التأجير السياحي: ما تتحقق منه أولاً

قبل أن تسجّل عقاراً لدى السلطات السياحية، تحقّق من أربعة أمور: أن يوافق اتحاد الملّاك، وأن تسمح به البلدية، وأن يستوفي العقار المتطلبات، ثم أخيراً التسجيل نفسه. ولا يوجد ترتيب إلزامي واحد للأمور الثلاثة الأولى، لكن هناك ترتيباً منطقياً: فإذا لم يوافق الاتحاد أو لم تسمح البلدية، فلا قيمة لأي شيء آخر. أما الثابت فهو أن التسجيل يأتي في النهاية.

الأقسام الأربعة الأولى تحسم ما إذا كان العقار قابلاً للتأجير السياحي أصلاً. والثلاثة الأخيرة هي التي تجنّبك المفاجآت لاحقاً.

1. هل يسمح بذلك اتحاد الملّاك؟

إذا كان في المبنى اتحاد ملّاك (comunidad de propietarios). وهذا ليس ترخيصاً.

• المحضر الذي يتضمن القرار المعني: هل هناك قرار يوافق صراحةً على التأجير السياحي في المبنى؟ قد يكون اتُّخذ في اجتماع سابق أو استثنائي، لا بالضرورة في آخر اجتماع عادي.
• النظام الداخلي وأي قرارات أخرى ذات صلة، وما إذا كانت مسجّلة في السجل العقاري: فقد تحظر النشاط أو تقيّده أو تضع له شروطاً.
• هل قرّر الاجتماع زيادة رسوم الاتحاد على المساكن المؤجَّرة للسيّاح؟
• إذا كان العقار يُؤجَّر للسيّاح قبل 3 أبريل 2025: تحقّق من أنه كان مسجّلاً وفق القواعد السياحية، لأن النظام الانتقالي ينطبق عليه.

منذ 3 أبريل 2025، لا يكفي لبدء نشاط جديد في التأجير السياحي ألّا يكون أحد قد حظره: بل تحتاج إلى موافقة صريحة من اجتماع الملّاك، بتصويت ثلاثة أخماس الملّاك الذين يمثّلون أيضاً ثلاثة أخماس حصص المشاركة. وللأنشطة التي كانت قائمة قبل ذلك التاريخ نظامها الانتقالي الخاص.

وبالأغلبية نفسها يستطيع الاتحاد أن يقرّر زيادة النفقات المشتركة لتلك الشقق بنسبة تصل إلى 20%. وهذا ليس تلقائياً: بل يحتاج إلى قرار. لكن إذا اتُّخذ، فهو تكلفة متكررة تغيّر عائد السنة تغييراً كاملاً.

2. هل تسمح بذلك بلديتك؟

كل بلدية تطبّق معاييرها الخاصة.

• هل يسمح المخطط العمراني بالاستخدام السياحي في ذلك الموقع بالضبط؟ يجب أن تكون الأرض مصنّفة للاستخدام السكني.
• هل تشترط البلدية ترخيصاً بلدياً أو إقراراً مسؤولاً بتغيير الاستخدام؟ أيّهما، وبأي مهل؟
• هل قيّدت البلدية المساكن السياحية الجديدة في تلك المنطقة أو علّقتها؟
• الأنظمة المحلية المتعلقة بالضجيج والنفايات وحسن الجوار التي تؤثّر في التأجير.

يجوز للبلديات تقييد النشاط لأسباب تتعلق بالمصلحة العامة. فإستيبونا وماربيا ومانيلفا وكاساريس لا تطبّق المعايير نفسها: وما ينجح في إحداها لا ينجح تلقائياً في التي تليها.

3. ما المتطلبات التي يجب أن يستوفيها العقار؟

في الأندلس، Decreto 28/2016 (لائحة التأجير السياحي في الأندلس) وتعديلاته. وتأتي قبل التسجيل.

