Vendere in Spagna da non residente

Sì, puoi vendere la tua casa in Spagna senza viverci, e la parte fiscale è più semplice di quanto sembri: l'acquirente trattiene il 3% del prezzo e lo versa al fisco a tuo nome, tu presenti una dichiarazione entro quattro mesi e, se quel 3% era più dell'imposta che devi davvero, la differenza ti viene rimborsata. L'aliquota sulla plusvalenza è del 19% per tutti i non residenti nel 2026, britannici compresi.

Questa guida spiega la ritenuta, i due modelli, la plusvalía municipale, i documenti e un esempio con le cifre, pensata per il proprietario che vive nel Regno Unito, in Irlanda, nei paesi nordici o nell'Europa centrale e vende in Costa del Sol. Le cifre sono quelle in vigore a ottobre 2026; il tuo avvocato o il tuo gestor (il consulente che in Spagna sbriga pratiche fiscali e amministrative) deve confermarle per il tuo caso, perché ogni vendita è diversa.

Che cos'è la ritenuta del 3% e chi la paga?

Quando un non residente vende un immobile in Spagna, l'acquirente è obbligato per legge a trattenere il 3% del prezzo pattuito e a versarlo all'Agencia Tributaria (l'agenzia delle entrate spagnola) entro un mese dalla escritura, l'atto notarile di compravendita (articolo 25.2 della Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, la legge sull'imposta sul reddito dei non residenti). Lo fa con il modello 211 e deve consegnarti una copia della ricevuta. Conservala: senza di essa non puoi recuperare il 3%.

• Non è un'imposta, ma un acconto sull'imposta dovuta sulla plusvalenza. Se devi meno, ti rimborsano la differenza; se devi di più, paghi il resto.
• Si calcola sull'intero prezzo, non sul tuo guadagno. Su una vendita a 400.000 euro l'acquirente trattiene 12.000 euro, qualunque cifra tu abbia pagato per la casa.
• Se l'acquirente non la versa, l'immobile stesso resta vincolato al pagamento di quell'importo.

L'unico modo per evitare la ritenuta è dimostrare la residenza fiscale in Spagna con un certificato dell'Agencia Tributaria. Chi è davvero non residente non ha alcuna esenzione.

Quale modello presenti, e quando?

Presenti il modello 210 dichiarando la plusvalenza effettiva. L'Agencia Tributaria fissa il termine in tre mesi a partire dalla fine del mese a disposizione dell'acquirente, quindi in pratica hai quattro mesi dalla escritura. La dichiarazione è obbligatoria qualunque sia il risultato: a rimborso, a debito o pari a zero.

La plusvalenza è la differenza tra due cifre:

Conserva tutte le fatture. Una cucina nuova o una terrazza vetrata con regolare fattura riducono la plusvalenza imponibile; un semplice estratto conto, di solito, no.

Quanto paga un non residente sulla plusvalenza nel 2026?

Il 19% della plusvalenza, in qualunque paese tu viva. Lo dice l'Agencia Tributaria nella sua pagina sulle plusvalenze da vendita di immobili, e deriva dall'articolo 25.1.f della Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, che applica il 19% agli incrementi patrimoniali da cessione di beni senza distinguere in base alla residenza.

Altrove leggerai che dalla Brexit i venditori britannici pagano il 24%. È una confusione tra due aliquote. Il 24% è l'aliquota generale sugli altri redditi, come l'affitto, quando il proprietario vive fuori dalla UE o dallo SEE; i residenti nella UE e nello SEE pagano su quei redditi il 19% e possono dedurre le spese. Sulla vendita della casa l'aliquota è il 19% per tutti. Dove la Brexit pesa davvero è sull'esenzione per reinvestimento: il residente nella UE o nello SEE che vende la propria abitazione principale e reinveste l'intero importo in una nuova abitazione principale può escludere la plusvalenza; il residente nel Regno Unito non più.

Le novità del 2026 (Orden HAC/623/2026, l'ordinanza ministeriale che ha aggiornato i termini) non hanno toccato né il termine per la vendita né l'aliquota; solo la dichiarazione annuale del reddito figurativo e degli affitti.

Come recuperi la ritenuta in eccesso, e quanto ci vuole?

La chiedi nello stesso modello 210: se il 19% della tua plusvalenza è inferiore al 3% trattenuto, la dichiarazione risulta a rimborso e indichi il conto su cui vuoi riceverlo. Se hai venduto in perdita, chiedi indietro l'intero 3%.

Per legge il fisco ha sei mesi per pagare, a partire dalla scadenza del termine di presentazione; trascorso quel periodo, se il ritardo dipende da lui, aggiunge automaticamente gli interessi di mora senza che tu debba chiederli (articolo 31 della Ley General Tributaria, la legge generale tributaria). Nella pratica gli studi legali della costa parlano di rimborsi che arrivano tra sei e dodici mesi dopo la presentazione, e il rimborso viene verificato prima di essere pagato.

