Comprare casa in Spagna da straniero

Sì: qualsiasi straniero può comprare casa in Spagna, residente o no, cittadino UE o no, e la procedura è la stessa per un acquirente britannico, svedese, svizzero o americano che per uno spagnolo, con tre adempimenti in più: un codice fiscale (il NIE), un conto bancario spagnolo e, quasi sempre, una procura perché il tuo avvocato possa agire mentre tu sei nel tuo paese. Un acquisto di seconda mano in Costa del Sol o a Madrid richiede da sei a dieci settimane dalla prenotazione alla consegna delle chiavi, quando i documenti sono pronti.

Le cifre sono quelle in vigore a ottobre 2026; il tuo avvocato deve confermarle per il tuo caso.

Qualsiasi straniero può comprare un immobile in Spagna?

Sì. La Spagna non pone limiti alla proprietà di abitazioni da parte di stranieri, e non ti servono residenza, visto o una società spagnola. Le imposte sono le stesse per tutti: l'ITP (imposta sui trasferimenti) al 7% su una casa di seconda mano in Andalusia, oppure l'IVA al 10% più l'1,2% di AJD (imposta di bollo sugli atti) sulle nuove costruzioni, più notaio, registro e avvocato. Metti in conto tra il 10 e il 13% oltre il prezzo; il dettaglio è in le spese per comprare casa in Andalusia.

Avrai letto di un'imposta del 100% sugli acquirenti extra UE. Il presidente del Governo l'ha annunciata a gennaio 2025 e un disegno di legge è arrivato al Congresso quell'estate, ma a ottobre 2026 non è mai stato discusso né votato: è rimasto fuori dal pacchetto casa dello stesso Governo a gennaio 2026 e a marzo 2026 Reuters ha riferito che era fermo per mancanza di sostegno parlamentare. Non è legge, e oggi un acquirente extra UE paga esattamente quanto un acquirente comunitario.

Che cos'è il NIE e come si ottiene?

Il NIE (Número de Identificación de Extranjero) è il tuo codice fiscale personale in Spagna. Ti serve per firmare la escritura (l'atto notarile), pagare le imposte d'acquisto e aprire un conto bancario; non scade e non dà diritto a vivere in Spagna. Ci sono tre modi per ottenerlo:

• In Spagna, in un ufficio stranieri della Policía Nacional: il modulo EX-15, il passaporto, un documento che giustifichi perché ti serve (una prenotazione o un contratto di arras) e una piccola tassa pagata con il modello 790, codice 012. La legge dà alla polizia cinque giorni.
• Al consolato di Spagna nel tuo paese, con lo stesso modulo. Semplice ma lento: gli studi legali della costa parlano di due-otto settimane a seconda del consolato.
• Tramite il tuo avvocato, con una procura, senza muoverti da casa. È la via abituale, e la più rapida.

È il passaggio che più spesso rallenta un acquisto, quindi avvialo il giorno stesso in cui decidi di comprare.

Serve un conto bancario spagnolo?

In pratica sì. Il prezzo, le imposte e poi l'IBI (l'imposta municipale sugli immobili), le spese condominiali e le utenze si pagano da un conto spagnolo. Un conto per non residenti si apre con il passaporto, il NIE, un certificato di non residenza (si rilascia insieme al NIE; la banca lo vuole con meno di due mesi) e una prova della provenienza del tuo denaro, perché la banca è soggetta alle stesse norme antiriciclaggio del notaio. Aprilo appena hai il NIE e trasferisci i fondi per tempo.

Perché un avvocato indipendente, e che cosa verifica?

