Le imposte quando vendi casa in Spagna

Quando vendi la tua casa in Spagna paghi due imposte: l'imposta sul reddito (IRPF) sulla plusvalenza che realizzi, con un'aliquota tra il 19 e il 30% di quel guadagno (non del prezzo), e la plusvalía municipale, che il comune applica sull'aumento di valore del terreno. Se vendi la tua abitazione principale e hai più di 65 anni, oppure reinvesti in un'altra abitazione principale entro due anni, l'IRPF può essere pari a zero.

Questa guida è pensata per i proprietari fiscalmente residenti in Spagna. Se vivi all'estero e vendi un immobile spagnolo, le regole sono diverse (una ritenuta del 3%, il modello 210) e le spieghiamo in vendere da non residente. Tutte le cifre che seguono sono quelle del 2026 e hanno valore orientativo, non di consulenza: verificale con il tuo consulente fiscale prima di firmare.

Che cosa paghi esattamente quando vendi?

Come si calcola la plusvalenza?

La plusvalenza è la differenza tra il valore di cessione e il valore di acquisto (articolo 35 della Ley 35/2006 del IRPF, la legge sull'imposta sul reddito delle persone fisiche). Non è semplicemente prezzo di vendita meno prezzo di acquisto: da una parte si sommano delle spese e dall'altra se ne sottraggono, e farlo bene abbassa il conto.

Si sommano al valore di acquisto: il prezzo che hai pagato; le imposte e le spese di quell'acquisto (ITP, l'imposta sui trasferimenti, o IVA, notaio, registro immobiliare, gestoría); e gli investimenti e le migliorie che hanno aumentato il valore della casa (un ampliamento, una ristrutturazione completa, una pompa di calore), sempre con fattura completa e prova del pagamento. Non contano la manutenzione (tinteggiare, sostituire la caldaia con una equivalente), gli interessi del mutuo, l'IBI (l'imposta municipale sugli immobili) né le spese condominiali. Se la casa è stata affittata, si sottrae l'ammortamento dedotto in quegli anni.

Si sottraggono dal valore di cessione: la provvigione dell'agenzia, la stessa plusvalía municipale, il certificato energetico e le spese per cancellare il mutuo.

Gli scaglioni della base imponibile del risparmio nel 2026

La plusvalenza confluisce nella base imponibile del risparmio e viene tassata per scaglioni. La scala è stata fissata dalla Ley 7/2024 (una legge di riforma fiscale del 2024) con effetto dal 1° gennaio 2025 e resta in vigore nel 2026. È identica in Andalusia, a Madrid e in tutte le altre comunità autonome del regime comune: sui redditi da risparmio non ci sono differenze regionali.

Gli scaglioni sono progressivi: una plusvalenza di 100.000 euro paga il 19% sui primi 6.000, il 21% sui 44.000 successivi e il 23% sul resto.

Quando non paghi IRPF sulla vendita?

Tre esenzioni da conoscere prima di mettere in vendita la casa, perché alcune richiedono di pianificare:

• Over 65 che vendono la propria abitazione principale. L'intera plusvalenza è esente, senza obbligo di reinvestire (articolo 33.4.b). La casa deve essere stata la tua residenza abituale per almeno tre anni consecutivi e devi averne avuto la piena proprietà. Se la casa è di una coppia e solo uno dei due ha compiuto 65 anni, l'esenzione copre la sua metà.
• Reinvestimento in un'altra abitazione principale. Se destini il ricavato all'acquisto o alla ristrutturazione di un'altra casa che sarà la tua residenza abituale, la plusvalenza è esente (articolo 38.1). Il termine è di due anni, calcolati da data a data, sia che compri prima sia che compri dopo aver venduto. Se reinvesti solo una parte, l'esenzione è proporzionale. Con un mutuo in corso, l'importo da reinvestire è il prezzo meno quanto dovevi. Se il reinvestimento cade in un anno diverso da quello della vendita, indica nella dichiarazione di quell'anno l'intenzione di reinvestire.
• Rendita vitalizia, per gli over 65. Vendi qualsiasi immobile (anche uno che non sia la tua abitazione principale) ed entro sei mesi destini il denaro a una rendita vitalizia assicurata a tuo favore: la plusvalenza è esente fino a 240.000 euro reinvestiti (articolo 38.3); quanto supera quella cifra è tassato in proporzione.

Se hai comprato prima del 1995, i coefficienti di riduzione abbattono parte della plusvalenza (con un tetto di 400.000 euro di valore di cessione). E se vendi in perdita non paghi nulla e puoi compensare la perdita con altre plusvalenze da risparmio nei quattro anni successivi.

Che cos'è la plusvalía municipale e chi la paga?

La plusvalía (formalmente Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) tassa l'aumento di valore del terreno, non dell'edificio, tra il giorno in cui hai comprato e quello in cui vendi. La paga il venditore. Un'eccezione: se il venditore non è residente in Spagna, l'acquirente risponde come sostituto d'imposta, ed è per questo che in quelle vendite l'importo viene trattenuto dal prezzo davanti al notaio. I dettagli sono nella guida per i non residenti.

