Comprar en España siendo extranjero

Sí: cualquier extranjero puede comprar una vivienda en España, resida o no, sea o no ciudadano de la Unión Europea, y el proceso es el mismo para un comprador británico, mexicano, suizo o colombiano que para un español, con tres papeles de más: un número fiscal (el NIE), una cuenta bancaria española y, casi siempre, un poder notarial para que tu abogado actúe mientras tú estás en tu país. Una compra de segunda mano en la Costa del Sol o en Madrid tarda de seis a diez semanas desde la reserva hasta las llaves cuando los papeles están listos.

Las cifras son las vigentes en octubre de 2026; tu abogado debe confirmarlas para tu caso.

¿Puede comprar cualquier extranjero?

Sí. España no limita la propiedad de vivienda a los extranjeros, y no necesitas residencia, visado ni una sociedad española. Los impuestos son los mismos para todos: el ITP al 7 % en una vivienda de segunda mano en Andalucía, o el IVA al 10 % más el 1,2 % de AJD en obra nueva, más notaría, registro y abogado. Presupuesta entre un 10 y un 13 % por encima del precio; el desglose está en los gastos de comprar una vivienda en Andalucía.

Habrás leído algo sobre un impuesto del 100 % a los compradores de fuera de la UE. El presidente del Gobierno lo anunció en enero de 2025 y un proyecto llegó al Congreso aquel verano, pero a octubre de 2026 nunca se ha debatido ni votado: quedó fuera del paquete de vivienda del propio Gobierno en enero de 2026 y Reuters informó en marzo de 2026 de que estaba parado por falta de apoyos parlamentarios. No es ley, y un comprador de fuera de la UE paga hoy exactamente lo mismo que uno de dentro.

¿Qué es el NIE y cómo se pide?

El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es tu número fiscal personal en España. Lo necesitas para firmar la escritura, pagar los impuestos de la compra y abrir una cuenta bancaria; no caduca y no da derecho a vivir en España. Hay tres formas de conseguirlo:

• En España, en una oficina de extranjería de la Policía Nacional: el modelo EX-15, el pasaporte, un documento que justifique por qué lo necesitas (una reserva o un contrato de arras) y una tasa pequeña que se paga con el modelo 790, código 012. La ley da a la Policía cinco días.
• En el consulado de España en tu país, con el mismo formulario. Sencillo pero lento: los despachos de la costa hablan de dos a ocho semanas según el consulado.
• A través de tu abogado, con un poder, sin moverte de casa. La vía habitual, y la más rápida.

Es el paso que más veces retrasa una compra, así que ponlo en marcha el día que decidas comprar.

¿Necesitas una cuenta bancaria española?

En la práctica, sí. El precio, los impuestos y después el IBI, la comunidad y los suministros se pagan desde una cuenta española. Una cuenta de no residente se abre con el pasaporte, el NIE, un certificado de no residencia (se expide con el NIE; el banco lo quiere de menos de dos meses) y un justificante del origen de tu dinero, porque el banco está sujeto a la misma normativa de blanqueo que el notario. Ábrela en cuanto tengas el NIE y pasa el dinero con tiempo.

¿Por qué un abogado independiente, y qué revisa?

Porque el notario no te representa: comprueba la identidad, la capacidad, la escritura y los medios de pago, y es neutral entre las partes. Un abogado independiente (no el del vendedor ni el del promotor) cobra normalmente entre el 1 y el 1,5 % del precio más IVA y hará esto:

• Pedir la nota simple al Registro de la Propiedad (unos 9 euros por internet): quién es el dueño y qué cargas pesan sobre la finca, de hipotecas a servidumbres.
• Comprobar que la superficie construida y la parcela coinciden con el Registro y con el Catastro, y que cualquier ampliación, piscina o terraza cerrada tiene licencia.
• Confirmar la licencia de primera ocupación, los recibos del IBI, las facturas de suministros y el certificado energético y, en obra nueva, la licencia del promotor y sus avales.
• Obtener el certificado de la comunidad de propietarios de estar al corriente de pago, porque las deudas viajan con el piso.

Con un poder, ese mismo abogado pide tu NIE, abre la cuenta, firma las arras y la escritura, paga los impuestos e inscribe la compra. Un poder firmado ante notario español o en un consulado de España vale tal cual; uno firmado ante notario de tu país necesita la apostilla de La Haya y traducción jurada al español.

Reserva y arras: ¿qué se firma antes de la notaría?

La reserva retira la vivienda del mercado durante dos a cuatro semanas mientras tu abogado hace las comprobaciones, a cambio de una señal pequeña que se pacta; debe ser recuperable si las comprobaciones sacan un problema.

El contrato de arras es el compromiso de verdad: entregas el 10 % del precio y la operación queda cerrada salvo que una de las partes se eche atrás. Con arras penitenciales, según el artículo 1454 del Código Civil, el comprador que desiste pierde lo entregado y el vendedor que desiste lo devuelve doblado. Dos avisos de la jurisprudencia: el contrato debe decir expresamente que las arras son penitenciales, y el 10 % es costumbre, no ley, así que se puede negociar. Si necesitas hipoteca, condiciona las arras a que te la concedan.