Perché il notaio non ti rappresenta: un notaio spagnolo verifica identità, capacità, atto e mezzi di pagamento, ed è imparziale tra le parti. Un avvocato indipendente (non quello del venditore né quello del costruttore) chiede di solito tra l'1 e l'1,5% del prezzo più IVA e si occupa di:

• Richiedere la nota simple al Registro de la Propiedad, la conservatoria dei registri immobiliari (circa 9 euro online): chi è il proprietario e quali gravami pesano sull'immobile, dalle ipoteche alle servitù di passaggio.
• Verificare che la superficie costruita e il lotto corrispondano al registro e al Catastro, e che qualsiasi ampliamento, piscina o terrazza chiusa abbia la licenza.
• Confermare la licencia de primera ocupación (il certificato di abitabilità), le ricevute dell'IBI, le bollette delle utenze e il certificato energetico e, nelle nuove costruzioni, la licenza del costruttore e le sue garanzie.
• Ottenere il certificato della comunidad de propietarios (il condominio) che attesti che le quote sono pagate, perché i debiti seguono l'appartamento.

Con una procura, lo stesso avvocato chiede il tuo NIE, apre il conto, firma le arras e la escritura, paga le imposte e iscrive l'acquisto nel registro. Una procura firmata davanti a un notaio spagnolo o in un consolato di Spagna vale così com'è; una firmata davanti a un notaio del tuo paese richiede l'apostille dell'Aia e una traduzione giurata in spagnolo.

Prenotazione e arras: che cosa si firma prima del notaio?

La prenotazione (reserva) toglie la casa dal mercato per due-quattro settimane mentre il tuo avvocato fa le verifiche, a fronte di un piccolo acconto concordato; deve essere restituibile se dalle verifiche emerge un problema.

Il contratto di arras (contrato de arras, l'equivalente del nostro preliminare con caparra) è il vero impegno: versi il 10% del prezzo e l'affare è concluso, salvo che una delle parti si tiri indietro. Con le arras penitenciales, secondo l'articolo 1454 del Código Civil (il codice civile spagnolo), l'acquirente che recede perde quanto versato e il venditore che recede lo restituisce raddoppiato. Due avvertenze dalla giurisprudenza: il contratto deve dire espressamente che le arras sono penitenciales, e il 10% è consuetudine, non legge, quindi si può negoziare. Se ti serve un mutuo, subordina le arras alla sua concessione.

Un non residente può ottenere un mutuo in Spagna?

Sì. Le banche finanziano i non residenti per il 60-70% del valore più basso tra prezzo e perizia, quindi ti servono in contanti dal 30 al 40% del prezzo più le spese. Chiedono passaporto e NIE, tre anni di dichiarazioni dei redditi, sei mesi di estratti conto, buste paga o bilanci e un rapporto creditizio del tuo paese. La pre-approvazione richiede da cinque a quindici giorni lavorativi e l'approvazione definitiva da quattro a otto settimane, quindi parti prima delle arras.

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (la legge sui mutui immobiliari) ti tutela qualunque sia la tua residenza: l'offerta vincolante (FEIN) almeno dieci giorni di calendario prima della firma, la consulenza preventiva del notaio senza costi, e la banca che paga notaio, registro e gestoría (l'agenzia che sbriga le pratiche) dell'atto di mutuo mentre tu paghi la perizia. La banca può pretendere un'assicurazione sull'immobile. Il quadro completo è nella guida sul mutuo in Spagna per non residenti.

Che cosa succede dal notaio?

Il rogito è un unico appuntamento in uno studio notarile scelto dall'acquirente. Venditore e acquirente, o i loro procuratori, firmano la escritura pública (l'atto pubblico di compravendita), si paga il prezzo, si consegnano le chiavi e il notaio invia l'atto per via telematica al Registro de la Propiedad il giorno stesso. Il mutuo si firma allo stesso tavolo, in un secondo atto.

