I documenti per vendere casa in Spagna

Per vendere una casa in Spagna ti servono, come minimo, la escritura (l'atto notarile di proprietà), un estratto recente del Registro immobiliare (la nota simple), il passaporto con il NIE, il certificato di prestazione energetica, l'ultima ricevuta dell'IBI e un certificato della comunidad de propietarios (il condominio) che attesti che sei in regola con le spese. Se c'è un mutuo, aggiungi il certificato del debito rilasciato dalla banca. Tutto il resto dipende dall'immobile, da dove si trova e da come ne sei diventato proprietario.

L'importante non è avere tutto il primo giorno, ma sapere che cosa serve in ogni fase: prima di pubblicare l'annuncio, per la prenotazione e il contratto di caparra, e dal notaio. Alla fine trovi una tabella con chi rilascia ogni documento, quanto ci vuole e quanto costa.

Che cosa ti serve prima di mettere in vendita l'immobile?

Quattro documenti. Con questi l'annuncio è in regola, il prezzo si basa su dati reali e chi fa domande riceve subito una risposta.

L'atto (escritura). L'atto notarile pubblico che dimostra che l'immobile è tuo. Se non lo trovi, il notaio che lo ha autorizzato conserva l'originale e ne rilascia una copia autentica in pochi giorni (la nota simple indica quale notaio). Se l'immobile ti è arrivato per eredità o donazione, il titolo è quell'atto.

Nota simple del Registro de la Propiedad. Una sintesi di chi è il proprietario iscritto, di come è descritto l'immobile e di eventuali gravami (ipoteca, pignoramenti, servitù). Si richiede online su registradores.org per 9,02 euro più IVA e arriva in 24-48 ore lavorative. Chiedila subito: le sorprese (un mutuo estinto ma mai cancellato, una superficie che non coincide con il Catastro) si risolvono meglio prima che le veda l'acquirente.

Passaporto valido e NIE di tutti i proprietari. Se uno dei proprietari vive all'estero e non verrà a firmare, avrà bisogno di una procura. Se non sei fiscalmente residente in Spagna, la vendita ha regole proprie su ritenute e dichiarazioni: vedi vendere da non residente.

Certificato di prestazione energetica (CEE). Obbligatorio dal 2013 per vendere e, cosa meno nota, obbligatorio nell'annuncio stesso: la classe (dalla A alla G) deve comparire in qualsiasi offerta o pubblicità, portali compresi. Lo rilascia un tecnico abilitato dopo aver visitato l'immobile, e viene iscritto nel registro della comunità autonoma (in Andalusia, il Registro de Certificados Energéticos Andaluces). Vale 10 anni (5 se la classe è G). Dal 23 luglio 2026 possono firmarlo solo i tecnici iscritti al registro nazionale (Real Decreto 659/2025, le norme sulla certificazione energetica): verifica che il tuo lo sia. Calcola tra 60 e 150 euro a seconda della superficie e della zona, e circa una settimana.

Che cosa ti serve per la prenotazione e il contratto di caparra?

Quando c'è un acquirente, il suo avvocato o la sua banca ti chiederanno ciò che conferma che l'immobile è quello dell'annuncio e che non ha debiti. Averlo pronto accorcia la trattativa.

Ricevuta dell'IBI. L'ultima ricevuta dimostra che l'imposta municipale sugli immobili è pagata e riporta il riferimento catastale. La scarichi dalla tua banca o dall'ufficio di riscossione (nella provincia di Málaga, il Patronato de Recaudación Provincial). Senza costi, immediata.

Certificato della comunidad de propietarios. Lo rilascia il segretario-amministratore con il visto del presidente; la legge gli concede 7 giorni di calendario (articolo 9 della Ley de Propiedad Horizontal, la legge sul condominio). Senza di esso il notaio non autorizza la escritura, salvo che l'acquirente vi rinunci espressamente. Conta perché l'acquirente risponde delle quote non pagate dell'anno in corso e dei tre anni precedenti, quindi lo pretenderà. L'amministratore può farlo pagare se non è incluso nel suo contratto: di solito tra 30 e 60 euro, a carico del venditore.

Statuto del condominio e verbali recenti. Non sono obbligatori, ma l'acquirente vorrà sapere se ci sono spese straordinarie, lavori in sospeso o limiti d'uso (l'affitto turistico, per esempio). L'amministratore te li fornisce senza costi.

Certificato del debito residuo o di debito zero del mutuo. Se hai un mutuo, la banca certifica l'importo dovuto il giorno del rogito; l'acquirente lo estingue dal notaio e la escritura lo riporta. Se il mutuo è già pagato ma compare ancora nella nota simple, chiedi il certificato di debito zero (senza costi, in pochi giorni o fino a due settimane) e cancellalo al Registro: notaio e Registro costano tra 120 e 310 euro senza gestoría e richiedono da uno a tre mesi, quindi comincia subito.

Ultime bollette di luce, acqua e gas. Confermano che le utenze sono attive e a tuo nome, così l'acquirente subentra nei contratti invece di chiedere nuovi allacci. Senza costi.

