Покупка жилья в Испании иностранцем

Да: купить жильё в Испании может любой иностранец, резидент он или нет, гражданин ЕС или нет, и процедура для покупателя из Великобритании, Швеции, Швейцарии или США такая же, как для испанца, плюс три дополнительных документа: налоговый номер (NIE), счёт в испанском банке и почти всегда доверенность, чтобы ваш юрист мог действовать, пока вы находитесь дома. Покупка вторичного жилья на Коста-дель-Соль или в Мадриде занимает от шести до десяти недель от бронирования до получения ключей, если документы в порядке.

Цифры действуют на октябрь 2026 года; ваш юрист должен подтвердить их для вашего случая.

Может ли любой иностранец купить недвижимость в Испании?

Да. Испания не ограничивает иностранцев во владении жилой недвижимостью, и вам не нужны ни вид на жительство, ни виза, ни испанская компания. Налоги для всех одинаковые: ITP (налог на передачу собственности) 7% при покупке вторичного жилья в Андалусии или НДС 10% плюс 1,2% AJD (гербовый сбор) при покупке новостройки, а также нотариус, реестр и юрист. Закладывайте сверху от 10 до 13% от цены; подробная разбивка приведена в гиде расходы на покупку жилья в Андалусии.

Возможно, вы читали о налоге в 100% для покупателей из стран вне ЕС. Председатель правительства объявил о нём в январе 2025 года, а законопроект поступил в Конгресс тем же летом, но на октябрь 2026 года его ни разу не обсуждали и не ставили на голосование: в январе 2026 года он не вошёл в жилищный пакет самого правительства, а в марте 2026 года Reuters сообщило, что он застрял из-за отсутствия поддержки в парламенте. Это не закон, и покупатель из страны вне ЕС сегодня платит ровно столько же, сколько покупатель из ЕС.

Что такое NIE и как его получить?

NIE (Número de Identificación de Extranjero) является вашим личным налоговым номером в Испании. Он нужен, чтобы подписать escritura (нотариальный договор купли-продажи), заплатить налоги при покупке и открыть банковский счёт; он бессрочный и не даёт права жить в Испании. Получить его можно тремя способами:

• В Испании, в отделе по делам иностранцев Национальной полиции: форма EX-15, паспорт, документ, объясняющий, зачем он вам нужен (бронирование или договор arras), и небольшая пошлина, которая оплачивается по форме 790, код 012. По закону у полиции на это пять дней.
• В консульстве Испании в вашей стране, по той же форме. Просто, но долго: юристы на побережье называют срок от двух до восьми недель в зависимости от консульства.
• Через вашего юриста, по доверенности, не выезжая из дома. Это обычный путь и самый быстрый.

Именно на этом шаге покупка задерживается чаще всего, поэтому начинайте оформление в тот же день, когда решите покупать.

Нужен ли счёт в испанском банке?

На практике да. Цена, налоги, а затем IBI (ежегодный налог на недвижимость), взносы сообщества собственников и коммунальные услуги оплачиваются с испанского счёта. Счёт нерезидента открывается по паспорту, NIE, справке о нерезидентстве (выдаётся вместе с NIE; банк принимает её не старше двух месяцев) и подтверждению происхождения ваших денег, потому что банк подчиняется тем же правилам противодействия отмыванию денег, что и нотариус. Откройте счёт, как только получите NIE, и переведите средства заранее.

Зачем нужен независимый юрист и что он проверяет?

Потому что нотариус не представляет ваши интересы: испанский нотариус проверяет личность, дееспособность, договор и способ оплаты и сохраняет нейтральность между сторонами. Независимый юрист (не юрист продавца и не юрист застройщика) обычно берёт от 1 до 1,5% цены плюс НДС и сделает следующее:

• Запросит nota simple (выписку) из Registro de la Propiedad, реестра недвижимости (около 9 евро онлайн): кто владелец и какие обременения лежат на объекте, от ипотеки до сервитутов.
• Проверит, что построенная площадь и участок совпадают с данными реестра и Catastro (кадастра), а любая пристройка, бассейн или закрытая терраса имеют разрешение.
• Подтвердит наличие licencia de primera ocupación (разрешения на первое заселение), квитанций IBI, счетов за коммунальные услуги и энергетического сертификата, а в новостройке также лицензии застройщика и его гарантий.
• Получит справку от comunidad de propietarios (сообщества собственников) об отсутствии долгов по взносам, потому что долги переходят вместе с квартирой.

По доверенности тот же юрист оформит ваш NIE, откроет счёт, подпишет arras и escritura, заплатит налоги и зарегистрирует право собственности. Доверенность, подписанная у испанского нотариуса или в испанском консульстве, действует как есть; доверенности, подписанной у нотариуса в вашей стране, нужны гаагский апостиль и присяжный перевод на испанский.

Бронирование и arras: что подписывается до нотариуса?

Бронирование снимает объект с продажи на две–четыре недели, пока ваш юрист проводит проверки, в обмен на небольшой задаток, размер которого согласуется сторонами; он должен возвращаться, если проверки выявят проблему.

Договор arras (contrato de arras) и есть настоящее обязательство: вы вносите 10% цены, и сделка считается заключённой, если только одна из сторон не откажется. По статье 1454 Código Civil (Гражданского кодекса) при arras penitenciales (задатке с правом отказа) покупатель, который отказывается от сделки, теряет задаток, а продавец, который отказывается, возвращает его в двойном размере. Судебная практика даёт два предостережения: в договоре должно быть прямо сказано, что arras являются penitenciales, а 10% это обычай, а не закон, поэтому сумму можно обсуждать. Если вам нужна ипотека, сделайте arras условными на её получение.

