Kostnader vid bostadsköp i Andalusien

Köper du en begagnad bostad i Andalusien, avsätt omkring 10 procent utöver priset för kostnader och skatter; för en nyproducerad 13 procent. Den stora posten är skatten: 7 procents överlåtelseskatt (ITP) vid köp i andra hand, eller 10 procents moms plus 1,2 procents stämpelskatt (AJD) vid nyproduktion. Allt annat (notarie, fastighetsregister, gestoría, advokat och, med bolån, värderingen) håller sig oftast under 2 procent.

Siffrorna gäller 2026, var och en med sin källa längst ner på sidan, och längre ner finns två räknade exempel: en begagnad bostad för 350 000 euro och en nyproducerad för 500 000 euro.

Vilken skatt betalar du för en begagnad bostad?

Överlåtelseskatt, i Spanien kallad ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). I Andalusien är den allmänna skattesatsen 7 procent av bostadens värde, utan trappsteg: samma för en etta som för en villa (artikel 41 i Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía, den andalusiska lagen om överlåtna skatter). Köparen betalar den och deklarerar den på blankett 600 hos den andalusiska skattemyndigheten.

Det finns reducerade skattesatser, men bara för din permanentbostad (du måste flytta in inom 12 månader och bo där i minst 3 år) och upp till ett värdetak:

Tre detaljer. Taket mäts på det skattemässiga värdet av hela bostaden, garage och förråd inräknade (upp till två parkeringsplatser), även om du bara köper en andel; en euro över och hela köpet beskattas med 7 procent. När två personer köper tillsammans tillämpas den reducerade skattesatsen proportionellt på var och ens andel, utom för gifta par och registrerade sambor. Och om du senare bryter mot villkoren (säljer inom 3 år) har du en månad på dig att betala mellanskillnaden upp till 7.

Med priserna på Costa del Sol beskattas de flesta köp med 7 procent.

Och om bostaden är nyproducerad?

Byggherrens första försäljning beläggs inte med ITP utan med 10 procents moms (4 procent för subventionerade bostäder i ett särskilt system) plus stämpelskatt (AJD) på köpebrevet: i Andalusien 1,2 procent av priset (artikel 49 i Ley 5/2021). Tillsammans blir det 11,2 procent mot 7 vid köp i andra hand: 21 000 euro i skillnad på en bostad för 500 000 euro.

AJD har också reducerade skattesatser för permanentbostad, med samma tak: 1 procent upp till 150 000 euro; 0,3 procent för köpare under 35 år; 0,1 procent för flerbarnsfamiljer och vid funktionsnedsättning upp till 250 000 euro. Momsen sänks aldrig (den är statlig) och betalas till byggherren vid varje delbetalning; AJD deklareras på blankett 600, precis som ITP.

Vilket belopp beräknas skatten på?

Sedan 2022 är underlaget för ITP inte bara priset: det är det högsta av det du betalar och Catastros referensvärde (valor de referencia, Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, lagen mot skattefusk). Catastro, det spanska fastighetsregistret för taxering, fastställer det varje år utifrån registrerade försäljningar i området, och det är inte det betydligt lägre taxeringsvärde som används för fastighetsskatten IBI.

Ligger det under priset betalar du skatt på priset; ligger det över betalar du på referensvärdet även om du betalade mindre (en bostad som behöver renoveras, en säljare som har bråttom). Spaniens författningsdomstol godkände systemet i februari 2026, men det går att bestrida genom att visa det verkliga värdet, i praktiken med ett värderingsutlåtande från en sakkunnig. Innan du lägger ett bud, slå upp det på Catastros e-tjänst med fastighetsbeteckningen (referencia catastral): det tar två minuter.

Det gäller inte nyproduktion: där tas momsen ut på priset.

Vad kostar notarie, fastighetsregister och gestoría?

De betalas av köparen. Arvodena för notarier och registratorer fastställs i en statlig taxa: de varierar med priset, inte med kontoret.

Skriver du under med fullmakt från utlandet, lägg till kostnaden för den och, när det behövs, apostille och auktoriserad översättning.

Behöver du en advokat?

