Купівля житла в Іспанії для іноземця

Так: будь-який іноземець може купити житло в Іспанії, резидент він чи ні, громадянин ЄС чи ні, і процедура для покупця з Великої Британії, Швеції, Швейцарії чи США така сама, як для іспанця, лише з трьома додатковими документами: податковим номером (NIE), іспанським банківським рахунком і майже завжди довіреністю, щоб ваш адвокат міг діяти, поки ви вдома. Купівля житла на вторинному ринку на Коста-дель-Соль чи в Мадриді триває від шести до десяти тижнів від бронювання до ключів, якщо документи готові.

Цифри чинні станом на жовтень 2026 року; ваш адвокат має підтвердити їх для вашого випадку.

Чи може будь-який іноземець купити нерухомість в Іспанії?

Так. Іспанія не обмежує іноземців у праві власності на житло, і вам не потрібні ні посвідка на проживання, ні віза, ні іспанська компанія. Податки однакові для всіх: ITP (податок на передачу майна) 7% для житла на вторинному ринку в Андалусії або 10% ПДВ плюс 1,2% AJD (гербового збору) для новобудови, а також нотаріус, реєстр і адвокат. Закладайте в бюджет 10–13% понад ціну; детальний розрахунок у путівнику витрати на купівлю житла в Андалусії.

Можливо, ви читали про податок 100% для покупців поза ЄС. Прем'єр-міністр оголосив його в січні 2025 року, і того ж літа законопроєкт надійшов до Конгресу, але станом на жовтень 2026 року його жодного разу не обговорювали й не ставили на голосування: його не включили навіть до урядового житлового пакета в січні 2026 року, а Reuters у березні 2026 року повідомило, що він застряг через брак підтримки в парламенті. Це не закон, і покупець поза ЄС сьогодні платить рівно стільки ж, скільки покупець із ЄС.

Що таке NIE і як його отримати?

NIE (Número de Identificación de Extranjero) це ваш особистий податковий номер в Іспанії. Він потрібен, щоб підписати нотаріальний акт купівлі-продажу (escritura), сплатити податки на купівлю й відкрити банківський рахунок; номер безстроковий і не дає права проживати в Іспанії. Отримати його можна трьома способами:

• В Іспанії, у відділі у справах іноземців Національної поліції: форма EX-15, паспорт, документ, що пояснює, навіщо він вам (договір бронювання або договір arras) і невеликий збір, що сплачується за формою 790, код 012. Закон дає поліції п'ять днів.
• У консульстві Іспанії у вашій країні, з тією самою формою. Просто, але повільно: юристи на узбережжі називають від двох до восьми тижнів залежно від консульства.
• Через вашого адвоката, за довіреністю, не виїжджаючи з дому. Це звичайний шлях і найшвидший.

Саме цей крок найчастіше затримує купівлю, тож почніть його того ж дня, коли вирішите купувати.

Чи потрібен іспанський банківський рахунок?

На практиці так. Ціну, податки, а згодом IBI (місцевий податок на нерухомість), внески до об'єднання власників і комунальні послуги сплачують з іспанського рахунку. Рахунок нерезидента відкривають за паспортом, NIE, довідкою про статус нерезидента (видається разом із NIE; банк хоче, щоб вона була не старша за два місяці) і підтвердженням походження ваших коштів, адже банк підпадає під ті самі правила протидії відмиванню грошей, що й нотаріус. Відкрийте його, щойно матимете NIE, і переведіть кошти заздалегідь.

Навіщо незалежний адвокат і що він перевіряє?

Тому що нотаріус вас не представляє: іспанський нотаріус перевіряє особу, дієздатність, сам акт і спосіб оплати й залишається нейтральним щодо сторін. Незалежний адвокат (не адвокат продавця чи забудовника) зазвичай бере від 1 до 1,5% ціни плюс ПДВ і зробить таке:

• Замовить nota simple (виписку) з Registro de la Propiedad, реєстру нерухомості (близько 9 євро онлайн): хто власник і які обтяження лежать на об'єкті, від іпотеки до сервітутів.
• Перевірить, що забудована площа й ділянка збігаються з даними реєстру та Catastro (кадастру), а будь-яка добудова, басейн чи закрита тераса мають дозвіл.
• Підтвердить наявність licencia de primera ocupación (дозволу на перше заселення), квитанцій IBI, рахунків за комунальні послуги й енергетичного сертифіката, а для новобудови дозволу забудовника та його гарантій.
• Отримає довідку від comunidad de propietarios (об'єднання власників) про відсутність заборгованості, бо борги переходять разом із квартирою.

За довіреністю той самий адвокат оформлює ваш NIE, відкриває рахунок, підписує arras і escritura, сплачує податки й реєструє право власності. Довіреність, підписана в іспанського нотаріуса або в консульстві Іспанії, дійсна як є; підписана в нотаріуса вашої країни потребує гаазького апостиля й присяжного перекладу іспанською.

Бронювання та arras: що підписують до нотаріуса?

Бронювання знімає об'єкт із продажу на два-чотири тижні, поки ваш адвокат проводить перевірки, в обмін на невеликий завдаток за домовленістю; його мають повернути, якщо перевірки виявлять проблему.

Договір arras (contrato de arras) це справжнє зобов'язання: ви сплачуєте 10% ціни, і угоду вважають укладеною, якщо жодна сторона не відмовиться. Згідно зі статтею 1454 Código Civil (Цивільного кодексу), за arras penitenciales (завдатку з правом відмови) покупець, який відмовляється, втрачає завдаток, а продавець, який відмовляється, повертає його в подвійному розмірі. Два застереження із судової практики: у договорі має бути прямо зазначено, що arras є penitenciales, а 10% це звичай, а не закон, тож їх можна обговорювати. Якщо вам потрібна іпотека, пропишіть у arras умову про її отримання.

