Vendere una casa ereditata in Spagna

Per vendere una casa che hai ereditato devi prima diventarne il proprietario sulla carta: accettare l'eredità davanti a un notaio, pagare l'Impuesto de Sucesiones (l'imposta di successione) e la plusvalía municipale e iscrivere la casa a tuo nome nel Registro de la Propiedad (il registro immobiliare). Solo allora si può firmare la vendita, che ha a sua volta le sue imposte.

Ecco questo percorso in ordine, con le cifre del 2026 per l'Andalusia e Madrid, un esempio con i numeri e una tabella delle scadenze. È una guida: ripassala con il tuo consulente.

Che cosa deve succedere prima di poter vendere?

Finché la casa è ancora intestata a tuo padre o a tua madre, non si può vendere. Questi sono i passaggi; di solito li segue uno studio notarile o un gestor (il professionista che sbriga le pratiche amministrative):

1. Certificato di morte. Lo rilascia il Registro Civil (lo stato civile); di solito se ne occupa l'impresa funebre.
2. Certificado de últimas voluntades. Dice se esisteva un testamento e davanti a quale notaio. Si chiede al Ministero della Giustizia (modello 790, circa 4 euro) a partire da 15 giorni lavorativi dopo il decesso.
3. Se non c'era testamento, la dichiarazione degli eredi. Davanti al notaio dell'ultimo domicilio del defunto, con due testimoni; stabilisce chi eredita secondo la legge.
4. Inventario e atto di accettazione e attribuzione dell'eredità. Si elencano beni e debiti, si valutano e si ripartiscono. Lo firmano tutti gli eredi (o chi ha la loro procura). Qui si decide quale valore ha la casa, e quel valore conta moltissimo in seguito.
5. Imposte sull'eredità: l'imposta di successione e la plusvalía municipale (sezioni seguenti).
6. Iscrizione nel Registro de la Propiedad.

Quanto si paga di imposta di successione in Andalusia e a Madrid?

Ogni erede paga l'imposta di successione su ciò che riceve, e la si liquida nella regione in cui viveva il defunto (non dove si trova la casa, salvo che il defunto fosse non residente). Il termine è di 6 mesi dal decesso, prorogabili di altri 6 se lo chiedi entro i primi 5; la proroga comporta interessi di mora.

Per coniuge, figli, nipoti in linea retta e genitori (gruppi I e II), nel 2026 l'imposta è quasi simbolica in entrambe le regioni:

Due avvertenze. La riduzione per l'abitazione principale richiede di non vendere per 3 anni (Andalusia) o 5 (Madrid): se vendi subito, non applicarla, altrimenti la restituirai con gli interessi (in Andalusia, con la riduzione da un milione, raramente serve). E tra fratelli o verso i nipoti l'imposta pesa davvero, soprattutto in Andalusia: fai i conti prima di accettare.

E se l'erede non vive in Spagna?

Paga comunque l'imposta in Spagna sulla casa (i non residenti sono tassati sui beni che hanno in Spagna), ma la pratica la gestisce l'agenzia delle entrate statale (Oficina Nacional de Gestión Tributaria), non la Junta de Andalucía né la Comunidad de Madrid. Dalla sentenza della Corte di giustizia europea del 2014 e dalla Ley 26/2014, de 27 de noviembre (una legge di riforma fiscale del 2014) può applicare le norme della regione in cui viveva il defunto, e dal 2022 questa possibilità non dipende più dal risiedere nell'Unione europea: un figlio che vive a Londra o a Buenos Aires eredita l'appartamento di Estepona con la riduzione andalusa. Se vive fuori dalla UE o dallo Spazio economico europeo, deve nominare un rappresentante fiscale in Spagna.

Che cos'è la plusvalía municipale sull'eredità?

Il comune in cui si trova la casa applica la plusvalía (IIVTNU, un'imposta sull'aumento di valore dei terreni) su quanto è cresciuto il valore del terreno mentre il defunto ne era proprietario. Nelle eredità la paga l'erede, entro 6 mesi dal decesso, prorogabili fino a un anno. Il calcolo è lo stesso della vendita: lo trovi in quali imposte paghi quando vendi casa.

La legge consente a ogni comune di concedere un'agevolazione fino al 95 per cento quando ereditano coniuge, figli o genitori, e quasi sempre è su richiesta: se non la chiedi nell'autoliquidazione, non ti viene applicata.

• Estepona mantiene un'agevolazione del 95 per cento per gli eredi, da chiedere nella stessa autoliquidazione (articolo 10 della sua ordinanza). Negli ultimi anni ha richiesto condizioni come l'aver convissuto con il defunto; verifica i requisiti in vigore prima di contarci.
• La città di Madrid concede un'agevolazione sull'abitazione principale del defunto in base al valore catastale del terreno: 95 per cento fino a 60.000 euro, 85 fino a 100.000, 70 fino a 138.000 e 40 oltre.
• Marbella, Benahavís, Mijas e gli altri comuni hanno le proprie ordinanze.

E quando vendi la casa, la plusvalía si paga di nuovo, questa volta per il periodo dal decesso alla vendita. Prima che sia passato un anno, il coefficiente si calcola in proporzione ai mesi interi; vendendo nello stesso mese, risulta zero.

Perché bisogna iscrivere l'eredità prima di vendere?