Inte enligt lag: notarien bestyrker köpebrevet och kontrollerar identiteter och belastningar. Men internationella köpare anlitar nästan alltid en oberoende advokat (varken säljarens eller byggherrens): hen kontrollerar utdraget ur fastighetsregistret, bygglov och planläge, skriver handpenningsavtalet, ordnar ditt NIE, deklarerar skatten och kan skriva under åt dig med fullmakt. Det vanliga arvodet är cirka 1 procent av priset plus moms, eller ett fast pris som avtalas i förväg; be om det skriftligt. Vår guide för att köpa bostad i Spanien som utlänning förklarar vem som gör vad i varje steg.

Om du tar ett bolån, vilka kostnader står du för?

Få, sedan Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (lagen om bostadskreditavtal). Du betalar värderingen (300 till 600 euro; giltig i 6 månader). Banken betalar notarie och gestoría för pantbrevet, dess registrering och stämpelskatten på lånet. Kostnaderna för själva köpet är fortfarande dina, liksom den årliga byggnadsförsäkring som banken kräver. Den som inte är bosatt i Spanien får låna mindre (60 till 70 procent av värderingen): skaffa ett lånelöfte innan du skriver under ett handpenningsavtal.

Två räkneexempel

En köpare som inte uppfyller villkoren för någon reducerad skattesats, en advokat för 1 procent plus moms och en anlitad gestoría. Avrundade siffror, 2026.

Därav tumregeln: räkna med mellan 10 och 13 procent utöver priset. Vid köp i andra hand blir det oftast något över; vid nyproduktion går nästan allt åt. Det som blir över täcker det oväntade: ett högt referensvärde, fullmakten, anslutningar för el och vatten, flytten.

När och hur betalas ITP?

I Andalusien har du två månader från dagen efter att köpebrevet skrevs under på dig att lämna blankett 600 och betala (artikel 69.1 i Ley 5/2021). Många guider säger fortfarande 30 arbetsdagar: det var fristen fram till 2021 och den gäller fortfarande i Madrid. Din gestoría, din advokat eller notariekontoret lämnar in den åt dig, och innan skatten är betald registrerar fastighetsregistret inte bostaden i ditt namn. Lämnar du in för sent blir tillägget 1 procent plus 1 procent för varje månads försening (15 procent plus ränta efter 12 månader).

Och om du köper i Madrid i stället?

En fråga från köpare som väger våra två kontor mot varandra: i regionen Madrid är ITP 6 procent, en procentenhet lägre än i Andalusien (21 000 euro mot 24 500 på en bostad för 350 000 euro), med en rabatt på 10 procent (effektiv skattesats 5,4) för en permanentbostad upp till 250 000 euro, och där är fristen mycket riktigt 30 arbetsdagar. Övriga kostnader fungerar på samma sätt.

Räkningarna som kommer varje år efter köpet

De ingår inte i de 10 eller 13 procenten, men är bra att känna till innan du skriver under:

• IBI (fastighetsskatt). Tas ut av kommunen på taxeringsvärdet (inte på priset), med en skattesats mellan 0,4 och 1,10 procent som varje kommun bestämmer. Estepona har sänkt den med i genomsnitt 20 procent 2026. Be säljaren om det senaste kvittot: det är den exakta siffran.
• Avgifter till samfälligheten. Från några tiotal euro i månaden i ett enkelt flerbostadshus till flera hundra i bostadsområden med pool, trädgårdar och bevakning. Läs de senaste protokollen: där står de extra uttag som är på väg.
• Sophämtningsavgift. Kommunal; Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular (avfallslagen) kräver att den täcker tjänstens verkliga kostnad, därav höjningarna 2025 och 2026.
• Hemförsäkring. I genomsnitt cirka 265 euro om året 2026; med bolån kräver banken minst en byggnadsförsäkring.
• Skatt på schablonintäkt för den som inte är bosatt i Spanien. Bor du inte i Spanien räknar skattemyndigheten med en inkomst från bostaden även när den står tom: 1,1 procent av taxeringsvärdet (2 procent om kommunen inte har reviderat det), beskattad med 19 procent om du är bosatt i EU, Island, Norge eller Liechtenstein och med 24 procent för alla andra, Storbritannien inräknat. Med ett reviderat taxeringsvärde på 120 000 euro: cirka 250 euro om året i det första fallet, 317 i det andra. Den deklareras på blankett 210 under det följande året. Hyr du ut bostaden betalar du i stället skatt på den faktiska hyran.