Spese per comprare casa in Andalusia

Se compri una casa di seconda mano in Andalusia, metti da parte circa il 10 per cento in più rispetto al prezzo per spese e imposte; per una nuova costruzione, il 13 per cento. La voce principale è l'imposta: il 7 per cento di imposta sui trasferimenti (ITP) sull'usato, oppure il 10 per cento di IVA più l'1,2 per cento di imposta di bollo (AJD) sul nuovo. Tutto il resto (notaio, registro immobiliare, gestoría, avvocato e, con un mutuo, la perizia) di solito resta sotto il 2 per cento.

Le cifre sono quelle del 2026, ciascuna con la sua fonte in fondo alla pagina, e più sotto trovi due casi calcolati: un usato da 350.000 euro e una nuova costruzione da 500.000 euro.

Quale imposta paghi su una casa di seconda mano?

L'imposta sui trasferimenti, che in Spagna si chiama ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). In Andalusia l'aliquota generale è il 7 per cento del valore dell'immobile, senza scaglioni: la stessa per un monolocale e per una villa (articolo 41 della Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía, la legge andalusa sulle imposte cedute alla regione). La paga l'acquirente, presentando il modello 600 all'Agencia Tributaria de Andalucía.

Esistono aliquote ridotte, ma solo per l'abitazione principale (devi trasferirti entro 12 mesi e viverci almeno 3 anni) e con un tetto di valore:

Tre dettagli. Il tetto si misura sul valore fiscale dell'intero immobile, garage e cantina compresi (fino a due posti auto), anche se compri solo una quota; basta superarlo di un euro e l'intero acquisto è tassato al 7 per cento. Quando comprano due persone insieme, l'aliquota ridotta si applica in proporzione alla quota di ciascuno, salvo per coniugi e conviventi registrati. E se in seguito non rispetti le condizioni (vendendo prima dei 3 anni), hai un mese per pagare la differenza fino al 7.

Ai prezzi della Costa del Sol, la maggior parte degli acquisti è tassata al 7 per cento.

E se è una nuova costruzione?

La prima vendita da parte del costruttore non sconta l'ITP ma l'IVA al 10 per cento (4 per cento sull'edilizia agevolata a regime speciale) più l'imposta di bollo (AJD) sull'atto (Actos Jurídicos Documentados): in Andalusia, l'1,2 per cento del prezzo (articolo 49 della Ley 5/2021). In tutto fa l'11,2 per cento contro il 7 dell'usato: 21.000 euro di differenza su una casa da 500.000 euro.

Anche l'AJD ha aliquote ridotte per l'abitazione principale, con gli stessi tetti: 1 per cento fino a 150.000 euro; 0,3 per cento per gli acquirenti con meno di 35 anni; 0,1 per cento per famiglie numerose e disabilità fino a 250.000 euro. L'IVA non si riduce mai (è un'imposta statale) e si paga al costruttore insieme a ogni rata; l'AJD si liquida con il modello 600, come l'ITP.

Su quale importo si calcola l'imposta?

Dal 2022 la base dell'ITP non è semplicemente il prezzo: è il più alto tra quanto paghi e il valore di riferimento del Catastro (valor de referencia, introdotto dalla Ley 11/2021, de 9 de julio, la legge contro la frode fiscale). Il Catastro lo fissa ogni anno sulla base delle compravendite registrate nella zona, e non è il valore catastale, molto più basso, su cui si calcola l'IBI, l'imposta municipale sugli immobili.

Se è inferiore al prezzo, paghi le imposte sul prezzo; se è superiore, le paghi sul valore di riferimento anche se hai pagato meno (una casa da ristrutturare, un venditore che ha fretta). Il Tribunal Constitucional ha avallato il sistema a febbraio 2026, ma lo si può contestare dimostrando il valore reale, nella pratica con la perizia di un tecnico. Prima di fare un'offerta, verificalo nella sede elettronica del Catastro con il riferimento catastale: ci vogliono due minuti.

Non si applica alle nuove costruzioni: l'IVA si calcola sul prezzo.

Quanto costano notaio, registro immobiliare e gestoría?

Li paga l'acquirente. Gli onorari di notai e conservatori sono fissati da una tariffa nazionale: variano con il prezzo, non con lo studio.

Se firmi tramite procura dall'estero, aggiungi il suo costo e, se necessario, l'apostille e la traduzione giurata.

Serve un avvocato?

