Köpa bostad i Spanien som utlänning

Ja: alla utlänningar kan köpa bostad i Spanien, bosatta där eller inte, EU-medborgare eller inte, och processen är densamma för en brittisk, svensk, schweizisk eller amerikansk köpare som för en spanjor, med tre extra papper: ett skattenummer (NIE), ett spanskt bankkonto och nästan alltid en fullmakt så att din advokat kan agera medan du är hemma. Ett köp i andra hand på Costa del Sol eller i Madrid tar sex till tio veckor från reservation till nycklar när papperen är klara.

Siffrorna gäller i oktober 2026; din advokat bör bekräfta dem för just ditt fall.

Får alla utlänningar köpa fastighet i Spanien?

Ja. Spanien har inga begränsningar för utlänningar som vill äga bostäder, och du behöver varken uppehållstillstånd, visum eller ett spanskt bolag. Skatterna är desamma för alla: överlåtelseskatt (ITP) på 7 % för en begagnad bostad i Andalusien, eller 10 % moms plus 1,2 % stämpelskatt (AJD) för en nyproducerad, plus notarie, fastighetsregister och advokat. Räkna med 10 till 13 % utöver priset; uppdelningen finns i kostnaderna för att köpa bostad i Andalusien.

Du har säkert läst om en skatt på 100 % för köpare utanför EU. Regeringschefen aviserade den i januari 2025 och ett lagförslag nådde kongressen samma sommar, men i oktober 2026 har det aldrig debatterats eller röstats om: det lämnades utanför regeringens eget bostadspaket i januari 2026 och Reuters rapporterade i mars 2026 att det stod still i brist på stöd i parlamentet. Det är inte lag, och en köpare från ett land utanför EU betalar i dag exakt samma som en köpare från EU.

Vad är NIE och hur får man det?

NIE (Número de Identificación de Extranjero) är ditt personliga skattenummer i Spanien. Du behöver det för att skriva under köpebrevet, betala skatterna vid köpet och öppna ett bankkonto; det går aldrig ut och ger ingen rätt att bo i Spanien. Det finns tre sätt att få det:

• I Spanien, på ett utlänningskontor hos Policía Nacional: blankett EX-15, ditt pass, ett dokument som visar varför du behöver numret (en reservation eller ett arras-kontrakt) och en mindre avgift som betalas på blankett 790, kod 012. Enligt lag har polisen fem dagar på sig.
• På Spaniens konsulat i ditt land, med samma blankett. Enkelt men långsamt: advokaterna på kusten talar om två till åtta veckor beroende på konsulat.
• Genom din advokat, med fullmakt, medan du stannar hemma. Det vanliga sättet, och det snabbaste.

Det är det steg som oftast försenar ett köp, så sätt i gång med det samma dag som du bestämmer dig för att köpa.

Behöver du ett spanskt bankkonto?

I praktiken ja. Priset, skatterna och sedan IBI (den kommunala fastighetsskatten), avgifterna till samfälligheten och räkningarna för el och vatten betalas alla från ett spanskt konto. Ett konto för den som inte är bosatt i Spanien öppnas med pass, NIE, ett intyg om att du inte är bosatt i landet (utfärdas tillsammans med NIE; banken vill ha det högst två månader gammalt) och underlag som visar var dina pengar kommer ifrån, eftersom banken omfattas av samma regler mot penningtvätt som notarien. Öppna kontot så fort du har ditt NIE och för över pengarna i god tid.

Varför en oberoende advokat, och vad kontrollerar hen?

För att notarien inte företräder dig: en spansk notarie kontrollerar identitet, rättslig handlingsförmåga, köpebrevet och betalningssätten, och är neutral mellan parterna. En oberoende advokat (inte säljarens eller byggherrens) tar vanligen 1 till 1,5 % av priset plus moms och gör följande:

• Tar fram en nota simple från Registro de la Propiedad, fastighetsregistret (cirka 9 euro på nätet): vem som äger fastigheten och vilka belastningar som vilar på den, från inteckningar till servitut.
• Kontrollerar att bostadsytan och tomten stämmer med fastighetsregistret och med Catastro, taxeringsregistret, och att eventuella tillbyggnader, pooler eller inglasade terrasser har bygglov.
• Bekräftar licencia de primera ocupación (slutbeskedet som tillåter att bostaden används), kvittona på IBI, räkningarna för el och vatten och energideklarationen och, vid nyproduktion, byggherrens bygglov och garantier.
• Hämtar intyget från comunidad de propietarios, ägarnas samfällighet, om att avgifterna är betalda, eftersom skulder följer med lägenheten.

Med fullmakt kan samma advokat ansöka om ditt NIE, öppna kontot, skriva under arras-kontraktet och köpebrevet, betala skatterna och registrera lagfarten. En fullmakt som undertecknats inför en spansk notarie eller på ett spanskt konsulat gäller som den är; en som undertecknats inför en notarie i ditt hemland behöver apostille enligt Haagkonventionen och auktoriserad översättning till spanska.

Reservation och arras: vad skriver du under före notarien?

Reservationen tar bostaden av marknaden i två till fyra veckor medan din advokat gör sina kontroller, mot en mindre handpenning som ni kommer överens om; den bör gå att få tillbaka om kontrollerna visar på något problem.

Arras-kontraktet (contrato de arras) är det verkliga åtagandet: du betalar 10 % av priset och affären är klar om inte någon av parterna drar sig ur. Enligt artikel 1454 i Código Civil (den spanska civilrättsliga lagboken) förlorar köparen handpenningen om denne hoppar av vid så kallade arras penitenciales, och säljaren som hoppar av betalar tillbaka den dubbelt. Två varningar från rättspraxis: kontraktet måste uttryckligen säga att det rör sig om arras penitenciales, och de 10 procenten är sedvänja, inte lag, så de går att förhandla. Behöver du ett bolån, gör arras-kontraktet villkorat av att du får det.

