octobre 2026 ; votre avocat doit les confirmer pour votre cas.

Tout étranger peut-il acheter un bien en Espagne ?

Oui. L'Espagne n'impose aucune restriction aux étrangers pour être propriétaires d'un logement, et vous n'avez besoin ni de résidence, ni de visa, ni de société espagnole. Les impôts sont les mêmes pour tous : l'ITP (impôt sur les transmissions patrimoniales, l'équivalent des droits de mutation) à 7 % pour un logement ancien en Andalousie, ou 10 % de TVA plus 1,2 % d'AJD (droit de timbre sur l'acte) pour un logement neuf, plus le notaire, le registre foncier et l'avocat. Prévoyez 10 à 13 % en plus du prix ; le détail figure dans les frais d'achat d'un logement en Andalousie.

Vous avez sans doute entendu parler d'une taxe de 100 % sur les acheteurs extérieurs à l'UE. Le président du gouvernement l'a annoncée en janvier 2025 et une proposition de loi est arrivée au Congrès l'été suivant, mais en octobre 2026 elle n'a jamais été débattue ni votée : elle a été écartée du propre paquet logement du gouvernement en janvier 2026, et Reuters a rapporté en mars 2026 qu'elle était au point mort faute de soutien parlementaire. Ce n'est pas une loi, et un acheteur extérieur à l'UE paie aujourd'hui exactement la même chose qu'un acheteur européen.

Qu'est-ce que le NIE et comment l'obtenir ?

Le NIE (Número de Identificación de Extranjero) est votre numéro fiscal personnel en Espagne. Il vous faut pour signer l'acte, payer les impôts liés à l'achat et ouvrir un compte bancaire ; il n'expire jamais et ne donne aucun droit de vivre en Espagne. Trois façons de l'obtenir :

• En Espagne, dans un bureau des étrangers de la Police nationale : le formulaire EX-15, votre passeport, un document justifiant pourquoi vous en avez besoin (une réservation ou un contrat d'arras) et une petite taxe réglée avec le formulaire 790, code 012. La loi donne cinq jours à la police.
• Au consulat d'Espagne de votre pays, avec le même formulaire. Simple mais lent : les cabinets de la côte parlent de deux à huit semaines selon le consulat.
• Par votre avocat, muni d'une procuration, sans bouger de chez vous. C'est la voie habituelle, et la plus rapide.

C'est l'étape qui retarde le plus souvent un achat : lancez-la le jour où vous décidez d'acheter.

Faut-il un compte bancaire espagnol ?

En pratique, oui. Le prix, les impôts et, ensuite, l'IBI (la taxe foncière municipale), les charges de copropriété et les factures d'eau et d'électricité se paient depuis un compte espagnol. Un compte de non-résident s'ouvre avec votre passeport, votre NIE, un certificat de non-résidence (délivré avec le NIE ; la banque le veut de moins de deux mois) et un justificatif de l'origine de vos fonds, car la banque est soumise aux mêmes règles anti-blanchiment que le notaire. Ouvrez-le dès que vous avez le NIE et transférez les fonds à l'avance.

Pourquoi un avocat indépendant, et que vérifie-t-il ?

Parce que le notaire ne vous représente pas : en Espagne, il vérifie l'identité, la capacité, l'acte et les moyens de paiement, et reste neutre entre les parties. Un avocat indépendant (ni celui du vendeur ni celui du promoteur) facture en général 1 à 1,5 % du prix plus TVA et se charge de :

• Demander la nota simple au Registro de la Propiedad, le registre foncier (environ 9 euros en ligne) : qui est propriétaire du bien et quelles charges pèsent dessus, des hypothèques aux servitudes.
• Vérifier que la surface construite et la parcelle correspondent au registre et au Catastro (le cadastre), et que toute extension, piscine ou terrasse fermée dispose d'un permis.
• Confirmer la licence de première occupation, les avis d'IBI, les factures d'eau et d'électricité et le certificat énergétique et, dans le neuf, le permis du promoteur et ses garanties.
• Obtenir le certificat de la comunidad de propietarios (la copropriété) attestant que les charges sont à jour, car les dettes suivent l'appartement.

Avec une procuration, ce même avocat demande votre NIE, ouvre le compte, signe les arras et l'acte, paie les impôts et fait inscrire votre titre de propriété. Une procuration signée devant un notaire espagnol ou dans un consulat d'Espagne est valable telle quelle ; celle signée devant un notaire de votre pays nécessite une apostille de La Haye et une traduction assermentée en espagnol.

Réservation et arras : que signe-t-on avant le notaire ?

La réservation retire le bien du marché pendant deux à quatre semaines, le temps que votre avocat fasse les vérifications, contre un petit acompte fixé d'un commun accord ; il doit être remboursable si les vérifications révèlent un problème.

Le contrat d'arras (contrato de arras, proche du compromis de vente français) est le véritable engagement : vous versez 10 % du prix et l'affaire est conclue, sauf si l'une des parties se rétracte. Selon l'article 1454 du Código Civil (le Code civil espagnol), avec des arras pénitentielles, l'acheteur qui renonce perd la somme versée et le vendeur qui renonce la restitue au double. Deux mises en garde tirées de la jurisprudence : le contrat doit dire expressément que les arras sont pénitentielles, et les 10 % relèvent de l'usage, pas de la loi : ils se négocient. Si vous avez besoin d'un prêt, subordonnez les arras à son obtention.