Чи може нерезидент отримати іпотеку в Іспанії?

Так. Банки кредитують нерезидентів на 60–70% від меншої з двох сум: ціни або банківської оцінки, тож вам потрібно мати власними коштами 30–40% ціни плюс витрати. Банки просять паспорт і NIE, податкові декларації за три роки, банківські виписки за шість місяців, довідки про зарплату чи фінансову звітність і кредитну історію з вашої країни. Попереднє схвалення займає від п'яти до п'ятнадцяти робочих днів, а остаточне від чотирьох до восьми тижнів, тож почніть до підписання arras.

Ley 5/2019, de 15 de marzo (закон про договори іпотечного кредитування) захищає вас незалежно від резидентства: обов'язкова пропозиція (FEIN) щонайменше за десять календарних днів до підписання, попередня консультація в нотаріуса без оплати, а нотаріуса, реєстр і gestoría (адміністративну контору) щодо іпотечного акта оплачує банк, тоді як ви сплачуєте оцінку. Банк може вимагати страхування будівлі. Решту описано в путівнику про іпотеку в Іспанії для нерезидентів.

Що відбувається в нотаріуса?

Угоду укладають за один візит до нотаріальної контори, яку обирає покупець. Продавець і покупець або їхні представники за довіреністю підписують escritura pública (публічний нотаріальний акт купівлі-продажу), сплачується ціна, передаються ключі, і того ж дня нотаріус надсилає акт електронно до реєстру нерухомості. Іпотеку підписують за тим самим столом, окремим актом.

• Мова. Акт складається іспанською; якщо ви підписуєте особисто й не володієте мовою, нотаріус вимагає перекладача.
• Якщо ви не можете приїхати. Підписує ваш адвокат за довіреністю; нотаріуси до цього звикли.
• Оплата. Переказом з вашого іспанського рахунку або банківським чеком, який передають за столом; на практиці жодної частини ціни не сплачують готівкою (законна межа становить 10 000 євро для фізичної особи-нерезидента і 1000 євро, якщо в угоді бере участь підприємець). Стаття 24 Ley del Notariado (закону про нотаріат) зобов'язує нотаріуса фіксувати кожен спосіб оплати, суму, дату й рахунок і повідомляти податкову про будь-яку відмову їх назвати.
• Походження коштів. Банки, агенти, нотаріуси й реєстратори є зобов'язаними суб'єктами за Ley 10/2010, de 28 de abril (законом про запобігання відмиванню грошей), тож вас запитають, звідки гроші: продаж житла у вашій країні, заощадження, спадщина. Зазвичай достатньо листа з банку, акта про продаж попереднього житла або свіжої виписки; підготуйте це до того, як переказувати кошти.

Протягом місяця після угоди ваш адвокат сплачує ITP або AJD за формою 600 до Agencia Tributaria de Andalucía, податкової служби Андалусії (тридцять робочих днів від дати акта; ПДВ за новобудову сплачується забудовникові разом із ціною), реєструє акт (п'ятнадцять днів за законом, три-п'ять тижнів на практиці; ви стаєте власником із моменту підписання, але саме реєстрація захищає вас від третіх осіб) і переоформлює електрику, воду й газ на ваше ім'я за актом, NIE та іспанським IBAN.

Скільки все це триває?

Якщо потрібна іпотека, а NIE ще не оформлено, розраховуйте на вісім-шістнадцять тижнів замість шести-десяти. У новобудові ви зараз підписуєте приватний договір, платите етапами під час будівництва (кожен платіж забезпечений банківською гарантією або страхуванням згідно з Ley 20/2015, de 14 de julio, і повертається з відсотками, якщо забудовник затримується) і укладаєте нотаріальний акт лише після видачі дозволу на перше заселення: без нього немає постійного підключення комунальних послуг та іпотеки.

Що ви сплачуєте щороку, ставши власником?

• IBI, місцевий податок на нерухомість, який кожна мерія встановлює від кадастрової вартості.
• Внески до об'єднання власників, щомісяця або щокварталу, за будинок чи житловий комплекс (urbanización).
• Податок на доходи нерезидентів, навіть якщо ви ніколи не здаєте житло. Податкова нараховує умовний дохід у розмірі 2% кадастрової вартості (1,1%, якщо вартість переглядали за останні десять років) і оподатковує його за ставкою 19% для резидентів ЄС і ЄЕП та 24% для всіх інших, зокрема й для Великої Британії. Декларацію подають за формою 210 раз на рік (за доходи 2026 року з 1 квітня до 31 грудня 2027 року); несплачені роки спливають у день продажу, тож доручіть це gestor (податковому консультантові) того ж року, коли купуєте.
• Страхування житла: без іпотеки не обов'язкове, але розумне, а якщо банк дає кредит, він вимагатиме страхування будівлі.
• Туристична оренда, якщо плануєте здавати подобово: лише з реєстрацією в Registro de Turismo de Andalucía (туристичному реєстрі Андалусії), дозволом об'єднання власників і в межах того, що дозволяє ваша мерія, а правила часто змінюються.

Чи дає купівля право жити в Іспанії?

Ні. Посвідку на проживання за інвестиції в нерухомість (так звану «золоту візу») скасовано 3 квітня 2025 року відповідно до Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (органічного закону, що її скасував). Громадянин країни поза ЄС і далі може перебувати в Іспанії як відвідувач 90 днів із кожних 180; для довших перебувань лишаються visado no lucrativo (віза для проживання на власні кошти) і віза цифрового кочівника (віддалена робота на роботодавців з-за кордону), а їхні пороги доходу змінюються щороку, тож проконсультуйтеся, перш ніж будувати на них плани.