Gastos de comprar vivienda en Andalucía

Si compras una vivienda de segunda mano en Andalucía, reserva alrededor de un 10 por ciento sobre el precio para gastos e impuestos; si es obra nueva, un 13. La partida grande es el impuesto: el ITP del 7 por ciento en segunda mano, o el IVA del 10 por ciento más el 1,2 de AJD en obra nueva. Lo demás (notaría, registro, gestoría, abogado y, con hipoteca, la tasación) suele quedarse por debajo del 2 por ciento.

Las cifras son las de 2026, con su fuente al pie, y abajo van dos casos calculados: segunda mano de 350.000 euros y obra nueva de 500.000.

¿Qué impuesto pagas si la vivienda es de segunda mano?

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En Andalucía el tipo general es el 7 por ciento del valor de la vivienda, sin tramos: lo mismo para un estudio que para una villa (artículo 41 de la Ley 5/2021). Lo paga el comprador y se liquida ante la Agencia Tributaria de Andalucía con el modelo 600.

Hay tipos reducidos, pero solo para vivienda habitual (tienes que ocuparla en 12 meses y vivir en ella al menos 3 años) y con tope de valor:

Tres matices. El tope se mide sobre el valor fiscal de toda la vivienda, garaje y trastero incluidos (hasta dos plazas), aunque compres solo una parte; si lo pasas por un euro, tributa todo al 7 por ciento. En una compra en pareja el tipo reducido se prorratea por la parte de cada uno, salvo en matrimonios y parejas de hecho inscritas. Y si incumples después (vendes antes de los 3 años), tienes un mes para pagar la diferencia hasta el 7.

Con los precios de la Costa del Sol, la mayoría de compras tributan al 7 por ciento.

¿Y si es obra nueva?

La primera transmisión del promotor no lleva ITP sino IVA del 10 por ciento (4 por ciento en vivienda protegida de régimen especial), más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) por la escritura: en Andalucía, el 1,2 por ciento del precio (artículo 49 de la Ley 5/2021). Suman 11,2 por ciento frente al 7 de la segunda mano: 21.000 euros de diferencia en una vivienda de 500.000.

El AJD también tiene reducidos para vivienda habitual, con los mismos topes: 1 por ciento hasta 150.000 euros; 0,3 por ciento para menores de 35; 0,1 por ciento para familia numerosa y discapacidad hasta 250.000 euros. El IVA no se reduce (es estatal) y se paga al promotor en cada entrega; el AJD se liquida con el modelo 600, como el ITP.

¿Sobre qué cantidad se calcula el impuesto?

Desde 2022 la base del ITP no es el precio sin más: es la mayor entre el precio que pagas y el valor de referencia del Catastro (Ley 11/2021). Lo fija cada año el Catastro a partir de las compraventas de la zona, y no es el valor catastral del IBI, mucho más bajo.

Si es menor que el precio, tributas por el precio; si es mayor, por él, aunque hayas pagado menos (una vivienda con reforma pendiente, una venta con prisa). El Tribunal Constitucional lo avaló en febrero de 2026, pero se puede rebatir probando el valor real, en la práctica con un informe pericial. Antes de ofertar, consúltalo en la Sede del Catastro con la referencia catastral: tarda dos minutos.

En obra nueva no aplica: el IVA va sobre el precio.

¿Cuánto cuestan la notaría, el registro y la gestoría?

Los paga el comprador. Los aranceles de notarios y registradores los fija el Estado: cambian con el precio, no con el despacho.

Si firmas con un poder desde el extranjero, súmale su coste y, en su caso, apostilla y traducción jurada.

¿Necesitas abogado?

