Витрати на купівлю житла в Андалусії

Якщо ви купуєте житло на вторинному ринку в Андалусії, закладіть на витрати й податки близько 10% понад ціну; для новобудови 13%. Головна стаття це податок: 7% ITP (податку на передачу майна) на вторинному ринку або 10% ПДВ плюс 1,2% AJD (гербового збору) для новобудови. Решта (нотаріус, реєстр нерухомості, gestoría, адвокат, а з іпотекою ще й оцінка) зазвичай не перевищує 2%.

Цифри наведено за 2026 рік, кожна з джерелом унизу сторінки, а нижче розраховано два випадки: житло на вторинному ринку за 350 000 євро і новобудова за 500 000 євро.

Який податок ви сплачуєте за житло на вторинному ринку?

Податок на передачу майна, відомий в Іспанії як ITP. В Андалусії загальна ставка становить 7% вартості житла, без градацій: однаково для студії й для вілли (стаття 41 Ley 5/2021, de 20 de octubre, андалуського закону про передані податки). Його сплачує покупець, подаючи форму 600 до Agencia Tributaria de Andalucía, податкової служби Андалусії.

Знижені ставки існують, але лише для основного житла (ви маєте заселитися протягом 12 місяців і прожити там щонайменше 3 роки) і в межах граничної вартості:

Три нюанси. Граничну вартість рахують від податкової вартості всього об'єкта, разом із гаражем і коморою (до двох паркомісць), навіть якщо ви купуєте лише частку; перевищення на один євро, і вся купівля оподатковується за ставкою 7%. Коли двоє купують разом, знижену ставку застосовують пропорційно до частки кожного, крім подружжя та зареєстрованих партнерів. А якщо згодом ви порушите умови (наприклад, продасте житло раніше ніж за 3 роки), у вас буде місяць, щоб доплатити різницю до 7%.

За цінами Costa del Sol більшість купівель оподатковується за ставкою 7%.

А якщо це новобудова?

Перший продаж від забудовника оподатковується не ITP, а ПДВ 10% (4% для житла з державною підтримкою особливого режиму) плюс гербовим збором (AJD) за нотаріальний акт: в Андалусії це 1,2% ціни (стаття 49 Ley 5/2021). Разом виходить 11,2% проти 7% на вторинному ринку: 21 000 євро різниці для житла за 500 000 євро.

AJD також має знижені ставки для основного житла з тими самими граничними сумами: 1% до 150 000 євро; 0,3% для покупців до 35 років; 0,1% для багатодітних сімей і людей з інвалідністю до 250 000 євро. ПДВ ніколи не знижується (це загальнодержавний податок) і сплачується забудовникові з кожним платежем; AJD декларують за формою 600, як і ITP.

Від якої суми рахують податок?

Від 2022 року базою ITP є не просто ціна, а більша з двох сум: ціни, яку ви платите, і референтної вартості (valor de referencia) від Catastro, кадастру (Ley 11/2021, de 9 de julio, закон про протидію податковому шахрайству). Catastro встановлює її щороку на основі зареєстрованих продажів у районі, і це не кадастрова вартість для податку IBI, яка значно нижча.

Якщо вона нижча за ціну, податок рахують від ціни; якщо вища, від референтної вартості, навіть якщо ви заплатили менше (житло потребує ремонту, продавець поспішає). Конституційний суд підтвердив цю систему в лютому 2026 року, але її можна оскаржити, довівши реальну вартість, на практиці висновком незалежного оцінювача. Перш ніж робити пропозицію, перевірте її в електронному кабінеті Catastro за кадастровим номером: це займає дві хвилини.

До новобудов це не застосовується: ПДВ нараховують на ціну.

Скільки коштують нотаріус, реєстр нерухомості й gestoría?

Ці витрати несе покупець. Гонорари нотаріусів і реєстраторів встановлено державним тарифом: вони залежать від ціни, а не від контори.

Якщо ви підписуєте через довіреність із-за кордону, додайте її вартість і, за потреби, апостиль і присяжний переклад.

Чи потрібен адвокат?

