Zakup domu w Hiszpanii przez cudzoziemca

Tak: każdy cudzoziemiec może kupić dom w Hiszpanii, niezależnie od tego, czy jest rezydentem i czy jest obywatelem UE, a procedura dla kupującego z Wielkiej Brytanii, Szwecji, Szwajcarii czy Stanów Zjednoczonych jest taka sama jak dla Hiszpana, z trzema dodatkowymi formalnościami: numerem podatkowym (NIE), hiszpańskim kontem bankowym i niemal zawsze pełnomocnictwem notarialnym, aby Twój prawnik mógł działać, gdy Ty jesteś u siebie. Zakup nieruchomości z rynku wtórnego na Costa del Sol lub w Madrycie trwa od sześciu do dziesięciu tygodni od rezerwacji do odbioru kluczy, jeśli dokumenty są gotowe.

Podane wartości obowiązują w październiku 2026 roku; Twój prawnik powinien potwierdzić je w Twojej sytuacji.

Czy każdy cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Hiszpanii?

Tak. Hiszpania nie ogranicza cudzoziemcom prawa do posiadania nieruchomości mieszkalnych i nie potrzebujesz ani pobytu, ani wizy, ani hiszpańskiej spółki. Podatki są takie same dla wszystkich: ITP (podatek od przeniesienia własności) w wysokości 7% przy nieruchomości z rynku wtórnego w Andaluzji albo 10% VAT plus 1,2% AJD (podatku od czynności notarialnych) przy nowej inwestycji, do tego notariusz, rejestr i prawnik. Zaplanuj od 10 do 13% ponad cenę; szczegółowe zestawienie znajdziesz w przewodniku koszty zakupu mieszkania w Andaluzji.

Być może czytałeś o 100-procentowym podatku dla kupujących spoza UE. Premier zapowiedział go w styczniu 2025 roku, a projekt ustawy trafił do Kongresu tego lata, ale według stanu na październik 2026 roku nigdy nie był debatowany ani głosowany: rząd nie włączył go do własnego pakietu mieszkaniowego w styczniu 2026 roku, a Reuters podał w marcu 2026 roku, że utknął z braku poparcia w parlamencie. Nie jest to obowiązujące prawo i kupujący spoza UE płaci dziś dokładnie tyle samo co kupujący z UE.

Czym jest NIE i jak je uzyskać?

NIE (Número de Identificación de Extranjero) to Twój osobisty numer podatkowy w Hiszpanii. Potrzebujesz go, aby podpisać akt notarialny, zapłacić podatki od zakupu i otworzyć konto bankowe; nie wygasa i nie daje prawa do zamieszkania w Hiszpanii. Można je uzyskać na trzy sposoby:

• W Hiszpanii, w biurze ds. cudzoziemców Policji Krajowej: formularz EX-15, paszport, dokument wyjaśniający, po co Ci jest potrzebne (rezerwacja lub umowa arras), oraz niewielka opłata wnoszona na formularzu 790, kod 012. Prawo daje policji pięć dni.
• W konsulacie Hiszpanii w Twoim kraju, na tym samym formularzu. Prosto, ale wolno: kancelarie na wybrzeżu mówią o dwóch do ośmiu tygodni w zależności od konsulatu.
• Przez Twojego prawnika, na podstawie pełnomocnictwa, bez wyjeżdżania z domu. To zwykła droga i najszybsza.

To etap, który najczęściej opóźnia zakup, więc zacznij go w dniu, w którym zdecydujesz się kupić.

Czy potrzebujesz hiszpańskiego konta bankowego?

W praktyce tak. Cenę, podatki, a później IBI (roczny podatek od nieruchomości), opłaty na rzecz wspólnoty i media płaci się z hiszpańskiego konta. Konto dla nierezydenta otwiera się na podstawie paszportu, numeru NIE, zaświadczenia o statusie nierezydenta (wydawanego razem z NIE; bank chce, by nie było starsze niż dwa miesiące) i dowodu pochodzenia Twoich pieniędzy, bo bank podlega tym samym przepisom o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy co notariusz. Otwórz je, gdy tylko będziesz mieć NIE, i przelej środki z wyprzedzeniem.

Dlaczego niezależny prawnik i co sprawdza?

