Расходы на покупку жилья в Андалусии

Если вы покупаете вторичное жильё в Андалусии, закладывайте сверх цены около 10% на расходы и налоги; если новостройку, около 13%. Главная статья это налог: ITP (налог на передачу собственности) 7% при покупке вторичного жилья или НДС 10% плюс 1,2% гербового сбора (AJD) при покупке новостройки. Всё остальное (нотариус, реестр недвижимости, gestoría, юрист и, при ипотеке, оценка) обычно укладывается в 2%.

Цифры приведены на 2026 год, у каждой есть источник внизу страницы, а ниже разобраны два случая: вторичное жильё за 350 000 евро и новостройка за 500 000 евро.

Какой налог платится при покупке вторичного жилья?

Налог на передачу собственности, в Испании его называют ITP. В Андалусии общая ставка составляет 7% от стоимости объекта, без шкалы: одинаково для студии и для виллы (статья 41 Ley 5/2021, андалусского закона о переданных регионам налогах). Платит покупатель, подавая форму 600 в налоговое агентство Андалусии.

Льготные ставки существуют, но только для основного жилья (въехать нужно в течение 12 месяцев и прожить там не менее 3 лет) и в пределах стоимости:

Три нюанса. Предел считается от налоговой стоимости всего объекта, включая гараж и кладовую (до двух машиномест), даже если вы покупаете только долю; превысите его на один евро, и вся покупка облагается по ставке 7%. Когда покупают двое, льготная ставка применяется пропорционально доле каждого, кроме супругов и зарегистрированных партнёров. А если позже вы нарушите условия (продадите раньше чем через 3 года), у вас будет месяц, чтобы доплатить разницу до 7%.

При ценах Costa del Sol большинство покупок облагается по ставке 7%.

А если это новостройка?

При первой продаже застройщиком ITP не платится, вместо него взимается НДС 10% (4% для социального жилья особого режима) плюс гербовый сбор (AJD) за нотариальный договор: в Андалусии 1,2% от цены (статья 49 Ley 5/2021). Вместе это 11,2% против 7% при покупке вторичного жилья: на объекте за 500 000 евро разница составит 21 000 евро.

У AJD тоже есть льготные ставки для основного жилья с теми же пределами: 1% до 150 000 евро; 0,3% для покупателей моложе 35 лет; 0,1% для многодетных семей и при инвалидности до 250 000 евро. НДС никогда не снижается (это общегосударственный налог) и платится застройщику с каждым взносом; AJD декларируется по форме 600, как и ITP.

От какой суммы считается налог?

С 2022 года базой для ITP служит не просто цена, а большая из двух величин: сумма, которую вы платите, или референтная стоимость (valor de referencia) по данным Catastro, кадастра (Ley 11/2021, закон о борьбе с налоговым мошенничеством). Catastro устанавливает её каждый год на основе зарегистрированных сделок в районе, и это не кадастровая стоимость для налога на недвижимость IBI, которая гораздо ниже.

Если она ниже цены, налог платится с цены; если выше, налог платится с референтной стоимости, даже если вы заплатили меньше (жильё, требующее ремонта, продавец, который спешит). Конституционный суд подтвердил эту систему в феврале 2026 года, но её можно оспорить, доказав реальную стоимость, на практике заключением эксперта-оценщика. Прежде чем делать предложение, проверьте её в электронном офисе Catastro по кадастровому номеру: это займёт две минуты.

К новостройкам это не относится: НДС начисляется на цену.

Сколько стоят нотариус, реестр недвижимости и gestoría?

Эти расходы несёт покупатель. Тарифы нотариусов и регистраторов устанавливает государство: они зависят от цены, а не от конторы.

Если вы подписываете по доверенности из-за границы, добавьте её стоимость и, если нужно, апостиль и присяжный перевод.

Нужен ли юрист?

