الحجز والعربون: على ماذا توقّع

قبل أن تحوّل أي مبلغ مقابل مسكن في إسبانيا، تأكّد من أنك تعرف ما توقّعه: فالحجز ليس إيصالاً، وعقد العربون المعروف باسم «arras» ليس نوعاً واحداً بل ثلاثة أنواع، تختلف عواقبها اختلافاً كبيراً إذا تراجع أحد الطرفين. هذا الدليل موجّه إلى المشترين والبائعين.

1. لماذا لا يُعدّ الحجز إيصالاً؟

مستند الحجز ليس دليلاً على أن مالاً قد سُلّم. فبحسب صياغته، يمكن أن يحدّد الثمن والمهل وما يترتب إذا لم يمضِ أحد الطرفين في العملية.

والعنوان لا يحسم شيئاً. فالمستند الذي يحمل عنوان «حجز» ويتضمن دفعة بنسبة 10% وبنوداً للعربون القابل للعدول هو، من الناحية العملية، عقد عربون. والمحاكم الإسبانية تنظر إلى المضمون لا إلى العنوان.

وإذا كان ما تريده فعلاً هو الحجز، فينبغي أن يُصاغ المستند على أنه حجز: مدة قصيرة، ومبلغ متواضع، والتزام بالتفاوض بحسن نية، ودون أي التزام بالبيع.

2. العربون ليس نوعاً واحداً، بل ثلاثة

القاعدة الافتراضية هي التي تصنع الفارق: ما لم يُتفق صراحةً على خلاف ذلك، يُعدّ العربون تأكيدياً.

3. العربون التأكيدي

يؤكد وجود العقد. ولا يفتح أي باب للخروج منه.

فمن يتراجع لا يتحرّر من التزامه بخسارة المبلغ المدفوع. إذ يمكن للطرف الآخر أن يطالب بتنفيذ العقد، أو أن يفسخه ويطالب بالتعويض عن الأضرار (المادة 1124 من Código Civil، أي القانون المدني الإسباني).

والنتيجة التي ينبغي فهمها: قد يتجاوز التعويض المبلغ المدفوع بكثير. فلا وجود لمبدأ «أخسر العربون وأمضي في سبيلي».

4. العربون القابل للعدول

هو النوع الوحيد الذي يسمح بالتراجع. فالمشتري الذي ينسحب يخسر ما دفعه، والبائع الذي ينسحب يردّه مضاعفاً (المادة 1454 من Código Civil).

لا يُفترض وجوده. فالمحكمة العليا الإسبانية تشترط إرادة صريحة لا لبس فيها من الطرفين، ولا يكفي الاستشهاد بالمادة 1454 وحده (STS 583/2018, de 17 de octubre، وهو حكم صادر عن المحكمة العليا).

والخطأ الذي تعاقب عليه المحكمة العليا خطأ في الصياغة لا في الجوهر. فالعقد الذي يحمل عنوان «عربون قابل للعدول» ثم يكتفي بالإحالة إلى المادة 1454 لا يستوفي المعيار.

ويجب أن ينصّ البند على ثلاثة أمور، كلٌّ على حدة وبشكل صريح:

1. أن لكلا الطرفين حق التراجع من جانب واحد.
2. العواقب المحددة: يخسر المشتري ما دفعه، ويردّه البائع مضاعفاً.
3. المدة التي يجوز خلالها التراجع.

5. العربون الجزائي

يحدّد غرامة على الإخلال، لكنه لا يُعفي الطرف المُخلّ من التزامه. فالطرف الملتزم يستطيع المطالبة بتنفيذ العقد، ولا يلجأ إلى تطبيق الغرامة إلا احتياطياً.

• بشأن المبلغ: عندما يُتفق صراحةً على غرامة للتراجع من جانب واحد في عقود جرى التفاوض عليها، لا يجوز للقاضي تخفيضها (STS de 11 de marzo de 2014، حكم المحكمة العليا).
• عند صياغة غرامات مرتفعة: إذا اتُّفق صراحةً على الغرامة للتراجع من جانب واحد، يُطبَّق ما اتُّفق عليه. وخارج هذه الحالة، يحتفظ القاضي بصلاحية تخفيضها بموجب المادة 1154 من Código Civil إذا نُفّذ الالتزام جزئياً أو على نحو معيب.

6. حتى متى يمكنك التراجع؟

حق التراجع بموجب المادة 1454 ليس مفتوحاً إلى ما لا نهاية، لكن المحكمة العليا لم تحدّد له مهلة عامة.

ولهذا يجب أن تُذكر مدة التراجع في العقد. فإغفالها يفتح باب نزاع كان يمكن تجنّبه بسطر واحد.

7. اختلال التوازن الذي ينبغي أن يعرفه البائع

ردّ المبلغ مضاعفاً ليس بنداً محايداً.