En España no es obligatorio: el notario da fe y comprueba cargas e identidades. Pero el comprador internacional contrata casi siempre uno independiente (ni del vendedor ni de la promotora): revisa la nota simple, las licencias y la situación urbanística, redacta las arras, obtiene el NIE, presenta el impuesto y puede firmar por ti con un poder. Lo habitual es que cobre en torno al 1 por ciento del precio más IVA, o una tarifa cerrada pactada de antemano; pide el presupuesto por escrito. La guía para comprar siendo extranjero explica qué hace cada uno en cada paso.

Si pides hipoteca, ¿qué gastos son tuyos?

Pocos, desde la Ley 5/2019. Tú pagas la tasación (de 300 a 600 euros; vale 6 meses). El banco paga la notaría y la gestoría de la escritura de préstamo, su inscripción en el Registro y el AJD del préstamo. Tuyos siguen siendo los gastos de la compraventa y, cada año, el seguro de daños que exige el banco. Si no eres residente, el banco financia menos (del 60 al 70 por ciento de la tasación): ten la aprobación antes de firmar arras.

Dos ejemplos con números

Comprador que no cumple ningún tipo reducido, abogado al 1 por ciento más IVA y gestoría contratada. Cifras redondeadas a 2026.

De aquí sale la regla práctica: reserva entre el 10 y el 13 por ciento sobre el precio. En segunda mano lo normal es que sobre algo; en obra nueva se gasta casi entero. Lo que sobre cubre imprevistos: un valor de referencia alto, el poder, los suministros, la mudanza.

¿Cuándo y cómo se paga el ITP?

En Andalucía tienes dos meses desde el día siguiente a la firma de la escritura para presentar el modelo 600 y pagar (artículo 69.1 de la Ley 5/2021). Muchas guías siguen diciendo 30 días hábiles: era el plazo hasta 2021 y lo sigue siendo en Madrid. Lo presenta por ti la gestoría, el abogado o la propia notaría, y sin el impuesto pagado el Registro no inscribe la vivienda a tu nombre. Fuera de plazo, el recargo es del 1 por ciento más un 1 por ciento por cada mes de retraso (15 por ciento más intereses pasados 12 meses).

¿Y si compras en Madrid?

Lo preguntan quienes dudan entre nuestras dos sedes: en la Comunidad de Madrid el ITP es del 6 por ciento, un punto menos que en Andalucía (21.000 euros frente a 24.500 en una vivienda de 350.000), con una bonificación del 10 por ciento (tipo efectivo del 5,4) si es vivienda habitual de hasta 250.000 euros, y el plazo allí sí es de 30 días hábiles. El resto de gastos funciona igual.

Lo que llega cada año después de comprar

No entra en el 10 o 13 por ciento, pero conviene saberlo antes de firmar:

• IBI. Lo cobra el ayuntamiento sobre el valor catastral (no sobre el precio), a un tipo entre el 0,4 y el 1,10 por ciento que fija cada municipio. Estepona lo ha rebajado un 20 por ciento de media en 2026. Pide al vendedor el último recibo: es la cifra exacta.
• Comunidad de propietarios. Desde unas decenas de euros al mes en un bloque sencillo hasta varios cientos en urbanizaciones con piscina, jardines y vigilancia. Lee las últimas actas: ahí están las derramas que vienen.
• Tasa de basura. Municipal; la Ley 7/2022 obliga a que cubra el coste real del servicio, de ahí las subidas de 2025 y 2026.
• Seguro de hogar. Unos 265 euros al año de media en 2026; con hipoteca, el banco exige al menos el de daños.
• Impuesto de no residentes por renta imputada. Si no vives en España, Hacienda te imputa una renta por la vivienda aunque esté vacía: el 1,1 por ciento del valor catastral (2 por ciento si el municipio no lo ha revisado), gravado al 19 por ciento si resides en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein y al 24 por ciento en el resto, Reino Unido incluido. Con un valor catastral revisado de 120.000 euros: unos 250 euros al año en el primer caso, 317 en el segundo. Se declara con el modelo 210 durante el año siguiente. Si alquilas, tributas por la renta real en su lugar.