Le quattro superfici della tua casa

Una casa in Spagna non ha una superficie: ne ha quattro. La superficie utile è quella che calpesti; la costruita aggiunge muri e tramezzi; la costruita con parti comuni aggiunge la tua quota di androne, scale o piscina, ed è quella che pubblica il Catastro (il catasto spagnolo, ai fini fiscali); e l'edificabilità è quanto il piano urbanistico consente di costruire. La cifra che vedi più spesso negli annunci di solito è la più alta, quindi prima di confrontare prezzi al metro quadrato verifica di quale metro quadrato si sta parlando.

Perché una casa spagnola ha quattro superfici?

Perché ciascuna risponde a una domanda diversa. La superficie utile ti dice quanto spazio hai per vivere. La costruita, quanto occupa la casa come edificio. La costruita con parti comuni, quale quota dell'intero edificio ti spetta, ed è ciò che valuta il Catastro. E l'edificabilità, che cosa si può ancora fare con il lotto.

Le prime tre vanno dalla più piccola alla più grande: ognuna aggiunge qualcosa alla precedente. La quarta è diversa. Non misura ciò che c'è, ma ciò che il piano urbanistico permette, ed è per questo che non compare mai in un annuncio né al Catastro.

Se sei abituato ad annunci che indicano la superficie interna, come nel Regno Unito o nel Nord Europa, questa è la sorpresa più grande: in Spagna la cifra in evidenza spesso comprende i muri e una quota della piscina.

Che cos'è la superficie utile?

È quella che calpesti: il pavimento della casa misurato dal filo interno dei muri. Esclude lo spazio occupato da tramezzi, muri e pilastri, e qualsiasi pavimento con meno di 1,50 metri di altezza libera (la parte bassa di una mansarda, per esempio).

Le terrazze dipendono dallo scopo della misurazione. Secondo le norme andaluse sull'informazione al consumatore (Decreto 218/2005, de 11 de octubre) e per l'edilizia residenziale pubblica (Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre), la superficie utile include la metà delle terrazze, dei bovindi e degli stenditoi di uso privato, con un tetto: al massimo il 10% della superficie utile chiusa. In una perizia per il mutuo, invece, la superficie utile esclude gli spazi esterni e li indica a parte (Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, le norme sulle perizie immobiliari).

In Andalusia, un annuncio che descrive la casa deve indicarne la superficie utile. Lo impone il Decreto 218/2005 a chiunque venda o pubblicizzi come professionista. Se un annuncio dice solo «metri quadrati», chiedi quali.

Che cos'è la superficie costruita?

È la superficie utile senza sottrarre lo spazio occupato da tramezzi, pilastri e cavedi, più i muri esterni: quelli di facciata per intero, e quelli in comune con un vicino o con il vano scala per metà. Così la definisce l'Orden ECO/805/2003 per le perizie, e il Decreto 218/2005 usa termini simili in Andalusia.

Di solito è la cifra che compare nella escritura (l'atto notarile) e nel Registro de la Propiedad, perché è quella dichiarata quando l'edificio è stato registrato.

Le terrazze contano a seconda che siano coperte o chiuse. Nelle norme di valutazione catastale (Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, le norme tecniche del Catastro), contano così:

Per questo due attici che sembrano identici possono avere superfici diverse al Catastro: basta che uno dei due abbia la terrazza coperta.

Che cos'è la superficie costruita con parti comuni?

È la superficie costruita più la tua quota delle parti comuni: androne, scale, pianerottoli, ascensore e, in un complesso residenziale, anche piscina, giardini, strade interne, parcheggi e locali tecnici.

È quella che pubblica il Catastro e quella su cui si basa il valore catastale, che è la base dell'IBI, l'imposta municipale annuale sugli immobili. È anche quella che mostra la maggior parte degli annunci, perché è la più alta delle tre.

Un punto importante: la tua quota nella comunidad de propietarios (il condominio), la cuota de participación, non si calcola su questa superficie. La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (la legge sul condominio), all'articolo 5, prende come base la superficie utile di ogni appartamento in rapporto all'intero edificio, corretta in base alla sua collocazione, alla sua posizione e all'uso previsto dei servizi comuni. Anzi, il rapporto è inverso: la superficie con parti comuni si calcola ripartendo le parti comuni secondo quella quota.

Ciò che paghi di spese condominiali deriva dalla quota fissata nel título constitutivo dell'edificio (l'atto costitutivo del condominio, di solito redatto dal costruttore quando vende i singoli appartamenti), e non cambia da sola anche se ristrutturi il tuo appartamento. Lo statuto del condominio può anche ripartire alcune spese in modo diverso: la legge parla di «ciò che è stato specificamente stabilito» (articolo 9.1.e), ed è ciò che permette, per esempio, che i proprietari del piano terra non paghino l'ascensore. Se una quota è stata fissata senza seguire quei criteri, se ne può chiedere la correzione, con l'accordo di tutti i proprietari o davanti a un giudice.