• رخصة إشغال أول سارية.
• تهوية مباشرة إلى الخارج أو إلى فناء في غرف النوم وغرف المعيشة، ووسيلة لتعتيم النوافذ.
• تكييف في غرف النوم وغرف المعيشة إذا كان التأجير في أشهر الصيف؛ وتدفئة إذا كان في أشهر الشتاء.
• أثاث وتجهيزات كافية للعدد المصرَّح به من النزلاء.
• أغطية أسرّة ومفروشات وأدوات مطبخ تتناسب مع السعة، إضافةً إلى طقم احتياطي.
• حقيبة إسعافات أولية.
• معلومات سياحية عن المنطقة: المواصلات، والخدمات الطبية، ومواقف السيارات، والمتاجر، وخريطة للبلدة.
• استمارات الشكاوى الرسمية، مع الإعلان الذي يشير إليها معلّقاً داخل المسكن.
• رقم هاتف لحل الطوارئ فوراً.
• تعليمات استخدام الأجهزة والمعدّات.
• قواعد مكتوبة للمسكن: الحيوانات الأليفة، والتدخين، والمناطق المحظورة، وقواعد اتحاد الملّاك.
• ضمان التنظيف عند وصول كل نزيل ومغادرته.

4. كيف تسجّل لدى السلطات السياحية؟

في الأندلس. ويأتي في النهاية، بعد أن يكتمل كل ما سبق.

• إقرار مسؤول ببدء النشاط لدى السجل السياحي في الأندلس (Registro de Turismo de Andalucía).
• النوع: مسكن كامل أو بالغرف. ويغيّر ذلك المتطلبات وحدود السعة.
• السعة القصوى: في المسكن الكامل، حتى 15 نزيلاً وبما لا يزيد على 4 في كل غرفة نوم.
• إذا كان العقار خارج الأندلس، فالقواعد مختلفة ويجب التحقق منها على حدة.

حين تقدّم الإقرار المسؤول فأنت تصرّح بأن العقار يستوفي بالفعل متطلبات القسم السابق، وهذا يجعلك مسؤولاً عمّا تصرّح به. ولهذا يأتي التسجيل في النهاية: فإذا لم يُستوفَ أي متطلب، قد يعقب ذلك تفتيش، مع الشطب من السجل وغرامة.

5. السجل العقاري والوضع العمراني

ما يظهر بعد أن تكون قد وقّعت.

• مستخرج حديث من السجل العقاري (nota simple): الأعباء، والرهون العقارية، والحجوزات، والقيود.
• حقوق الارتفاق والقيود التي تؤثّر في الاستخدام.
• يجب أن يتطابق الواقع المادي مع الوصف في السجل العقاري ومع الوصف الكاداستري.
• الأعمال أو التوسعات غير المرخّصة التي قد تعيق رخصة الإشغال.

6. الضريبة على دخل الإيجار

تُراجَع مع مستشار قبل أن تحدّد العائد المتوقع.

• إقامتك الضريبية: فهي تحدّد الضريبة التي تدفعها على الدخل والمصاريف التي يمكنك خصمها.
• هل ستقدّم خدمات من النوع الفندقي (التنظيف أثناء الإقامة، وتغيير المفروشات، والاستقبال)؟ فذلك يغيّر طريقة تطبيق ضريبة القيمة المضافة.
• الاقتطاعات، والدفعات المقدّمة، والجدول الزمني للإقرارات الخاص بحالتك.
• الضريبة السياحية البلدية، إن كانت البلدة تفرضها.

العائد المعروض في أي إعلان هو دائماً عائد إجمالي. والرقم الذي يهمّ هو ما يتبقى بعد الضرائب ورسوم الاتحاد والتأمين والصيانة والإدارة والأشهر الشاغرة.

7. ما لم يعد مطلوباً

محدَّث حتى سبتمبر 2026.

• لم يعد رقم السجل الوطني الموحّد للإيجارات (Registro Único de Arrendamientos) مطلوباً. فقد أبطلت المحكمة العليا الإجراء في STS 620/2026، de 19 de mayo (حكم صادر عن المحكمة العليا الإسبانية)، لتعدّيه على صلاحيات الأقاليم. وسقط معه أيضاً الإقرار السنوي المرتبط به. ويحق لكل من دفع رسوم التسجيل أن يطالب باستردادها.
• ما يظل سارياً: السجلات السياحية الإقليمية، والتزامات المنصّات بالإبلاغ، وتسجيل النزلاء والإبلاغ عنهم.

تلخّص هذه الوثيقة القواعد السارية في تاريخ نشرها، ولا تغني عن الاستشارة القانونية أو الضريبية في حالة بعينها. فالقواعد السياحية إقليمية وبلدية وتتغيّر كثيراً: تأكد دائماً من وضع عقارك قبل اتخاذ القرارات.