Kan den som inte är bosatt i Spanien få ett spanskt bolån?

Ja. Bankerna lånar ut 60 till 70 % av det lägsta av priset och bankens egen värdering till den som inte är bosatt i Spanien, så du behöver 30 till 40 % av priset plus kostnaderna i kontanter. De begär pass och NIE, tre års inkomstdeklarationer, sex månaders kontoutdrag, lönebesked eller bokslut och en kreditupplysning från ditt hemland. Ett förhandsbesked tar fem till femton arbetsdagar och ett slutligt beviljande fyra till åtta veckor, så börja före arras-kontraktet.

Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (lagen om bostadskreditavtal) skyddar dig oavsett var du bor: det bindande erbjudandet (FEIN) minst tio kalenderdagar före underskriften, kostnadsfri rådgivning från notarien i förväg, och banken betalar notarie, register och gestoría (ombudsfirma) för pantbrevet medan du betalar värderingen. Banken kan kräva en byggnadsförsäkring. Hela bilden finns i bolån i Spanien för den som inte är bosatt där.

Vad händer hos notarien?

Tillträdet är ett enda möte på ett notariekontor som köparen väljer. Säljare och köpare, eller deras ombud, skriver under escritura pública (det offentliga köpebrevet), priset betalas, nycklarna lämnas över och notarien skickar köpebrevet elektroniskt till fastighetsregistret samma dag. Ett bolån skrivs under vid samma bord, i ett andra dokument.

• Språk. Köpebrevet är på spanska; skriver du under personligen och inte talar språket kräver notarien en tolk.
• Om du inte kan komma. Din advokat skriver under med fullmakten; notarien är van vid det.
• Betalning. Genom överföring från ditt spanska konto eller med en bankcheck som lämnas över vid bordet; i praktiken betalas ingenting av priset kontant (den lagliga gränsen är 10 000 euro för en privatperson som inte är bosatt i Spanien, 1 000 när en näringsidkare är inblandad). Artikel 24 i Ley del Notariado (notarielagen) ålägger notarien att anteckna varje betalningssätt, belopp, datum och konto, och att rapportera varje vägran till skattemyndigheten.
• Pengarnas ursprung. Banker, mäklare, notarier och registratorer är alla rapporteringsskyldiga enligt Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo (penningtvättslagen), så räkna med att få frågan var pengarna kommer ifrån: en försäljning hemma, besparingar, ett arv. Ett brev från din bank, köpebrevet för bostaden du sålde eller ett färskt kontoutdrag brukar räcka; ha det klart innan pengarna flyttas.

Månaden efter tillträdet betalar din advokat överlåtelseskatten eller stämpelskatten på blankett 600 till den andalusiska skattemyndigheten (trettio arbetsdagar från köpebrevet; momsen vid nyproduktion går till byggherren tillsammans med priset), låter registrera köpebrevet (femton arbetsdagar enligt lag, tre till fem veckor i praktiken; du äger bostaden från köpebrevet, men det är registreringen som skyddar dig mot tredje man) och för över el, vatten och gas till ditt namn med köpebrevet, ditt NIE och ett spanskt IBAN.

Hur lång tid tar allt?

Med bolån och NIE som ännu inte är klart, räkna med åtta till sexton veckor i stället för sex till tio. Vid nyproduktion skriver du nu under ett privat kontrakt, betalar i etapper under byggtiden, där varje betalning skyddas av bankgaranti eller försäkring enligt Ley 20/2015, de 14 de julio (försäkringslagen, som kräver garanti för förskott på bostäder under uppförande) och betalas tillbaka med ränta om byggherren blir försenad, och skriver köpebrevet först när licencia de primera ocupación har beviljats: utan den blir det varken permanenta anslutningar för el och vatten eller bolån.

Vad betalar du varje år när bostaden är din?

• IBI, den kommunala fastighetsskatten, som varje kommun bestämmer utifrån taxeringsvärdet i Catastro.
• Avgifter till samfälligheten, varje månad eller kvartal, för huset eller bostadsområdet.
• Inkomstskatt för den som inte är bosatt i Spanien, även om du aldrig hyr ut. Skattemyndigheten räknar med en schablonintäkt på 2 % av taxeringsvärdet (1,1 % om värdet har reviderats de senaste tio åren) och beskattar den med 19 % för den som bor i EU eller EES och 24 % för alla andra, Storbritannien inräknat. Den deklareras på blankett 210 en gång om året (för inkomståret 2026, från den 1 april till den 31 december 2027); obetalda år kommer fram den dag du säljer, så ordna det med en gestor redan det år du köper.
• Hemförsäkring: inte obligatorisk utan bolån, men klokt, och banken kräver en byggnadsförsäkring om den lånar ut.
• Korttidsuthyrning till turister, om du planerar sådan: bara med registrering i Registro de Turismo de Andalucía, samfällighetens tillstånd och det din kommun tillåter, och reglerna ändras ofta.

Ger ett köp rätt att bo i Spanien?

Nej. Uppehållstillståndet för fastighetsinvesteringar (golden visa) upphörde den 3 april 2025 genom Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (lagen om effektivisering av rättsväsendet). Den som är medborgare i ett land utanför EU kan fortfarande vistas 90 dagar av 180 i Spanien som besökare; för längre vistelser återstår det icke-förvärvsgrundade visumet (att leva på egna medel) och visumet för digitala nomader (att arbeta på distans för arbetsgivare utomlands), vars inkomstgränser ändras varje år, så ta råd innan du planerar utifrån dem.