¿Puede un no residente pedir una hipoteca en España?

Sí. Los bancos prestan a no residentes entre el 60 y el 70 % del menor entre el precio y su tasación, así que necesitas del 30 al 40 % del precio más los gastos en efectivo. Piden pasaporte y NIE, tres años de declaraciones de la renta, seis meses de extractos bancarios, nóminas o cuentas y un informe de crédito de tu país. La preaprobación tarda de cinco a quince días hábiles y la aprobación completa de cuatro a ocho semanas, así que empieza antes de las arras.

La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario te protege seas residente o no: la oferta vinculante (FEIN) al menos diez días naturales antes de firmar, el asesoramiento previo del notario sin coste, y el banco pagando la notaría, el registro y la gestoría de la escritura de hipoteca mientras tú pagas la tasación. El banco puede exigir un seguro de daños. Lo demás está en la hipoteca en España para no residentes.

¿Qué pasa en la notaría?

La firma es una sola cita en una notaría, que elige el comprador. Vendedor y comprador, o sus apoderados, firman la escritura pública de compraventa, se paga el precio, se entregan las llaves y el notario envía la escritura por vía telemática al Registro de la Propiedad ese mismo día. La hipoteca se firma en la misma mesa, en una segunda escritura.

• Idioma. La escritura va en castellano; si firmas en persona y no lo hablas, el notario exige un intérprete.
• Si no puedes venir. Firma tu abogado con el poder; el notario está acostumbrado.
• El pago. Por transferencia desde tu cuenta española o con un cheque bancario que se entrega en la mesa; en la práctica nada del precio se paga en metálico (el tope legal es de 10.000 euros para una persona física no residente y de 1.000 cuando interviene un empresario). El artículo 24 de la Ley del Notariado obliga al notario a hacer constar cada medio de pago, su importe, su fecha y la cuenta, y a comunicar a Hacienda cualquier negativa.
• Origen de los fondos. Bancos, agentes, notarios y registradores son sujetos obligados por la Ley 10/2010 de prevención del blanqueo, así que te preguntarán de dónde sale el dinero: una venta en tu país, ahorros, una herencia. Una carta de tu banco, la escritura de la vivienda que vendiste o un extracto reciente suelen bastar; tenlo listo antes de mover el dinero.

En el mes siguiente a la firma tu abogado liquida el ITP o el AJD en el modelo 600 ante la Agencia Tributaria de Andalucía (treinta días hábiles desde la escritura; el IVA de la obra nueva va al promotor con el precio), inscribe la escritura (quince días por ley, de tres a cinco semanas en la práctica; eres dueño desde la firma, pero la inscripción es lo que te protege frente a terceros) y pone la luz, el agua y el gas a tu nombre con la escritura, el NIE y un IBAN español.

¿Cuánto tarda todo?

Con hipoteca y el NIE por tramitar, cuenta de ocho a dieciséis semanas en vez de seis a diez. En obra nueva firmas ahora un contrato privado, pagas por fases durante la obra (cada pago cubierto por aval bancario o seguro según la Ley 20/2015, y devuelto con intereses si el promotor se retrasa) y escrituras solo cuando el ayuntamiento concede la licencia de primera ocupación: sin ella no hay suministros definitivos ni hipoteca.

¿Qué pagas cada año cuando la casa es tuya?

• El IBI, el impuesto municipal, que fija cada ayuntamiento sobre el valor catastral.
• La comunidad, mensual o trimestral, del edificio o la urbanización.
• El impuesto de no residentes, aunque nunca alquiles. Hacienda te imputa una renta del 2 % del valor catastral (1,1 % si se revisó en los últimos diez años) y la grava al 19 % si resides en la UE o el EEE y al 24 % en los demás casos, Reino Unido y Latinoamérica incluidos. Se presenta en el modelo 210 una vez al año (la renta de 2026, del 1 de abril al 31 de diciembre de 2027); los años sin pagar salen a la luz el día que vendes, así que encárgaselo a un gestor el año que compres.
• El seguro de hogar: no es obligatorio sin hipoteca, pero es sensato, y el banco exigirá un seguro de daños si presta.
• El alquiler turístico, si piensas alquilar por días: solo con inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, la autorización de la comunidad y lo que permita tu ayuntamiento, y las normas cambian a menudo.

¿Comprar da derecho a vivir en España?

No. El permiso de residencia por inversión inmobiliaria (la golden visa) terminó el 3 de abril de 2025 con la Ley Orgánica 1/2025. Un ciudadano de fuera de la UE puede seguir pasando 90 días de cada 180 en España como visitante; para estancias más largas quedan el visado no lucrativo (vivir de tus propios medios) y el visado de nómada digital (trabajar en remoto para empresas de fuera), cuyos umbrales de ingresos cambian cada año, así que asesórate antes de planificar con ellos.