ففي سوق صاعدة، إذا ظهر عرض أفضل، فإن انسحاب البائع يكلّفه ضعف ما تسلّمه. وقبل توقيع عربون قابل للعدول، ينبغي معرفة ذلك بالضبط.

ونقطة لصالح البائع: المضاعفة ليست إلزامية. فالمادة 1454 تضع القاعدة الافتراضية، لكن للطرفين أن يتفقا على المبلغ. إذ يمكنهما الاتفاق على رقم مختلف، أو على سقف. والبائع الذي لا يريد أن يتعرض لدفع الضعف عليه أن يتفاوض على ذلك قبل التوقيع، لا بعده.

8. التمويل العقاري: البند الذي لا يكاد يدرجه أحد

رفض البنك منحك الرهن العقاري لا يعيد إليك مالك من تلقاء نفسه.

فقد قضت المحكمة العليا بأن الاستحالة الطارئة التي تُعفي المدين لا تنطبق على من يكون دينه مبلغاً من المال (STS de 13 de julio de 2017). فالمشتري الذي لا يستطيع دفع الثمن لا يُعفى من التزامه: إما أنه أخلّ به، وإما أنه تراجع. وفي الحالتين، يبقى المال حيث هو.

الحماية الوحيدة هي شرط تمويل مكتوب في العقد نفسه. ويجب أن يحدّد خمس نقاط:

• الجهات المُقرضة: كم جهة، وأيّها، سيُتقدَّم إليها بالطلب.
• المهلة: التاريخ الذي يجب تقديم ردّ البنك قبله.
• المبلغ: الحد الأدنى من رأس المال أو النسبة المطلوبة، بشروط السوق.
• الإثبات: ما الذي يثبت الرفض (قرار مكتوب من الجهة المُقرضة، لا مجرد محادثة).
• العناية الواجبة: الالتزام بطلب التمويل بحسن نية.

البند المصاغ صياغة رديئة لا يحميك. فقد قضت المحاكم بعدم تحقق الشرط عندما تقدّم المشتري بطلب تمويل كان يعلم أنه لن يُمنح. واعتبار الالتزام مستوفى بمجرد تقديم الطلب، بأي شروط كانت، من شأنه أن يُفرغ الشرط من معناه.

9. أين يذهب المال؟

إنه السؤال الذي يُجاب عنه شفهياً في أغلب الأحيان، ونادراً ما يُجاب عنه كتابةً. وقبل أن تحوّل المبلغ، ينبغي أن ينصّ المستند على:

• من يتسلّم المال: البائع مباشرةً، أم الوكالة بصفة أمانة.
• في أي حساب يبقى وتحت أي مرجع.
• بأي شروط يُفرج عنه للبائع، وماذا يحدث إذا لم تصل العملية إلى توقيع العقد الرسمي (escritura).

والأموال التي تحتفظ بها الوكالة بصفة أمانة ملك للطرف الذي تمثّله، لا للوكالة. وتحويلها إلى أي جهة أخرى يتطلب إذناً كتابياً من صاحبها.

في dhoce، يُثبَّت هذا البند كتابةً في كل عملية دون استثناء.

10. إذا كان المشتري أجنبياً

ثلاثة أمور تؤثر في الجدول الزمني، ومن الأفضل حسمها قبل توقيع عقد العربون لا بعده:

• رقم NIE: رقم تعريف الأجنبي، اللازم لتوقيع العقد الرسمي والتعامل مع البنوك الإسبانية. والحصول عليه يستغرق وقتاً: لذا يجب أن تراعي مهلة العربون ذلك.
• التوكيل الرسمي: إذا تعذّر على المشتري حضور التوقيع، يجب منح التوكيل مسبقاً، وإذا وُقّع خارج إسبانيا، فمع تصديق أبوستيل وفق اتفاقية لاهاي وترجمة محلّفة.
• النسخة المعتمدة: إذا كان العقد ثنائي اللغة، فيجب أن ينصّ صراحةً على النسخة التي تسود في حال الاختلاف. ومن دون هذا البند، ينتهي النزاع أمام المحكمة.

11. قبل أن توقّع وتحوّل المال، تحقّق من

1. نوع العربون، وهل ينصّ البند على ذلك صراحةً.
2. مصير المبلغ المدفوع، وأين يُحتفظ به.
3. الحالات التي يمكنك فيها استرداده، والتي لا يمكنك فيها ذلك.
4. التاريخ الذي يظل التراجع ممكناً حتى حلوله.
5. ما الذي يحدث إذا لم تحصل في النهاية على التمويل.

الشراء الجيد لا يبدأ بالعثور على منزل. بل يبدأ بأن تعرف بالضبط ما الذي توقّعه.

وثيقة إرشادية أعدّتها Grupo dhoce. وهي ليست استشارة قانونية ولا تغني عن مراجعة مختص للعقد المعني. ولكل عملية ظروفها الخاصة.