За законом ні: нотаріус посвідчує акт і перевіряє особи сторін та обтяження. Але іноземні покупці майже завжди наймають незалежного адвоката (не продавця й не забудовника): він перевіряє виписку з реєстру нерухомості, будівельні дозволи й містобудівний статус, складає договір завдатку, оформлює ваш NIE, подає податкову декларацію і може підписати за вас за довіреністю. Звичайний гонорар становить близько 1% ціни плюс ПДВ або фіксовану суму, погоджену заздалегідь; попросіть кошторис письмово. Наш путівник про купівлю житла в Іспанії для іноземця пояснює, хто що робить на кожному етапі.

Які витрати ваші, якщо ви берете іпотеку?

Небагато, після Ley 5/2019, de 15 de marzo (закону про іпотечне кредитування). Ви оплачуєте оцінку (від 300 до 600 євро; дійсна 6 місяців). Банк оплачує нотаріуса й gestoría за кредитний акт, його реєстрацію та гербовий збір на кредит. Витрати на саму купівлю лишаються вашими, як і щорічне страхування будівлі, якого вимагає банк. Нерезидентам банки позичають менше (60–70% оцінки): отримайте попереднє схвалення, перш ніж підписувати договір завдатку.

Два приклади з цифрами

Покупець, який не має права на жодну знижену ставку, адвокат за 1% плюс ПДВ і найнята gestoría. Цифри округлено, 2026 рік.

Звідси й практичне правило: закладайте від 10 до 13% понад ціну. На вторинному ринку зазвичай щось залишиться; на новобудову піде майже все. Залишок покриє непередбачене: високу референтну вартість, довіреність, підключення комунальних послуг, переїзд.

Коли і як сплачують ITP?

В Андалусії у вас є два місяці від дня, наступного за підписанням акта, щоб подати форму 600 і сплатити податок (стаття 69.1 Ley 5/2021). Багато путівників досі пишуть про 30 робочих днів: таким був строк до 2021 року, і він досі діє в Мадриді. Подає декларацію за вас gestoría, адвокат або сама нотаріальна контора, і поки податок не сплачено, реєстр нерухомості не зареєструє житло на ваше ім'я. За подання з запізненням нараховують надбавку 1% плюс 1% за кожен місяць прострочення (15% плюс відсотки після 12 місяців).

А якщо ви купуєте в Мадриді?

Таке запитання ставлять покупці, які обирають між двома нашими офісами: у регіоні Мадрид ITP становить 6%, на один пункт менше, ніж в Андалусії (21 000 євро проти 24 500 за житло вартістю 350 000 євро), зі знижкою 10% (ефективна ставка 5,4%) для основного житла вартістю до 250 000 євро, і там строк справді становить 30 робочих днів. Решта витрат працює так само.

Рахунки, що приходять щороку після купівлі

Вони не входять до 10 чи 13%, але про них варто знати до підписання:

• IBI (податок на нерухомість). Його стягує мерія від кадастрової вартості (а не від ціни) за ставкою від 0,4 до 1,10%, яку встановлює кожен муніципалітет. Естепона у 2026 році знизила його в середньому на 20%. Попросіть у продавця останню квитанцію: там точна сума.
• Внески до comunidad de propietarios (об'єднання власників). Від кількох десятків євро на місяць у простому будинку до кількох сотень у комплексах із басейнами, садами й охороною. Прочитайте останні протоколи зборів: там видно майбутні додаткові внески (derramas).
• Збір за вивезення сміття. Муніципальний; Ley 7/2022, de 8 de abril (закон про відходи) вимагає, щоб він покривав реальну вартість послуги, звідси й подорожчання 2025 і 2026 років.
• Страхування житла. У середньому близько 265 євро на рік у 2026 році; з іпотекою банк вимагає щонайменше страхування будівлі.
• Податок нерезидента на умовний дохід. Якщо ви не живете в Іспанії, податкова нараховує вам умовний дохід від житла, навіть якщо воно стоїть порожнє: 1,1% кадастрової вартості (2%, якщо муніципалітет її не переглядав), що оподатковується за ставкою 19%, якщо ви резидент ЄС, Ісландії, Норвегії чи Ліхтенштейну, і 24% для всіх інших, зокрема для Великої Британії. За переглянутої кадастрової вартості 120 000 євро це приблизно 250 євро на рік у першому випадку і 317 у другому. Декларують його за формою 210 протягом наступного року. Якщо ви здаєте житло, податок сплачують натомість із фактичної орендної плати.