Bo notariusz Cię nie reprezentuje: hiszpański notariusz sprawdza tożsamość, zdolność do czynności prawnych, akt i środki płatności, i jest neutralny wobec stron. Niezależny prawnik (nie prawnik sprzedającego ani dewelopera) pobiera zwykle od 1 do 1,5% ceny plus VAT i zajmie się następującymi sprawami:

• Pobierze nota simple z Registro de la Propiedad, czyli wyciąg z księgi wieczystej (przez internet około 9 euro): kto jest właścicielem i jakie obciążenia ciążą na nieruchomości, od hipotek po służebności.
• Sprawdzi, czy powierzchnia zabudowy i działka zgadzają się z rejestrem i z Catastro (katastrem), oraz czy każda rozbudowa, basen lub zabudowany taras mają pozwolenie.
• Potwierdzi licencję na pierwsze zasiedlenie (licencia de primera ocupación), rachunki IBI, rachunki za media i świadectwo energetyczne, a przy nowej inwestycji pozwolenie dewelopera i jego gwarancje.
• Uzyska zaświadczenie od wspólnoty właścicieli (comunidad de propietarios) o uregulowaniu opłat, bo długi przechodzą razem z mieszkaniem.

Na podstawie pełnomocnictwa ten sam prawnik złoży wniosek o Twój NIE, otworzy konto, podpisze umowę arras i akt, zapłaci podatki i wpisze Twoją własność do rejestru. Pełnomocnictwo podpisane przed hiszpańskim notariuszem lub w konsulacie Hiszpanii jest ważne bez dodatkowych formalności; podpisane przed notariuszem w Twoim kraju wymaga apostille haskiej i tłumaczenia przysięgłego na hiszpański.

Rezerwacja i arras: co podpisujesz przed wizytą u notariusza?

Rezerwacja wycofuje nieruchomość z rynku na dwa do czterech tygodni, gdy Twój prawnik przeprowadza weryfikację, w zamian za niewielki zadatek ustalany między stronami; powinien on być zwrotny, jeśli weryfikacja wykaże problem.

Umowa arras (contrato de arras) to prawdziwe zobowiązanie: wpłacasz 10% ceny i transakcja jest zawarta, chyba że jedna ze stron się wycofa. Zgodnie z artykułem 1454 Código Civil (hiszpańskiego kodeksu cywilnego), przy arras penitenciales (zadatku z prawem odstąpienia) kupujący, który się wycofa, traci wpłaconą kwotę, a sprzedający, który się wycofa, zwraca ją w podwójnej wysokości. Dwie przestrogi z orzecznictwa: umowa musi wyraźnie stwierdzać, że chodzi o arras penitenciales, a 10% to zwyczaj, nie przepis prawa, więc można to negocjować. Jeśli potrzebujesz kredytu hipotecznego, uzależnij umowę arras od jego przyznania.

Czy nierezydent może dostać kredyt hipoteczny w Hiszpanii?

Tak. Banki pożyczają nierezydentom od 60 do 70% niższej z dwóch kwot: ceny lub swojej wyceny, więc potrzebujesz od 30 do 40% ceny plus koszty w gotówce. Wymagają paszportu i NIE, zeznań podatkowych z trzech lat, wyciągów bankowych z sześciu miesięcy, odcinków wypłat lub sprawozdań finansowych oraz raportu kredytowego z Twojego kraju. Wstępna decyzja zajmuje od pięciu do piętnastu dni roboczych, a pełna od czterech do ośmiu tygodni, więc zacznij przed podpisaniem umowy arras.

Ley 5/2019, de 15 de marzo (ustawa o umowach kredytu hipotecznego) chroni Cię bez względu na miejsce zamieszkania: wiążąca oferta (FEIN) co najmniej dziesięć dni kalendarzowych przed podpisaniem, wcześniejsza nieodpłatna konsultacja u notariusza oraz bank pokrywający koszty notariusza, rejestru i gestorii (biura obsługującego formalności) przy akcie hipotecznym, podczas gdy Ty płacisz za wycenę. Bank może wymagać ubezpieczenia budynku. Pełny obraz znajdziesz w temacie kredytu hipotecznego w Hiszpanii dla nierezydentów.

Co dzieje się u notariusza?

Finalizacja to jedno spotkanie w kancelarii notarialnej wybranej przez kupującego. Sprzedający i kupujący albo ich pełnomocnicy podpisują escritura pública (notarialny akt sprzedaży), płacona jest cena, przekazywane są klucze, a notariusz tego samego dnia przesyła akt elektronicznie do Registro de la Propiedad. Kredyt hipoteczny podpisuje się przy tym samym stole, w drugim akcie.