Che cos'è l'edificabilità?

È ciò che riconosce il piano urbanistico: quanti metri quadrati si possono costruire su un lotto. La fissa il piano generale di ciascun comune (in Andalusia, nel quadro della Ley 7/2021, de 1 de diciembre, la legge urbanistica regionale; nella Comunidad de Madrid, della Ley 9/2001, de 17 de julio, la legge regionale sul suolo).

Non compare su nessun portale immobiliare né al Catastro, ed è quella che decide se puoi ampliare, sopraelevare o chiudere una terrazza. Se il lotto ha già esaurito la sua edificabilità, non c'è un metro quadrato da aggiungere, per quanto terreno o terrazza tu abbia.

In un edificio in condominio c'è un ulteriore aspetto: l'edificabilità residua appartiene al lotto, non al tuo appartamento. Per usarla bisogna passare dal condominio, salvo che il título constitutivo disponga diversamente.

Un esempio con le cifre

Un appartamento in un complesso residenziale in Costa del Sol, con cifre indicative (cambiano da casa a casa):

Lo stesso appartamento costa 3.000 o più di 4.000 euro al metro quadrato a seconda del metro quadrato che usi. Confrontare il prezzo al metro di due case ha senso solo se sono misurate entrambe allo stesso modo.

Prima di confrontare prezzi al metro quadrato, chiedi sempre di quale superficie si sta parlando.

Dove puoi verificare ciascuna?

• Utile: non compare al Catastro. La ottieni misurando, dal progetto della casa o dall'atto, se la riporta. Nelle nuove costruzioni è nella documentazione del costruttore.
• Costruita: nell'atto e nella nota simple, l'estratto del Registro de la Propiedad che ogni acquirente dovrebbe richiedere.
• Con parti comuni: sulla ricevuta dell'IBI e nella sede elettronica del Catastro, che mostra separatamente la parte privata e le parti comuni.
• Edificabilità: nel piano urbanistico del comune, o tramite un certificato urbanistico del comune. È l'unica delle quattro che di norma richiede la verifica di un architetto o di un tecnico.

E se Catastro, atto e realtà non coincidono?

Succede spesso, soprattutto nelle case ristrutturate o con terrazze chiuse anni fa. Non impedisce di vendere, ma conviene accorgersene prima di concordare un prezzo e prima di firmare un contratto di arras (il preliminare con caparra).

Se la differenza è solo di misurazione, il Registro può correggerla. Dalla Ley 13/2015, de 24 de junio (la riforma che collega Registro e Catastro), una differenza fino al 10% si può iscrivere con la certificazione catastale, se corrisponde all'immobile, e una fino al 5% senza altre formalità, purché il conservatore non abbia dubbi. Oltre, serve un procedimento formale, davanti a un notaio o presso il Registro.

Se l'errore è nel Catastro, puoi segnalarlo perché venga corretto. E se la differenza deriva da lavori (una terrazza chiusa, un ampliamento), bisogna dichiararli al Catastro e regolarizzarli: con una licenza oppure, se il comune non può più intervenire, con un certificato tecnico di vetustà e un atto di dichiarazione dell'ampliamento.

Per un mutuo, il perito misura la casa e usa la superficie che verifica. Se non può verificarla, prende la minore tra quella del Catastro e quella del Registro, secondo l'Orden ECO/805/2003. Una discrepanza ampia può abbassare la perizia e, con essa, quanto la banca è disposta a prestare.

Chiudere una terrazza: che cosa calcolare prima

Chiudere una terrazza non è solo un lavoro edile: aumenta la superficie costruita e, con essa, il valore catastale e l'IBI. Una terrazza coperta che conta al 50% passa a contare al 100% non appena viene chiusa su tre dei suoi quattro lati.

Prima dei lavori devono esserci tre condizioni:

• Edificabilità: il piano urbanistico deve consentire quei metri quadrati. Se il lotto l'ha esaurita, nessuna licenza è possibile.
• Licenza comunale: il lavoro passa dal comune come qualsiasi altro che aggiunge superficie.
• Condominio: la Ley 49/1960 include la chiusura delle terrazze tra i lavori che modificano l'edificio (articoli 10.3.b e 17.4), e richiede il voto dei tre quinti dei proprietari, che devono rappresentare anche i tre quinti delle quote.

Dopo, il lavoro si dichiara al Catastro, che aggiorna il valore catastale. Conviene fare i conti prima di decidere, non dopo la prima cartella dell'IBI.