Un non-résident peut-il obtenir un prêt immobilier en Espagne ?

Oui. Les banques prêtent aux non-résidents 60 à 70 % du plus bas entre le prix et leur estimation : il vous faut donc 30 à 40 % du prix plus les frais en apport. Elles demandent passeport et NIE, trois ans de déclarations de revenus, six mois de relevés bancaires, bulletins de salaire ou comptes annuels, et un rapport de crédit de votre pays. L'accord de principe prend cinq à quinze jours ouvrables et l'accord définitif quatre à huit semaines : commencez avant les arras.

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (loi sur le crédit immobilier) vous protège quelle que soit votre résidence : l'offre contraignante (FEIN) au moins dix jours calendaires avant la signature, un conseil préalable et sans frais du notaire, et la banque qui prend en charge le notaire, le registre et la gestoría de l'acte de prêt, tandis que vous payez l'estimation. La banque peut exiger une assurance dommages. Le reste est expliqué dans le prêt immobilier en Espagne pour les non-résidents.

Que se passe-t-il chez le notaire ?

La signature se fait en un seul rendez-vous, dans une étude choisie par l'acheteur. Vendeur et acheteur, ou leurs mandataires, signent l'escritura pública (l'acte authentique de vente), le prix est payé, les clés changent de mains et le notaire transmet l'acte par voie électronique au registre foncier le jour même. Le prêt se signe à la même table, dans un second acte.

• Langue. L'acte est rédigé en espagnol ; si vous signez en personne sans le parler, le notaire exige un interprète.
• Si vous ne pouvez pas venir. Votre avocat signe en vertu de la procuration ; le notaire en a l'habitude.
• Paiement. Par virement depuis votre compte espagnol ou par chèque de banque remis à la table de signature ; en pratique, aucune partie du prix n'est payée en espèces (le plafond légal est de 10 000 euros pour un particulier non résident, et de 1 000 euros dès qu'un professionnel intervient). L'article 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862 (loi sur le notariat), oblige le notaire à consigner chaque moyen de paiement, son montant, sa date et le compte, et à signaler tout refus au fisc.
• Origine des fonds. Banques, agents, notaires et conservateurs du registre sont des assujettis au sens de la Ley 10/2010, de 28 de abril (loi de prévention du blanchiment de capitaux) : attendez-vous à ce qu'on vous demande d'où vient l'argent (une vente dans votre pays, de l'épargne, un héritage). Une lettre de votre banque, l'acte du logement que vous avez vendu ou un relevé récent suffisent en général ; préparez-les avant de transférer les fonds.

Dans le mois qui suit la signature, votre avocat règle l'ITP ou l'AJD avec le formulaire 600 auprès de l'administration fiscale andalouse (trente jours ouvrables à compter de l'acte ; la TVA du neuf est versée au promoteur avec le prix), fait inscrire l'acte (quinze jours selon la loi, trois à cinq semaines en pratique ; vous êtes propriétaire dès la signature, mais c'est l'inscription qui vous protège à l'égard des tiers) et met l'électricité, l'eau et le gaz à votre nom avec l'acte, votre NIE et un IBAN espagnol.

Combien de temps prend l'ensemble ?

Avec un prêt et un NIE encore à obtenir, comptez huit à seize semaines au lieu de six à dix. Dans le neuf, vous signez dès maintenant un contrat privé, vous payez par étapes pendant la construction (chaque versement couvert par une garantie bancaire ou une assurance au titre de la Ley 20/2015, de 14 de julio, la loi sur les entreprises d'assurance, et remboursable avec intérêts si le promoteur prend du retard) et vous ne signez l'acte qu'une fois la licence de première occupation accordée : sans elle, pas de raccordements définitifs ni de prêt.

Que payez-vous chaque année une fois propriétaire ?

• L'IBI, la taxe foncière locale, fixée par chaque mairie sur la valeur cadastrale.
• Les charges de copropriété, mensuelles ou trimestrielles, pour l'immeuble ou la résidence.
• L'impôt sur le revenu des non-résidents, même si vous ne louez jamais le bien. Le fisc vous impute un revenu de 2 % de la valeur cadastrale (1,1 % si elle a été révisée au cours des dix dernières années) et le taxe à 19 % pour les résidents de l'UE et de l'EEE, à 24 % pour tous les autres, Royaume-Uni compris. Il se déclare une fois par an sur le formulaire 210 (pour les revenus de 2026, du 1er avril au 31 décembre 2027) ; les années impayées ressortent le jour où vous vendez, alors confiez-le à un gestor dès l'année de l'achat.
• L'assurance habitation : pas obligatoire sans prêt, mais raisonnable, et la banque exigera une assurance dommages si elle prête.
• La location touristique, si vous comptez louer à la semaine : uniquement avec une inscription au Registro de Turismo de Andalucía, l'autorisation de la copropriété et ce que permet votre mairie, et les règles changent souvent.

Acheter donne-t-il le droit de vivre en Espagne ?

Non. Le permis de séjour par investissement immobilier (le golden visa) a pris fin le 3 avril 2025 avec la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (loi sur l'efficacité du service public de la justice). Un citoyen hors UE peut toujours passer 90 jours sur 180 en Espagne en tant que visiteur ; pour des séjours plus longs, il reste le visa non lucratif (vivre de ses propres ressources) et le visa nomade numérique (travailler à distance pour des employeurs étrangers), dont les seuils de revenus changent chaque année : faites-vous conseiller avant de bâtir un projet dessus.