• Lingua. L'atto è in spagnolo; se firmi di persona e non lo parli, il notaio richiede un interprete.
• Se non puoi venire. Firma il tuo avvocato con la procura; il notaio ci è abituato.
• Il pagamento. Con bonifico dal tuo conto spagnolo o con un assegno circolare consegnato al tavolo; in pratica nessuna parte del prezzo si paga in contanti (il limite legale è di 10.000 euro per una persona fisica non residente e di 1.000 quando interviene un'impresa). L'articolo 24 della Ley del Notariado (la legge sul notariato) obbliga il notaio a riportare ogni mezzo di pagamento, con importo, data e conto, e a segnalare al fisco qualsiasi rifiuto.
• Provenienza dei fondi. Banche, agenti, notai e conservatori sono soggetti obbligati dalla Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo (la legge antiriciclaggio), quindi aspettati che ti chiedano da dove arriva il denaro: la vendita di una casa nel tuo paese, risparmi, un'eredità. Una lettera della tua banca, l'atto della casa che hai venduto o un estratto conto recente di solito bastano; tienili pronti prima di muovere i fondi.

Nel mese successivo al rogito il tuo avvocato liquida l'ITP o l'AJD con il modello 600 presso l'Agencia Tributaria de Andalucía (trenta giorni lavorativi dall'atto; l'IVA delle nuove costruzioni si versa al costruttore insieme al prezzo), iscrive l'atto nel registro (quindici giorni per legge, da tre a cinque settimane nella pratica; sei proprietario dalla firma, ma è l'iscrizione che ti tutela nei confronti dei terzi) e intesta a te luce, acqua e gas con l'atto, il NIE e un IBAN spagnolo.

Quanto tempo richiede tutto?

Con un mutuo e il NIE ancora da ottenere, calcola da otto a sedici settimane invece di sei-dieci. Su una nuova costruzione firmi ora un contratto privato, paghi a stati di avanzamento durante i lavori (ogni pagamento coperto da fideiussione bancaria o assicurazione secondo la Ley 20/2015, de 14 de julio, la legge sulle assicurazioni che disciplina queste garanzie, e restituito con interessi se il costruttore ritarda) e fai il rogito solo quando il comune concede la licencia de primera ocupación: senza di essa non ci sono allacci definitivi né mutuo.

Che cosa paghi ogni anno quando la casa è tua?

• L'IBI, l'imposta municipale sugli immobili, fissata da ogni comune sul valore catastale.
• Le spese condominiali, mensili o trimestrali, dell'edificio o del complesso residenziale.
• L'imposta sul reddito dei non residenti, anche se non affitti mai la casa. Il fisco ti imputa un reddito pari al 2% del valore catastale (1,1% se il valore è stato rivisto negli ultimi dieci anni) e lo tassa al 19% se risiedi nella UE o nello SEE, al 24% in tutti gli altri casi, Regno Unito compreso. Si presenta con il modello 210 una volta l'anno (per i redditi 2026, dal 1° aprile al 31 dicembre 2027); gli anni non pagati emergono il giorno in cui vendi, quindi affidala a un gestor (il consulente fiscale e amministrativo) già dall'anno dell'acquisto.
• L'assicurazione sulla casa: non è obbligatoria senza mutuo, ma è sensata, e se la banca ti finanzia pretenderà una copertura sull'immobile.
• L'affitto turistico, se pensi di affittare per brevi periodi: solo con l'iscrizione nel Registro de Turismo de Andalucía, l'autorizzazione del condominio e ciò che consente il tuo comune, e le regole cambiano spesso.

Comprare casa dà diritto a vivere in Spagna?

No. Il permesso di soggiorno per investimento immobiliare (il golden visa) è terminato il 3 aprile 2025 con la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (la legge sull'efficienza della giustizia che lo ha abolito). Un cittadino extra UE può continuare a trascorrere in Spagna 90 giorni ogni 180 come visitatore; per soggiorni più lunghi restano il visto di residenza non lucrativa (vivere dei propri mezzi) e il visto per nomadi digitali (lavorare da remoto per aziende estere), le cui soglie di reddito cambiano ogni anno, quindi fatti consigliare prima di fare piani su di essi.