Koszty zakupu nieruchomości w Andaluzji

Jeśli kupujesz nieruchomość z rynku wtórnego w Andaluzji, odłóż około 10 procent ponad cenę na koszty i podatki; przy nowym budownictwie 13 procent. Największą pozycją jest podatek: 7 procent podatku od przeniesienia własności (ITP) przy rynku wtórnym albo 10 procent VAT plus 1,2 procent podatku od czynności notarialnych (AJD) przy nowym budownictwie. Cała reszta (notariusz, rejestr nieruchomości, gestoría, prawnik, a przy kredycie wycena) zwykle nie przekracza 2 procent.

Podajemy liczby z 2026 roku, każdą ze źródłem u dołu strony, a niżej znajdziesz dwa przeliczone przypadki: mieszkanie z rynku wtórnego za 350 000 euro i nowe za 500 000 euro.

Jaki podatek płacisz przy nieruchomości z rynku wtórnego?

Podatek od przeniesienia własności, w Hiszpanii nazywany ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). W Andaluzji stawka ogólna wynosi 7 procent wartości nieruchomości, bez progów: tyle samo za kawalerkę co za willę (artykuł 41 Ley 5/2021, de 20 de octubre, andaluzyjskiej ustawy o podatkach przekazanych regionom). Płaci go kupujący, składając formularz 600 w Agencia Tributaria de Andalucía (andaluzyjskiej agencji podatkowej).

Istnieją stawki obniżone, ale tylko dla głównego miejsca zamieszkania (musisz się wprowadzić w ciągu 12 miesięcy i mieszkać tam co najmniej 3 lata) i z limitem wartości:

Trzy szczegóły. Limit mierzy się wartością podatkową całej nieruchomości, łącznie z garażem i komórką lokatorską (maksymalnie dwa miejsca parkingowe), nawet jeśli kupujesz tylko udział; przekroczysz go o jedno euro i cały zakup jest opodatkowany stawką 7 procent. Gdy kupują dwie osoby, stawkę obniżoną stosuje się proporcjonalnie do udziału każdej z nich, z wyjątkiem małżeństw i zarejestrowanych par. A jeśli później złamiesz warunki (sprzedasz przed upływem 3 lat), masz miesiąc na dopłatę różnicy do 7 procent.

Przy cenach na Costa del Sol większość zakupów jest opodatkowana stawką 7 procent.

A jeśli to nowe budownictwo?

Pierwsza sprzedaż przez dewelopera nie podlega ITP, lecz 10-procentowemu VAT (4 procent przy mieszkaniach chronionych w szczególnym reżimie) plus podatkowi od czynności notarialnych (AJD) od aktu: w Andaluzji to 1,2 procent ceny (artykuł 49 Ley 5/2021). Razem daje to 11,2 procent wobec 7 procent przy rynku wtórnym: 21 000 euro różnicy przy nieruchomości za 500 000 euro.

AJD także ma stawki obniżone dla głównego miejsca zamieszkania, z tymi samymi limitami: 1 procent do 150 000 euro; 0,3 procent dla kupujących poniżej 35. roku życia; 0,1 procent dla rodzin wielodzietnych i osób z niepełnosprawnością do 250 000 euro. VAT nigdy nie jest obniżany (to podatek państwowy) i płaci się go deweloperowi przy każdej racie; AJD rozlicza się na formularzu 600, tak jak ITP.

Od jakiej kwoty liczy się podatek?

Od 2022 roku podstawą ITP nie jest po prostu cena: jest nią wyższa z dwóch kwot, czyli to, co płacisz, albo wartość referencyjna (valor de referencia) z Catastro, hiszpańskiego katastru (Ley 11/2021, de 9 de julio, ustawa o przeciwdziałaniu oszustwom podatkowym). Catastro ustala ją co roku na podstawie zarejestrowanych transakcji w okolicy i nie jest to znacznie niższa wartość katastralna, od której liczy się podatek od nieruchomości IBI.

Jeśli jest niższa od ceny, płacisz podatek od ceny; jeśli wyższa, płacisz od wartości referencyjnej, nawet jeśli zapłaciłeś mniej (nieruchomość do remontu, sprzedający, któremu się spieszy). Trybunał Konstytucyjny utrzymał ten system w lutym 2026 roku, ale można go zakwestionować, wykazując rzeczywistą wartość, w praktyce operatem rzeczoznawcy. Zanim złożysz ofertę, sprawdź ją w elektronicznym biurze Catastro, podając numer katastralny: zajmie Ci to dwie minuty.

Nie dotyczy to nowego budownictwa: VAT nalicza się od ceny.

Ile kosztują notariusz, rejestr nieruchomości i gestoría?

Płaci je kupujący. Wynagrodzenie notariuszy i rejestratorów wynika z państwowej taryfy: zależy od ceny, a nie od kancelarii.

Jeśli podpisujesz przez pełnomocnika z zagranicy, doliczyć trzeba koszt pełnomocnictwa i, w razie potrzeby, apostille oraz tłumaczenia przysięgłego.

Czy potrzebujesz prawnika?