• Język. Akt jest sporządzany po hiszpańsku; jeśli podpisujesz osobiście i nie znasz tego języka, notariusz wymaga tłumacza.
• Jeśli nie możesz przyjechać. Podpisuje Twój prawnik na podstawie pełnomocnictwa; notariusze są do tego przyzwyczajeni.
• Płatność. Przelewem z Twojego hiszpańskiego konta albo czekiem bankowym wręczanym przy stole; w praktyce żadna część ceny nie jest płacona gotówką (ustawowy limit to 10 000 euro dla osoby fizycznej nierezydenta i 1000 euro, gdy w transakcji uczestniczy przedsiębiorca). Artykuł 24 Ley del Notariado (prawa o notariacie) nakłada na notariusza obowiązek odnotowania każdego środka płatności, jego kwoty, daty i rachunku oraz zgłoszenia urzędowi skarbowemu każdej odmowy.
• Pochodzenie środków. Banki, agenci, notariusze i rejestratorzy są podmiotami zobowiązanymi na mocy Ley 10/2010, de 28 de abril (ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy), więc spodziewaj się pytania, skąd pochodzą pieniądze: ze sprzedaży w Twoim kraju, z oszczędności, ze spadku. Zwykle wystarczy pismo z banku, akt sprzedanej nieruchomości lub aktualny wyciąg; przygotuj to, zanim przelejesz środki.

W miesiącu po podpisaniu aktu Twój prawnik płaci ITP lub AJD na formularzu 600 w Agencia Tributaria de Andalucía, andaluzyjskiej agencji podatkowej (trzydzieści dni roboczych od aktu; VAT od nowej inwestycji płaci się deweloperowi razem z ceną), dokonuje wpisu aktu do rejestru (piętnaście dni według prawa, w praktyce od trzech do pięciu tygodni; właścicielem jesteś od podpisania aktu, ale to wpis chroni Cię wobec osób trzecich) i przepisuje na Ciebie prąd, wodę i gaz na podstawie aktu, numeru NIE i hiszpańskiego numeru IBAN.

Ile to wszystko trwa?

Jeśli potrzebujesz kredytu, a NIE jest jeszcze w toku, licz się z ośmioma do szesnastu tygodni zamiast sześciu do dziesięciu. Przy nowej inwestycji podpisujesz teraz umowę prywatną, płacisz w transzach w trakcie budowy (każda wpłata zabezpieczona gwarancją bankową lub ubezpieczeniem zgodnie z Ley 20/2015, de 14 de julio, ustawą o nadzorze nad ubezpieczeniami, i zwracana z odsetkami, jeśli deweloper się spóźni) i podpisujesz akt dopiero po wydaniu licencji na pierwsze zasiedlenie: bez niej nie ma stałych przyłączy mediów ani kredytu.

Co płacisz co roku, gdy już jesteś właścicielem?

• IBI, gminny podatek od nieruchomości, ustalany przez każdą gminę na podstawie wartości katastralnej.
• Opłaty na rzecz wspólnoty, miesięczne lub kwartalne, za budynek lub osiedle (urbanización).
• Podatek dochodowy nierezydentów, nawet jeśli nigdy nie wynajmujesz nieruchomości. Urząd skarbowy przypisuje Ci dochód w wysokości 2% wartości katastralnej (1,1%, jeśli wartość zaktualizowano w ciągu ostatnich dziesięciu lat) i opodatkowuje go stawką 19% dla rezydentów UE i EOG oraz 24% dla wszystkich pozostałych, łącznie z Wielką Brytanią. Składa się go raz w roku na formularzu 210 (za dochód z 2026 roku od 1 kwietnia do 31 grudnia 2027 roku); niezapłacone lata wychodzą na jaw w dniu sprzedaży, więc powierz to gestorowi już w roku zakupu.
• Ubezpieczenie domu: bez kredytu nie jest obowiązkowe, ale rozsądne, a jeśli bank udziela kredytu, będzie wymagał ubezpieczenia budynku.
• Najem turystyczny, jeśli planujesz wynajem krótkoterminowy: tylko po wpisie do Registro de Turismo de Andalucía (andaluzyjskiego rejestru turystycznego), za zgodą wspólnoty i w granicach tego, na co pozwala Twoja gmina, a przepisy często się zmieniają.

Czy zakup daje prawo do zamieszkania w Hiszpanii?

Nie. Zezwolenie na pobyt z tytułu inwestycji w nieruchomości (tzw. złota wiza) przestało istnieć 3 kwietnia 2025 roku na mocy Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (ustawy organicznej o usprawnieniu wymiaru sprawiedliwości). Obywatel spoza UE nadal może spędzać w Hiszpanii 90 dni w każdym okresie 180 dni jako turysta; przy dłuższych pobytach pozostają wiza bez prawa do pracy (visado no lucrativo, życie z własnych środków) i wiza dla cyfrowych nomadów (praca zdalna dla pracodawców z zagranicy), których progi dochodowe zmieniają się co roku, więc zasięgnij porady, zanim na nich oprzesz swoje plany.