По закону нет: нотариус удостоверяет договор и проверяет личности и обременения. Но иностранные покупатели почти всегда нанимают независимого юриста (не юриста продавца и не юриста застройщика): он проверяет выписку из реестра, разрешения на строительство и градостроительный статус, составляет договор задатка, оформляет ваш NIE, декларирует налог и может подписать за вас по доверенности. Обычный гонорар составляет около 1% цены плюс НДС или фиксированную сумму, согласованную заранее; попросите смету письменно. Наш гид по покупке жилья в Испании для иностранцев объясняет, кто что делает на каждом этапе.

Если вы берёте ипотеку, какие расходы ваши?

Немногие, после принятия Ley 5/2019 (закона об ипотечном кредитовании). Вы платите за оценку (от 300 до 600 евро; она действует 6 месяцев). Банк оплачивает нотариуса и gestoría по кредитному договору, его регистрацию и гербовый сбор по кредиту. Расходы на саму покупку остаются вашими, как и ежегодное страхование строения, которое требует банк. Нерезидентам банки дают меньше (60–70% от оценки): получите предварительное одобрение до подписания договора задатка.

Два расчёта на примере

Покупатель не подпадает ни под одну льготную ставку, юрист работает за 1% плюс НДС, gestoría нанята. Цифры округлены, 2026 год.

Отсюда практическое правило: закладывайте сверх цены от 10 до 13%. При покупке вторичного жилья обычно что-то останется; при покупке новостройки уйдёт почти всё. Остаток покроет непредвиденное: высокую референтную стоимость, доверенность, подключение коммунальных услуг, переезд.

Когда и как платится ITP?

В Андалусии у вас есть два месяца со дня, следующего за подписанием нотариального договора, чтобы подать форму 600 и заплатить налог (статья 69.1 Ley 5/2021). Во многих гидах до сих пор пишут о 30 рабочих днях: таким был срок до 2021 года, и он по-прежнему действует в Мадриде. Форму за вас подаёт gestoría, юрист или сама нотариальная контора, и пока налог не уплачен, реестр не зарегистрирует жильё на ваше имя. За просрочку взимается надбавка 1% плюс 1% за каждый месяц задержки (через 12 месяцев 15% плюс проценты).

А если вы покупаете в Мадриде?

Этот вопрос задают покупатели, которые выбирают между двумя нашими офисами: в регионе Мадрид ITP составляет 6%, на пункт меньше, чем в Андалусии (21 000 евро против 24 500 на жильё за 350 000 евро), со скидкой 10% (фактическая ставка 5,4%) на основное жильё стоимостью до 250 000 евро, и срок там действительно 30 рабочих дней. Остальные расходы устроены так же.

Счета, которые приходят каждый год после покупки

Они не входят в 10 или 13%, но о них стоит знать до подписания:

• IBI (налог на недвижимость). Его взимает мэрия с кадастровой стоимости (а не с цены) по ставке от 0,4 до 1,10%, которую устанавливает каждый муниципалитет. В 2026 году Эстепона снизила его в среднем на 20%. Попросите у продавца последнюю квитанцию: это точная цифра.
• Взносы сообщества собственников. От нескольких десятков евро в месяц в простом доме до нескольких сотен в комплексах с бассейнами, садами и охраной. Прочитайте последние протоколы собраний: там видны будущие целевые сборы.
• Сбор за вывоз мусора. Муниципальный; Ley 7/2022 (закон об отходах) требует, чтобы он покрывал реальную стоимость услуги, отсюда повышения 2025 и 2026 годов.
• Страхование жилья. В среднем около 265 евро в год в 2026 году; при ипотеке банк требует как минимум страхование строения.
• Налог нерезидентов на вменённый доход. Если вы не живёте в Испании, налоговая вменяет вам доход от жилья, даже если оно пустует: 1,1% кадастровой стоимости (2%, если муниципалитет её не пересматривал), который облагается по ставке 19%, если вы резидент ЕС, Исландии, Норвегии или Лихтенштейна, и 24% для всех остальных, включая Великобританию. При пересмотренной кадастровой стоимости 120 000 евро это около 250 евро в год в первом случае и 317 во втором. Доход декларируется по форме 210 в течение следующего года. Если вы сдаёте жильё, налог вместо этого платится с фактической арендной платы.