Prawo tego nie wymaga: notariusz poświadcza akt i sprawdza tożsamość oraz obciążenia. Jednak kupujący z zagranicy niemal zawsze zatrudniają niezależnego prawnika (nie prawnika sprzedającego ani dewelopera): sprawdza on wyciąg z rejestru nieruchomości (nota simple), pozwolenia budowlane i status planistyczny, sporządza umowę zadatkową (arras), uzyskuje Twój numer NIE, rozlicza podatek i może podpisać za Ciebie na podstawie pełnomocnictwa. Zwykłe honorarium to około 1 procent ceny plus VAT albo stała kwota uzgodniona z góry; poproś o wycenę na piśmie. Nasz przewodnik o zakupie nieruchomości w Hiszpanii przez cudzoziemca wyjaśnia, kto co robi na każdym etapie.

Jeśli bierzesz kredyt, które koszty są Twoje?

Niewiele, od czasu Ley 5/2019, de 15 de marzo (ustawy o umowach kredytu hipotecznego). Ty płacisz za wycenę (od 300 do 600 euro; ważna 6 miesięcy). Bank płaci notariuszowi i gestorii za akt kredytowy, jego wpis do rejestru i podatek AJD od kredytu. Koszty samego zakupu pozostają po Twojej stronie, podobnie jak coroczne ubezpieczenie budynku wymagane przez bank. Kredyty dla nierezydentów są niższe (od 60 do 70 procent wyceny): uzyskaj wstępną decyzję kredytową, zanim podpiszesz umowę zadatkową.

Dwa przykłady z liczbami

Kupujący, któremu nie przysługuje żadna stawka obniżona, prawnik za 1 procent plus VAT i zatrudniona gestoría. Kwoty zaokrąglone, 2026 rok.

Stąd praktyczna zasada: zaplanuj od 10 do 13 procent ponad cenę. Przy rynku wtórnym zwykle coś zostanie; przy nowym budownictwie wydasz prawie wszystko. To, co zostanie, pokryje nieprzewidziane wydatki: wysoką wartość referencyjną, pełnomocnictwo, przyłączenie mediów, przeprowadzkę.

Kiedy i jak płaci się ITP?

W Andaluzji masz dwa miesiące od dnia następującego po podpisaniu aktu na złożenie formularza 600 i zapłatę (artykuł 69.1 Ley 5/2021). Wiele poradników nadal podaje 30 dni roboczych: taki był termin do 2021 roku i nadal obowiązuje on w Madrycie. Formularz składa za Ciebie gestoría, prawnik albo kancelaria notarialna, a dopóki podatek nie zostanie zapłacony, rejestr nie wpisze nieruchomości na Twoje nazwisko. Przy spóźnieniu dopłata wynosi 1 procent plus 1 procent za każdy miesiąc zwłoki (po 12 miesiącach 15 procent plus odsetki).

A jeśli kupujesz w Madrycie?

To pytanie zadają kupujący, którzy rozważają oba nasze biura: we Wspólnocie Madrytu ITP wynosi 6 procent, o punkt mniej niż w Andaluzji (21 000 euro wobec 24 500 przy nieruchomości za 350 000 euro), z 10-procentową ulgą (efektywna stawka 5,4 procent) przy głównym miejscu zamieszkania o wartości do 250 000 euro, a termin wynosi tam rzeczywiście 30 dni roboczych. Pozostałe koszty działają tak samo.

Rachunki, które przychodzą co roku po zakupie

Nie wchodzą w te 10 czy 13 procent, ale warto je znać przed podpisaniem:

• IBI (podatek od nieruchomości). Pobiera go gmina od wartości katastralnej (nie od ceny), według stawki od 0,4 do 1,10 procent ustalanej przez każdą gminę. Estepona obniżyła go w 2026 roku średnio o 20 procent. Poproś sprzedającego o ostatni rachunek: to dokładna kwota.
• Opłaty na rzecz wspólnoty właścicieli. Od kilkudziesięciu euro miesięcznie w prostym bloku do kilkuset na osiedlach z basenami, ogrodami i ochroną. Przeczytaj ostatnie protokoły zebrań: tam znajdziesz nadchodzące opłaty nadzwyczajne (derramas).
• Opłata za wywóz śmieci. Gminna; Ley 7/2022, de 8 de abril (ustawa o odpadach), wymaga, by pokrywała rzeczywisty koszt usługi, stąd podwyżki w 2025 i 2026 roku.
• Ubezpieczenie domu. Średnio około 265 euro rocznie w 2026 roku; przy kredycie bank wymaga co najmniej ubezpieczenia budynku.
• Podatek nierezydentów od dochodu przypisanego. Jeśli nie mieszkasz w Hiszpanii, urząd skarbowy przypisuje Ci dochód z nieruchomości, nawet gdy stoi pusta: 1,1 procent wartości katastralnej (2 procent, jeśli gmina jej nie zaktualizowała), opodatkowany stawką 19 procent, jeśli mieszkasz w UE, Islandii, Norwegii lub Liechtensteinie, i 24 procent dla wszystkich pozostałych, łącznie z Wielką Brytanią. Przy zaktualizowanej wartości katastralnej 120 000 euro to około 250 euro rocznie w pierwszym przypadku i 317 w drugim. Deklaruje się go na formularzu 210 w następnym roku. Jeśli wynajmujesz nieruchomość, płacisz zamiast tego od rzeczywistego czynszu.