Il Registro de la Propiedad non iscrive l'eredità senza la ricevuta dell'imposta di successione e della plusvalía (articolo 254 della Ley Hipotecaria, la legge ipotecaria), e il notaio della vendita non firma se i venditori non risultano proprietari. L'iscrizione richiede circa 15 giorni lavorativi. Tienine conto quando fissi le date con l'acquirente: un'eredità ben gestita richiede tra 3 e 6 mesi dal decesso prima che la casa sia pronta per la vendita.

Che cosa cambia quando vendi una casa ereditata?

Una volta venduta la casa, ogni erede dichiara la plusvalenza sulla propria quota nella sua imposta sul reddito (l'IRPF, o l'equivalente per i non residenti se vive all'estero). Ed ecco il punto chiave: il valore di acquisto non è quanto hanno pagato i tuoi genitori, ma il valore che hai dichiarato per l'imposta di successione, alla data del decesso. Dal 2022 quel valore è come minimo il valore di riferimento del Catastro (valor de referencia, fissato dal catasto); se dichiari di più (fino al valore di mercato), vale la cifra dichiarata. A questo valore si sommano l'imposta di successione, la plusvalía, il notaio e il registro dell'eredità.

Ecco perché valutare bene l'eredità fa risparmiare imposte dopo: in Andalusia e a Madrid, con il bonus del 99 per cento, dichiarare la casa al suo valore di mercato non costa quasi nulla in imposta di successione e riduce la plusvalenza che sarà tassata nell'IRPF; chi si limita al valore di riferimento, che di solito è più basso del mercato, paga la differenza quando vende. Sostieni la cifra con una valutazione o una perizia riferita a quella data.

Con più eredi

• Tutti firmano la vendita, di persona o con una procura notarile (dall'estero, davanti a un notaio locale con apostille, oppure al consolato).
• Un erede può vendere la propria quota a un altro erede o a un terzo, ma gli altri hanno un mese per esercitare il diritto di riscatto e chi compra quote paga molto al di sotto del mercato. La soluzione abituale è che uno tenga la casa e liquidi gli altri (una extinción de condominio, lo scioglimento della comproprietà, tassata meno di una compravendita).
• Se uno non vuole vendere, chiunque può chiedere la divisione del bene comune: poiché un appartamento non si può dividere, il giudice ne ordina la vendita all'asta, con spese e a un prezzo peggiore. Trattare conviene quasi sempre.

L'esempio con i numeri

Un figlio eredita l'appartamento della madre a Estepona, che lei aveva comprato 25 anni fa. Il valore di riferimento del Catastro è di 180.000 euro, ma una perizia lo stima in 220.000 euro, e lui dichiara 220.000.

• Imposta di successione (Andalusia): 220.000 meno la riduzione di 1.000.000: base pari a zero. Imposta: 0 euro.
• Plusvalía sull'eredità: valore catastale del terreno di 60.000 euro, 25 anni, coefficiente 0,40: base di 24.000 euro al 20 per cento, 4.800 euro. Con l'agevolazione del 95 per cento, 240 euro.
• Notaio e registro dell'eredità: circa 1.500 euro.

Diciotto mesi dopo vende per 260.000 euro.

• Plusvalía sulla vendita: un anno intero, coefficiente 0,15: base di 9.000 euro al 20 per cento, 1.800 euro.
• IRPF. Valore di acquisto: 220.000 + 240 + 1.500 = 221.740 euro. Spese di vendita (agenzia al 5 per cento più IVA, plusvalía, certificato energetico): 17.630 euro. Valore di cessione: 242.370 euro. Plusvalenza: 20.630 euro. Imposta: 6.000 al 19 per cento (1.140) + 14.630 al 21 (3.072): 4.212 euro.

Se avesse dichiarato solo i 180.000 euro del valore di riferimento, la plusvalenza sarebbe di 60.630 euro e l'imposta di 12.825 euro: oltre 8.600 euro di differenza per un solo dato nell'atto di eredità.

Quali spese e documenti richiede la vendita?

Gli stessi di qualsiasi vendita: nota simple (la visura del registro immobiliare), certificato energetico, ricevuta dell'IBI (l'imposta sugli immobili), certificato del condominio, cancellazione del mutuo, provvigione dell'agenzia. L'elenco completo è in i documenti per vendere una casa. Tre situazioni frequenti nelle case ereditate:

• Con un inquilino. Il contratto di locazione prosegue con l'acquirente fino alla scadenza. Prima di vendere devi comunicare all'inquilino prezzo e condizioni: ha 30 giorni di calendario di diritto di prelazione (articolo 25 della Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la legge sulle locazioni urbane) e la comunicazione vale 180 giorni.
• Con un mutuo. Il debito si eredita insieme alla casa. Chiedi alla banca il debito residuo; si estingue con il prezzo nella stessa firma, come in qualsiasi vendita.
• La casa datata. Molte case dei genitori non hanno la licenza di occupazione, hanno ampliamenti costruiti senza licenza o una superficie registrata diversa da quella reale, e la banca dell'acquirente lo vedrà nella perizia. Prima di pubblicare l'annuncio, fai verificare a un architetto la situazione urbanistica e chiedigli che cosa si può regolarizzare (una dichiarazione di nuova costruzione per anzianità, un certificato tecnico o, su suolo rustico, il riconoscimento AFO, che non legalizza ma permette di vendere con garanzie). È l'approccio che portiamo nei nostri progetti, ed evita che la vendita salti dal notaio.

Le scadenze, in una tabella