Per legge no: il notaio dà fede pubblica all'atto e verifica identità e gravami. Ma gli acquirenti internazionali nominano quasi sempre un avvocato indipendente (non quello del venditore, non quello del costruttore): controlla la nota simple (la visura del registro immobiliare), le licenze edilizie e la situazione urbanistica, redige il contratto di arras (il preliminare con caparra), ottiene il tuo NIE (il codice fiscale spagnolo per stranieri) presenta l'imposta e può firmare al posto tuo con una procura. L'onorario abituale è di circa l'1 per cento del prezzo più IVA, oppure un preventivo fisso concordato in anticipo; chiedilo per iscritto. La nostra guida per comprare casa in Spagna da straniero spiega chi fa cosa in ogni passaggio.

Se prendi un mutuo, quali spese sono a tuo carico?

Poche, dalla Ley 5/2019, de 15 de marzo (la legge sui contratti di credito immobiliare). Tu paghi la perizia (da 300 a 600 euro; vale 6 mesi). La banca paga notaio e gestoría dell'atto di mutuo, la sua iscrizione al registro e l'imposta di bollo sul mutuo. Restano a tuo carico le spese della compravendita e, ogni anno, l'assicurazione sull'immobile che la banca richiede. Ai non residenti le banche prestano meno (dal 60 al 70 per cento della perizia): ottieni l'approvazione di massima prima di firmare il contratto di arras.

Due esempi con le cifre

Un acquirente che non ha diritto a nessuna aliquota ridotta, un avvocato all'1 per cento più IVA e una gestoría incaricata. Cifre arrotondate, 2026.

Da qui la regola pratica: metti in conto tra il 10 e il 13 per cento in più rispetto al prezzo. Sull'usato di solito avanza qualcosa; sul nuovo lo spenderai quasi tutto. Ciò che avanza copre gli imprevisti: un valore di riferimento alto, la procura, le utenze, il trasloco.

Quando e come si paga l'ITP?

In Andalusia hai due mesi dal giorno successivo alla firma dell'atto per presentare il modello 600 e pagare (articolo 69.1 della Ley 5/2021). Molte guide parlano ancora di 30 giorni lavorativi: era il termine fino al 2021, e lo è tuttora a Madrid. Lo presentano per te la gestoría, l'avvocato o lo studio notarile, e finché l'imposta non è pagata il Registro de la Propiedad non iscrive la casa a tuo nome. Se presenti in ritardo, la maggiorazione è dell'1 per cento più un 1 per cento per ogni mese di ritardo (15 per cento più interessi dopo 12 mesi).

E se invece compri a Madrid?

È la domanda di chi è indeciso tra le nostre due sedi: nella Comunidad de Madrid l'ITP è del 6 per cento, un punto in meno che in Andalusia (21.000 euro contro 24.500 su una casa da 350.000 euro), con una riduzione del 10 per cento (aliquota effettiva del 5,4) sull'abitazione principale fino a 250.000 euro, e lì il termine è effettivamente di 30 giorni lavorativi. Le altre spese funzionano allo stesso modo.

Le spese che arrivano ogni anno dopo l'acquisto

Non rientrano nel 10 o 13 per cento, ma conviene conoscerle prima di firmare:

• IBI (imposta sugli immobili). La riscuote il comune sul valore catastale (non sul prezzo), con un'aliquota tra lo 0,4 e l'1,10 per cento fissata da ciascun comune. Estepona l'ha ridotta in media del 20 per cento nel 2026. Chiedi al venditore l'ultima ricevuta: è la cifra esatta.
• Spese condominiali. Da qualche decina di euro al mese in un condominio semplice a diverse centinaia nei complessi con piscina, giardini e vigilanza. Leggi gli ultimi verbali: lì trovi le spese straordinarie in arrivo.
• Tassa sui rifiuti. È comunale; la Ley 7/2022, de 8 de abril (la legge sui rifiuti) impone che copra il costo reale del servizio, da cui gli aumenti del 2025 e del 2026.
• Assicurazione sulla casa. Circa 265 euro l'anno in media nel 2026; con un mutuo, la banca richiede almeno la copertura sull'immobile.
• Imposta dei non residenti sul reddito figurativo. Se non vivi in Spagna, il fisco ti attribuisce un reddito per la casa anche quando è vuota: l'1,1 per cento del valore catastale (2 per cento se il comune non l'ha rivisto), tassato al 19 per cento se risiedi nella UE, in Islanda, Norvegia o Liechtenstein e al 24 per cento per tutti gli altri, Regno Unito compreso. Su un valore catastale rivisto di 120.000 euro: circa 250 euro l'anno nel primo caso, 317 nel secondo. Si dichiara con il modello 210 nel corso dell'anno successivo. Se affitti la casa, paghi invece sul canone effettivo.