Может ли нерезидент получить испанскую ипотеку?

Да. Банки кредитуют нерезидентов на 60–70% от меньшей из двух сумм: цены или их оценки, поэтому вам понадобятся 30–40% цены плюс расходы собственными средствами. Банки запрашивают паспорт и NIE, налоговые декларации за три года, банковские выписки за шесть месяцев, справки о зарплате или отчётность и кредитный отчёт из вашей страны. Предварительное одобрение занимает от пяти до пятнадцати рабочих дней, а полное одобрение от четырёх до восьми недель, поэтому начинайте до подписания arras.

Ley 5/2019 (закон о договорах ипотечного кредитования) защищает вас независимо от места жительства: обязывающее предложение (FEIN) не позднее чем за десять календарных дней до подписания, предварительная консультация у нотариуса без оплаты, а нотариуса, реестр и gestoría (оформление) ипотечного договора оплачивает банк, вы же платите за оценку. Банк может потребовать страхование строения. Подробности в материале об ипотеке в Испании для нерезидентов.

Что происходит у нотариуса?

Сделка проходит за одну встречу в нотариальной конторе, которую выбирает покупатель. Продавец и покупатель или их представители подписывают escritura pública (публичный нотариальный договор купли-продажи), цена выплачивается, ключи передаются, и в тот же день нотариус электронно направляет договор в Registro de la Propiedad. Ипотека подписывается за тем же столом, вторым договором.

• Язык. Escritura составляется на испанском; если вы подписываете лично и не владеете им, нотариус потребует переводчика.
• Если вы не можете приехать. Подписывает ваш юрист по доверенности; для нотариуса это привычно.
• Оплата. Переводом с вашего испанского счёта или банковским чеком, который передаётся за столом; на практике никакая часть цены не платится наличными (законный предел составляет 10 000 евро для физического лица-нерезидента и 1 000 евро, если участвует предприниматель). Статья 24 Ley del Notariado (закона о нотариате) обязывает нотариуса фиксировать каждый способ оплаты, сумму, дату и счёт, а о любом отказе сообщать в налоговую.
• Происхождение средств. Банки, агенты, нотариусы и регистраторы являются обязанными лицами по Ley 10/2010 (закону о противодействии отмыванию денег), поэтому вас спросят, откуда деньги: продажа жилья на родине, сбережения, наследство. Обычно достаточно письма из банка, договора о продаже вашего прежнего жилья или свежей выписки; подготовьте это до перевода средств.

В течение месяца после сделки ваш юрист уплачивает ITP или AJD по форме 600 в налоговое агентство Андалусии (тридцать рабочих дней с даты escritura; НДС за новостройку уходит застройщику вместе с ценой), регистрирует договор (по закону пятнадцать рабочих дней, на практике от трёх до пяти недель; вы становитесь владельцем с момента подписания, но от третьих лиц вас защищает именно регистрация) и переоформляет на вас электричество, воду и газ по escritura, вашему NIE и испанскому IBAN.

Сколько всё это занимает?

Если нужна ипотека, а NIE ещё не оформлен, рассчитывайте на восемь–шестнадцать недель вместо шести–десяти. В новостройке вы сейчас подписываете частный договор, платите поэтапно в ходе строительства (каждый платёж покрыт банковской гарантией или страховкой по Ley 20/2015 и возвращается с процентами, если застройщик задерживается) и оформляете escritura только после выдачи licencia de primera ocupación: без неё не будет постоянного подключения коммунальных услуг и ипотеки.

Что вы платите каждый год, став владельцем?

• IBI, местный налог на недвижимость, который каждая мэрия устанавливает от кадастровой стоимости.
• Взносы сообщества собственников, ежемесячные или ежеквартальные, за дом или жилой комплекс.
• Налог на доходы нерезидентов, даже если вы никогда не сдаёте объект. Налоговая вменяет вам доход в размере 2% кадастровой стоимости (1,1%, если стоимость пересматривалась за последние десять лет) и облагает его по ставке 19% для резидентов ЕС и ЕЭЗ и 24% для всех остальных, включая Великобританию. Декларация подаётся по форме 210 раз в год (за доход 2026 года с 1 апреля по 31 декабря 2027 года); неоплаченные годы всплывают в день продажи, поэтому поручите это gestor (специалисту по налогам и документам) в год покупки.
• Страхование жилья: без ипотеки оно не обязательно, но разумно, а если банк выдаёт кредит, он потребует страхование строения.
• Туристическая аренда, если вы планируете сдавать посуточно: только при регистрации в Registro de Turismo de Andalucía, с согласия сообщества собственников и в рамках того, что разрешает ваша мэрия, а правила часто меняются.

Даёт ли покупка право жить в Испании?

Нет. Вид на жительство за инвестиции в недвижимость (golden visa) отменён 3 апреля 2025 года Ley Orgánica 1/2025. Гражданин страны вне ЕС по-прежнему может находиться в Испании как гость 90 дней из каждых 180; для более долгого пребывания остаются некоммерческая виза (жизнь на собственные средства) и виза цифрового кочевника (удалённая работа на зарубежных работодателей), пороги дохода по которым меняются каждый год, поэтому получите консультацию, прежде чем строить на них планы.