Frais d'achat d'un logement en Andalousie

Si vous achetez un logement ancien en Andalousie, prévoyez environ 10 % en plus du prix pour les frais et impôts ; pour un logement neuf, 13 %. Le gros poste, c'est l'impôt : 7 % d'ITP (l'impôt sur les transmissions patrimoniales, l'équivalent des droits de mutation) dans l'ancien, ou 10 % de TVA plus 1,2 % d'AJD (droit de timbre sur l'acte) dans le neuf. Tout le reste (notaire, registre foncier, gestoría, avocat et, avec un prêt, l'estimation) reste en général sous les 2 %.

Les chiffres sont ceux de 2026, chacun avec sa source en bas de page, et vous trouverez plus loin deux cas calculés : un logement ancien à 350 000 euros et un logement neuf à 500 000 euros.

Quel impôt payez-vous pour un logement ancien ?

L'impôt sur les transmissions patrimoniales, appelé ITP en Espagne. En Andalousie, le taux général est de 7 % de la valeur du bien, sans tranches : le même pour un studio que pour une villa (article 41 de la Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía, la loi andalouse sur les impôts cédés). C'est l'acheteur qui le paie, au moyen du formulaire 600 déposé auprès de l'administration fiscale andalouse.

Des taux réduits existent, mais uniquement pour votre résidence principale (vous devez l'occuper dans les 12 mois et y vivre au moins 3 ans) et sous un plafond de valeur :

Trois précisions. Le plafond s'apprécie sur la valeur fiscale de l'ensemble du bien, garage et cave compris (jusqu'à deux places de stationnement), même si vous n'en achetez qu'une partie ; un euro de plus, et tout l'achat est taxé à 7 %. Quand deux personnes achètent ensemble, le taux réduit s'applique au prorata de la part de chacune, sauf pour les couples mariés et les partenaires enregistrés. Et si vous ne respectez plus les conditions par la suite (une revente avant 3 ans), vous avez un mois pour payer la différence jusqu'à 7 %.

Aux prix de la Costa del Sol, la plupart des achats sont taxés à 7 %.

Et pour un logement neuf ?

La première vente par un promoteur n'est pas soumise à l'ITP, mais à 10 % de TVA (4 % pour les logements sociaux du régime spécial), plus le droit de timbre (AJD) sur l'acte : en Andalousie, 1,2 % du prix (article 49 de la Ley 5/2021). Au total, 11,2 % contre 7 % dans l'ancien : 21 000 euros d'écart pour un logement à 500 000 euros.

L'AJD bénéficie lui aussi de taux réduits pour une résidence principale, avec les mêmes plafonds : 1 % jusqu'à 150 000 euros ; 0,3 % pour les acheteurs de moins de 35 ans ; 0,1 % pour les familles nombreuses et en cas de handicap, jusqu'à 250 000 euros. La TVA n'est jamais réduite (c'est un impôt national) et se paie au promoteur à chaque échéance ; l'AJD se déclare avec le formulaire 600, comme l'ITP.

Sur quel montant l'impôt est-il calculé ?

Depuis 2022, la base de l'ITP n'est pas simplement le prix : c'est le plus élevé entre ce que vous payez et la valeur de référence du Catastro, le cadastre espagnol (valor de referencia, Ley 11/2021, de 9 de julio, la loi de lutte contre la fraude fiscale). Le Catastro la fixe chaque année à partir des ventes enregistrées dans le secteur, et ce n'est pas la valeur cadastrale, bien plus basse, qui sert au calcul de l'IBI, la taxe foncière.

Si elle est inférieure au prix, vous êtes imposé sur le prix ; si elle est supérieure, vous êtes imposé sur la valeur de référence, même si vous avez payé moins (un logement à rénover, un vendeur pressé). Le Tribunal Constitucional (la Cour constitutionnelle espagnole) a validé le dispositif en février 2026, mais il peut être contesté en prouvant la valeur réelle, en pratique avec un rapport d'expert. Avant de faire une offre, consultez-la sur le site en ligne du Catastro avec la référence cadastrale : cela prend deux minutes.

Elle ne s'applique pas au neuf : la TVA se calcule sur le prix.

Combien coûtent le notaire, le registre foncier et la gestoría ?

C'est l'acheteur qui les paie. Les honoraires des notaires et des conservateurs du registre sont fixés par un barème national : ils varient selon le prix, pas selon l'étude.

Si vous signez par procuration depuis l'étranger, ajoutez son coût et, le cas échéant, l'apostille et la traduction assermentée.

Avez-vous besoin d'un avocat ?