Certificato di abitabilità o licenza di prima occupazione. Ogni comunità autonoma fa a modo suo. In Andalusia la cédula de habitabilidad è stata abolita da decenni; il documento è la licencia de ocupación che il comune ha rilasciato alla fine dei lavori dell'edificio: in una compravendita di seconda mano il notaio non la richiede, ma l'avvocato dell'acquirente la chiederà e le compagnie delle utenze ne hanno bisogno per gli allacci. Nella Comunidad de Madrid la cédula è stata abolita nel 2018; al suo posto vale la licencia de primera ocupación municipale. Se non ce l'hai, il comune ne rilascia una copia dietro pagamento di una piccola tassa, in qualche settimana.

Planimetrie e licenze edilizie, se hai ristrutturato. Se hai ampliato, chiuso una terrazza o cambiato la distribuzione, tieni a portata di mano la licenza o la dichiarazione responsabile e le planimetrie finali. Se i lavori non sono mai stati dichiarati, meglio saperlo ora che dal notaio: l'acquirente lo noterà confrontando il Catastro con la realtà.

Rapporto di valutazione dell'edificio (IEE o ITE), se l'edificio ha l'età per richiederlo. È un obbligo del condominio, non tuo, ma l'acquirente lo chiederà. In Andalusia la regola la fissa ogni comune (a Málaga, quando l'edificio compie 50 anni); nella Comunidad de Madrid il Decreto 103/2016 (le norme madrilene sull'ispezione degli edifici) lo impone ai condomini con più di 50 anni (più di 30 in alcuni casi). L'amministratore te ne dà una copia senza costi.

Certificato di assenza di infrazioni urbanistiche, o AFO (Andalusia). Se la tua casa si trova su suolo rustico o ha un vecchio ampliamento senza licenza, l'avvocato dell'acquirente può chiedere un certificado de inexistencia de expediente de infracción urbanística, rilasciato dall'ufficio urbanistico del comune dietro pagamento di una tassa. E se è stata costruita senza licenza più di 6 anni fa, così che il comune non può più ordinarne la demolizione, esiste lo status di asimilado a fuera de ordenación (AFO): una dichiarazione municipale (Ley 7/2021 de Andalucía, la legge urbanistica andalusa, articolo 173) che riconosce l'esistenza della costruzione, consente i lavori di manutenzione e gli allacci delle utenze, e si iscrive al Registro immobiliare. Non rende l'immobile legale, ma dà certezza all'acquirente e alla sua banca. Servono una relazione tecnica e una tassa municipale; calcola diversi mesi. Ogni anno molte case di campagna della Costa del Sol si vendono così, senza drammi.

Il contratto di caparra (contrato de arras). Suggella l'accordo prima del rogito. La forma abituale è la caparra penitenziale (articolo 1454 del Código Civil, il codice civile spagnolo): l'acquirente versa una caparra (per consuetudine il 10% del prezzo; la legge non fissa una cifra) e la perde se si ritira; se ti ritiri tu, restituisci il doppio. Deve indicare il prezzo, il termine per il rogito (di norma 2 o 3 mesi), chi paga che cosa e lo stato dei gravami. Firmalo solo con una nota simple recente davanti.

Che cosa chiede il notaio il giorno del rogito?

Il notaio richiede direttamente la nota simple il giorno stesso, ma il resto lo porti tu:

1. Passaporti e NIE originali di tutti i venditori (e la procura, se qualcuno firma per un altro).
2. Atto di proprietà.
3. Certificato energetico registrato.
4. Certificato del condominio, possibilmente di meno di 7 giorni.
5. Ultima ricevuta dell'IBI.
6. Il certificato del debito della banca, se c'è un mutuo; di solito la banca manda un suo rappresentante.
7. Le coordinate del tuo conto bancario e la prova della caparra ricevuta.
8. Le chiavi.

Se l'immobile appartiene a una coppia sposata in regime di comunione dei beni, firmano entrambi. Se sei divorziato, serve la sentenza o l'accordo con la divisione dei beni iscritta. Se vendi un immobile ereditato, prima devono essere firmati l'atto di accettazione e divisione dell'eredità, saldate l'imposta di successione e la plusvalía municipale (l'imposta comunale sull'aumento di valore del terreno), e l'immobile deve risultare intestato agli eredi: lo spieghiamo in vendere una casa ereditata.

La tabella: chi lo rilascia, quanto ci vuole e quanto costa

Costi indicativi per il 2026; dove dipende dal comune o dal professionista, lo diciamo.

La lista di controllo

Prima dell'annuncio: atto di proprietà · nota simple · passaporto e NIE · certificato energetico registrato.

Per il contratto di caparra: IBI · certificato del condominio · statuto · certificato del debito della banca · bollette delle utenze · licenza di occupazione · planimetrie e licenze se ci sono stati lavori · IEE se previsto · certificato urbanistico o AFO se necessario.

Per il notaio: tutto quanto sopra aggiornato, le coordinate del tuo conto, la prova della caparra e le chiavi.

Che cosa fa l'agenzia per te?

Quando vendi con noi, controlliamo la nota simple e il Catastro prima di pubblicare l'annuncio, richiediamo il certificato energetico e quello del condominio, verifichiamo se c'è un vecchio mutuo da cancellare o se serve un certificato urbanistico, redigiamo il contratto di caparra e prepariamo la pratica che il notaio riceve prima del rogito. Se vivi all'estero, coordiniamo la procura con il tuo avvocato perché tu non debba viaggiare. Tu firmi; le pratiche ti precedono.