I due metodi di calcolo

Dalla riforma del novembre 2021 scegli il metodo che ti fa pagare meno, e il comune è obbligato ad accettarlo:

• Metodo oggettivo. Base = valore catastale del terreno (lo trovi nella ricevuta dell'IBI) moltiplicato per un coefficiente che dipende da quanti anni hai posseduto l'immobile. I coefficienti sono massimi di legge; un comune può applicarne di più bassi.
• Metodo del guadagno reale. Base = differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto, applicata solo alla quota del terreno (il rapporto tra il valore catastale del terreno e il valore catastale totale). Conviene quando l'immobile si è rivalutato poco.

Su quella base il comune applica poi la propria aliquota, fino a un massimo di legge del 30%. I coefficienti massimi in vigore nel 2026 (un decreto del dicembre 2025 li aveva alzati, ma il Parlamento lo ha abrogato il 27 gennaio 2026 e sono tornati quelli del 2024) sono questi:

E se vendi senza guadagno?

Se il terreno non si è rivalutato (vendi a meno di quanto hai pagato, o allo stesso prezzo), non c'è plusvalía da pagare. Non è automatico: presenti una dichiarazione al comune, alleghi le due escrituras (gli atti notarili di acquisto e di vendita) e dimostri che non c'è stato alcun aumento (articolo 104.5 della Ley de Haciendas Locales, la legge sulla finanza locale).

Che cosa cambia da un comune all'altro

Aliquota, coefficienti e agevolazioni li decide ogni comune:

• Estepona applica un'aliquota del 20% secondo le sue ordinanze fiscali del 2025, ben al di sotto del massimo, e mantiene un'agevolazione del 95% per gli eredi.
• La città di Madrid applica il 29%, una delle aliquote più alte, con agevolazioni sulle abitazioni principali ereditate che vanno dal 95 al 40% a seconda del valore del terreno.
• Marbella, Benahavís, Mijas e gli altri comuni hanno ciascuno la propria ordinanza. Verifica l'aliquota in vigore presso il tuo comune prima di fare i conti.

Quali altre spese ha il venditore?

• Certificato di prestazione energetica. Obbligatorio per pubblicizzare e per vendere (Real Decreto 390/2021, le norme sulla certificazione energetica). Lo rilascia un tecnico abilitato; per un appartamento di 90 metri quadrati costa tra 84 e 105 euro secondo l'indagine dell'OCU, l'associazione spagnola dei consumatori. Vale dieci anni (cinque se la classe è G). In Andalusia e a Madrid la registrazione non ha costi. Vendere senza certificato comporta una sanzione da 300 a 6.000 euro.
• Cancellazione del mutuo. Se devi ancora del denaro alla banca, il debito si estingue con il prezzo di vendita presso lo stesso notaio. Due costi: la commissione della banca per l'estinzione anticipata (la Ley 5/2019, la legge sul credito immobiliare, la limita al 2% per il tasso fisso e allo 0,25 o 0,15% per il tasso variabile, e solo nei primi anni) e la cancellazione nel registro, circa 1.000 euro tra notaio, registro e gestoría.
• Provvigione dell'agenzia. Non esiste una tariffa di legge; sul mercato oscilla tra il 3 e il 5% del prezzo più il 21% di IVA, concordata per iscritto nell'incarico di vendita. È deducibile dalla plusvalenza.

Per sapere da quale prezzo partire, leggi quanto vale la mia casa.

Un esempio con le cifre

Un appartamento a Estepona comprato nel 2012 per 200.000 euro, con 16.000 euro di imposte e spese di quell'acquisto e una ristrutturazione di cucina e bagni da 20.000 euro con fattura. Lo vendi nel 2026 per 360.000 euro. Il valore catastale del terreno è di 60.000 euro; hai meno di 65 anni e non reinvesti.

Plusvalía municipale (metodo oggettivo). Sono passati quattordici anni, coefficiente 0,09: una base di 5.400 euro. Al 20% di Estepona, 1.080 euro. La stessa vendita nella città di Madrid, al 29%, darebbe 1.566 euro.

IRPF.

• Valore di acquisto: 200.000 + 16.000 + 20.000 = 236.000 euro.
• Spese di vendita: provvigione dell'agenzia del 5% più IVA (21.780 euro), plusvalía (1.080), certificato energetico (100) e cancellazione del mutuo (1.000): 23.960 euro.
• Valore di cessione: 360.000 meno 23.960 = 336.040 euro.
• Plusvalenza: 336.040 meno 236.000 = 100.040 euro.
• Imposta dovuta: 6.000 al 19% (1.140) + 44.000 al 21% (9.240) + 50.040 al 23% (11.509) = 21.889 euro, cioè il 21,9% della plusvalenza.

Se lo stesso proprietario avesse 66 anni e l'appartamento fosse la sua abitazione principale dal 2012, l'IRPF sarebbe zero e pagherebbe solo i 1.080 euro di plusvalía.

Quando e come si dichiara?

• Plusvalía municipale: entro 30 giorni lavorativi dalla firma della escritura. A Madrid e nella maggior parte dei comuni è un'autoliquidazione tramite lo sportello online del comune; se non c'è guadagno, presenti invece una dichiarazione.
• IRPF: nella dichiarazione dei redditi dell'anno successivo. Una vendita del 2026 si dichiara nella primavera del 2027. Come riferimento, la campagna della Renta 2025 va dall'8 aprile al 30 giugno 2026 (fino al 25 giugno se paghi con addebito diretto).
• Documenti: conserva le escrituras, le fatture e la ricevuta della plusvalía per almeno quattro anni; se applichi l'esenzione per reinvestimento o i coefficienti per gli acquisti anteriori al 1995, per sempre.