Il problema più frequente in quella verifica è l'imposta annuale dei non residenti. Ogni non residente che possiede una casa in Spagna deve presentare un modello 210 ogni anno, per il reddito figurativo dell'abitazione che usa personalmente o per i canoni d'affitto, e molti proprietari non ne hanno mai sentito parlare. Quando chiedi il rimborso del 3%, l'Agencia Tributaria controlla gli ultimi quattro anni (il termine di prescrizione dell'articolo 66 della Ley General Tributaria) e può compensare quanto devi con quanto deve rimborsarti. Chiedi al tuo gestor di verificare quegli anni prima di vendere: regolarizzarli costa meno di un rimborso decurtato e gravato da sanzioni.

E la plusvalía municipale?

La plusvalía municipal è l'imposta del comune sull'aumento di valore del terreno da quando hai comprato. Di norma la paga il venditore. Quando il venditore è una persona fisica non residente, la legge fa dell'acquirente il sostituto d'imposta (articolo 106.2 della Ley Reguladora de las Haciendas Locales, la legge sulla finanza locale): il comune può pretenderla dall'acquirente, che poi ha diritto a rivalersi su di te.

Dal notaio la questione si risolve in uno di questi due modi:

1. L'acquirente trattiene dal prezzo la plusvalía stimata, la paga al comune entro trenta giorni lavorativi e regola i conti con te mostrando la ricevuta.
2. La paghi tu, oppure il tuo avvocato con la procura, e mostri la prova all'acquirente.

Entrambi vanno bene; la escritura deve indicare quale. Dalla riforma del 2021 ci sono due modi per calcolarla (il metodo oggettivo sul valore catastale del terreno o il guadagno reale risultante dalle due escrituras) e puoi scegliere il più basso; se il terreno non si è rivalutato, e lo dimostri con le due escrituras, non si paga nulla. Le aliquote cambiano da comune a comune. Se la plusvalía la sostieni tu, conta come spesa di vendita e riduce la tua plusvalenza imponibile.

Quali documenti e spese riguardano in particolare il venditore non residente?

Quasi tutto l'elenco è lo stesso di qualsiasi venditore (vedi i documenti per vendere una casa). Questi sono quelli su cui inciampa chi vive all'estero:

• NIE. Ogni venditore intestatario ne ha bisogno: è il numero di identificazione fiscale spagnolo per gli stranieri. Il numero non scade, ma alcuni notai chiedono un certificato recente, e l'acquirente ha bisogno del tuo NIE per presentare il modello 211. Verificalo settimane prima del rogito.
• Procura. Se non verrai di persona a firmare, rilasci una procura al tuo avvocato: davanti a un notaio spagnolo, in un consolato di Spagna o davanti a un notaio del tuo paese con apostille dell'Aia e traduzione giurata in spagnolo. Falla redigere per questa vendita, con l'immobile identificato.
• Certificato energetico. Obbligatorio prima di pubblicare l'annuncio, registrato presso la Junta de Andalucía e valido dieci anni. Le guide ne indicano un costo tra 60 e 140 euro circa.
• Certificato della comunidad de propietarios. Per l'articolo 9.1.e della Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (la legge sul condominio), il notaio non autorizza la escritura senza un certificato che attesti che sei in regola con le spese condominiali, salvo che l'acquirente vi rinunci espressamente. L'amministratore deve rilasciarlo entro sette giorni di calendario.
• Certificati di assenza di debiti. L'ultima ricevuta dell'IBI (l'imposta municipale sugli immobili), le utenze pagate e, se c'è un mutuo, il certificato della banca con il debito residuo, così da estinguerlo con il prezzo al momento della firma.
• Un conto bancario in Spagna. Il prezzo si paga in euro, di solito su un conto spagnolo intestato a te; da lì si saldano il mutuo, la provvigione dell'agenzia e la plusvalía, e il rimborso del modello 210 arriva sul conto che indichi nel modulo, quindi non chiuderlo troppo presto.
• Cambio valuta. Convertire il ricavato in sterline, corone o franchi è l'ultimo passo, e tassi e commissioni cambiano molto tra una banca tradizionale e un broker specializzato in valute: chiedi un preventivo prima della escritura.

Chi paga la provvigione dell'agenzia?

In Spagna la provvigione dell'agenzia la paga il venditore, e in Costa del Sol la cifra abituale è il 5% del prezzo di vendita più il 21% di IVA, concordata per iscritto e saldata alla firma. È una spesa di vendita, quindi riduce la tua plusvalenza imponibile, come gli onorari del tuo avvocato. La nostra provvigione e ciò che comprende sono spiegati nella pagina dedicata alla vendita.

Un esempio con le cifre

Un proprietario britannico ha comprato un appartamento a Estepona nel 2012 per 280.000 euro e lo vende nel 2026 per 400.000 euro.

Senza le fatture delle spese di acquisto e delle migliorie, la plusvalenza sarebbe di 90.800 euro e l'imposta di 17.252 euro, quindi invece di un rimborso il proprietario dovrebbe versare altri 5.252 euro. Nessuna di queste cifre è una promessa: il fisco esamina ogni dichiarazione e l'importo finale dipende da ciò che riesci a documentare.