La loi ne l'impose pas : le notaire authentifie l'acte et vérifie les identités et les charges. Mais les acheteurs internationaux font presque toujours appel à un avocat indépendant (ni celui du vendeur, ni celui du promoteur) : il vérifie l'extrait du registre foncier, les permis de construire et la situation urbanistique, rédige le contrat d'arras (l'avant-contrat avec acompte), obtient votre NIE, déclare l'impôt et peut signer pour vous au moyen d'une procuration. Ses honoraires tournent en général autour de 1 % du prix plus TVA, ou d'un forfait convenu à l'avance ; demandez-le par écrit. Notre guide pour acheter en Espagne quand on est étranger explique qui fait quoi à chaque étape.

Si vous empruntez, quels frais sont à votre charge ?

Peu, depuis la Ley 5/2019, de 15 de marzo (la loi sur le crédit immobilier). Vous payez l'estimation (300 à 600 euros ; valable 6 mois). La banque paie le notaire et la gestoría de l'acte de prêt, son inscription et le droit de timbre sur le prêt. Les frais de l'achat restent à votre charge, tout comme l'assurance dommages annuelle exigée par la banque. Les prêts aux non-résidents financent moins (60 à 70 % de l'estimation) : obtenez votre accord de principe avant de signer un contrat d'arras.

Deux exemples chiffrés

Un acheteur qui ne remplit les conditions d'aucun taux réduit, un avocat à 1 % plus TVA et une gestoría mandatée. Chiffres arrondis, 2026.

D'où la règle pratique : prévoyez entre 10 et 13 % en plus du prix. Dans l'ancien, il vous restera en général un peu de marge ; dans le neuf, vous l'utiliserez presque entièrement. Ce qui reste couvre les imprévus : une valeur de référence élevée, la procuration, les raccordements, le déménagement.

Quand et comment l'ITP se paie-t-il ?

En Andalousie, vous avez deux mois à compter du lendemain de la signature de l'acte pour déposer le formulaire 600 et payer (article 69.1 de la Ley 5/2021). Beaucoup de guides parlent encore de 30 jours ouvrables : c'était le délai jusqu'en 2021, et il s'applique toujours à Madrid. Votre gestoría, votre avocat ou l'étude notariale le dépose pour vous, et tant que l'impôt n'est pas payé, le registre foncier n'inscrit pas le logement à votre nom. En cas de retard, la majoration est de 1 % plus 1 % par mois de retard (15 % plus intérêts au-delà de 12 mois).

Et si vous achetez plutôt à Madrid ?

Une question que posent les acheteurs qui hésitent entre nos deux agences : dans la région de Madrid, l'ITP est de 6 %, un point de moins qu'en Andalousie (21 000 euros contre 24 500 pour un logement à 350 000 euros), avec un abattement de 10 % (taux effectif de 5,4 %) pour une résidence principale jusqu'à 250 000 euros, et là, le délai est bien de 30 jours ouvrables. Les autres frais fonctionnent de la même façon.

Les dépenses qui arrivent chaque année après l'achat

Elles ne font pas partie des 10 ou 13 %, mais mieux vaut les connaître avant de signer :

• IBI (taxe foncière). Perçue par la mairie sur la valeur cadastrale (pas sur le prix), à un taux compris entre 0,4 et 1,10 % fixé par chaque commune. Estepona l'a réduite de 20 % en moyenne en 2026. Demandez au vendeur le dernier avis : c'est le chiffre exact.
• Charges de copropriété. De quelques dizaines d'euros par mois dans un immeuble simple à plusieurs centaines dans des résidences avec piscines, jardins et gardiennage. Lisez les derniers procès-verbaux d'assemblée : c'est là que figurent les appels de fonds à venir.
• Taxe d'enlèvement des ordures. Municipale ; la Ley 7/2022, de 8 de abril (la loi sur les déchets), impose qu'elle couvre le coût réel du service, d'où les hausses de 2025 et 2026.
• Assurance habitation. Environ 265 euros par an en moyenne en 2026 ; avec un prêt, la banque exige au minimum l'assurance dommages.
• Impôt des non-résidents sur le revenu imputé. Si vous ne vivez pas en Espagne, le fisc vous impute un revenu pour le logement, même s'il reste vide : 1,1 % de la valeur cadastrale (2 % si la commune ne l'a pas révisée), imposé à 19 % si vous résidez dans l'UE, en Islande, en Norvège ou au Liechtenstein, et à 24 % pour tous les autres, Royaume-Uni compris. Pour une valeur cadastrale révisée de 120 000 euros : environ 250 euros par an dans le premier cas, 317 dans le second. Il se déclare sur le formulaire 210 au cours de l'année suivante. Si vous louez le bien, vous êtes imposé sur le loyer réel à la place.