Een woning kopen in Spanje als buitenlander

Ja: elke buitenlander kan in Spanje een woning kopen, of hij er nu woont of niet en of hij EU-burger is of niet, en het proces is voor een Britse, Zweedse, Zwitserse of Amerikaanse koper hetzelfde als voor een Spanjaard, met drie extra papieren: een fiscaal nummer (het NIE), een Spaanse bankrekening en bijna altijd een volmacht, zodat uw advocaat kan handelen terwijl u thuis bent. Een aankoop van een bestaande woning aan de Costa del Sol of in Madrid duurt zes tot tien weken van reservering tot sleuteloverdracht als de papieren in orde zijn.

De bedragen zijn die van oktober 2026; uw advocaat moet ze voor uw situatie bevestigen.

Mag elke buitenlander een woning in Spanje kopen?

Ja. Spanje legt buitenlanders geen beperkingen op bij het bezit van woningen, en u hebt geen verblijfsvergunning, visum of Spaanse vennootschap nodig. De belastingen zijn voor iedereen gelijk: overdrachtsbelasting (ITP) van 7% op een bestaande woning in Andalusië, of 10% btw plus 1,2% zegelrecht (AJD) op nieuwbouw, plus notaris, register en advocaat. Reken op 10 tot 13% bovenop de prijs; de uitsplitsing vindt u in de kosten van een woning kopen in Andalusië.

U hebt misschien gelezen over een belasting van 100% voor kopers van buiten de EU. De Spaanse premier kondigde die in januari 2025 aan en die zomer kwam er een wetsvoorstel in het Congres, maar in oktober 2026 is het nooit besproken of in stemming gebracht: het bleef buiten het eigen woningpakket van de regering van januari 2026, en Reuters meldde in maart 2026 dat het was vastgelopen bij gebrek aan parlementaire steun. Het is geen wet, en een koper van buiten de EU betaalt vandaag precies hetzelfde als een koper uit de EU.

Wat is het NIE en hoe vraagt u het aan?

Het NIE (Número de Identificación de Extranjero) is uw persoonlijke fiscale nummer in Spanje. U hebt het nodig om de akte te tekenen, de belastingen bij de aankoop te betalen en een bankrekening te openen; het verloopt nooit en geeft geen recht om in Spanje te wonen. Er zijn drie manieren om het te krijgen:

• In Spanje, bij een vreemdelingenkantoor van de Policía Nacional: formulier EX-15, uw paspoort, een document dat aantoont waarom u het nodig hebt (een reservering of een arras-contract) en een kleine leges, te betalen met formulier 790, code 012. De wet geeft de politie vijf dagen.
• Op het Spaanse consulaat in uw land, met hetzelfde formulier. Eenvoudig maar traag: advocaten aan de kust rekenen op twee tot acht weken, afhankelijk van het consulaat.
• Via uw advocaat, met een volmacht, terwijl u thuisblijft. De gebruikelijke weg, en de snelste.

Dit is de stap die een aankoop het vaakst ophoudt, dus begin ermee op de dag dat u besluit te kopen.

Hebt u een Spaanse bankrekening nodig?

In de praktijk wel. De koopsom, de belastingen en later de IBI, de servicekosten en de nutsvoorzieningen worden allemaal vanaf een Spaanse rekening betaald. Een rekening voor niet-ingezetenen opent u met uw paspoort, uw NIE, een verklaring van niet-ingezetenschap (die u samen met het NIE krijgt; de bank wil die niet ouder dan twee maanden) en een bewijs van de herkomst van uw geld, want de bank valt onder dezelfde antiwitwasregels als de notaris. Open de rekening zodra u het NIE hebt en maak het geld tijdig over.

Waarom een onafhankelijke advocaat, en wat controleert die?

Omdat de notaris u niet vertegenwoordigt: een Spaanse notaris controleert identiteit, handelingsbevoegdheid, de akte en de betaalmiddelen, en staat neutraal tussen de partijen. Een onafhankelijke advocaat (niet die van de verkoper of de projectontwikkelaar) rekent doorgaans 1 tot 1,5% van de prijs plus btw en zal:

• De nota simple opvragen bij het Registro de la Propiedad (het kadastrale eigendomsregister, ongeveer 9 euro online): wie de eigenaar is en welke lasten op de woning rusten, van hypotheken tot erfdienstbaarheden.
• Controleren of de bebouwde oppervlakte en het perceel overeenkomen met het register en met het Catastro (het kadaster), en of een uitbouw, zwembad of dichtgemaakt terras een vergunning heeft.
• De licencia de primera ocupación (de bewoonbaarheidsvergunning) bevestigen, net als de IBI-aanslagen, de rekeningen van nutsvoorzieningen en het energielabel en, bij nieuwbouw, de vergunning en de garanties van de projectontwikkelaar.
• De verklaring van de comunidad de propietarios (de vereniging van eigenaren) verkrijgen dat de servicekosten betaald zijn, want schulden gaan met het appartement mee.

Met een volmacht vraagt diezelfde advocaat uw NIE aan, opent de rekening, tekent de arras en de akte, betaalt de belastingen en laat de eigendom inschrijven. Een volmacht getekend bij een Spaanse notaris of op een Spaans consulaat is direct bruikbaar; een volmacht getekend bij een notaris in uw eigen land heeft een apostille van Den Haag en een beëdigde vertaling in het Spaans nodig.

Reservering en arras: wat tekent u vóór de notaris?

De reservering haalt de woning twee tot vier weken van de markt terwijl uw advocaat de controles uitvoert, tegen een kleine aanbetaling die u onderling afspreekt; die hoort terugbetaalbaar te zijn als de controles een probleem aan het licht brengen.

Het arras-contract (contrato de arras) is de echte verbintenis: u betaalt 10% van de prijs en de koop staat vast, tenzij een van beide partijen zich terugtrekt. Volgens artikel 1454 van het Código Civil (het Spaanse burgerlijk wetboek) verliest bij arras penitenciales (aanbetaling met herroepingsrecht) de koper die afhaakt zijn aanbetaling, en betaalt de verkoper die afhaakt het dubbele terug. Twee waarschuwingen uit de rechtspraak: het contract moet uitdrukkelijk vermelden dat het om arras penitenciales gaat, en de 10% is gewoonte, geen wet, dus erover onderhandelen kan. Hebt u een hypotheek nodig, maak de arras dan afhankelijk van de toekenning ervan.

Kan een niet-ingezetene een Spaanse hypotheek krijgen?

Ja. Banken lenen niet-ingezetenen 60 tot 70% van het laagste bedrag van de prijs en hun taxatie, dus u hebt 30 tot 40% van de prijs plus de kosten in contanten nodig. Ze vragen paspoort en NIE, drie jaar belastingaangiften, zes maanden bankafschriften, loonstroken of jaarrekeningen en een kredietrapport uit uw land. Een voorlopige goedkeuring duurt vijf tot vijftien werkdagen en de definitieve goedkeuring vier tot acht weken, dus begin vóór de arras.

De Ley 5/2019, de 15 de marzo (de wet op hypothecaire kredietovereenkomsten) beschermt u, waar u ook woont: het bindende aanbod (FEIN) minstens tien kalenderdagen vóór de ondertekening, voorafgaand advies van de notaris zonder kosten, en de bank die de notaris, het register en de gestoría van de hypotheekakte betaalt, terwijl u de taxatie betaalt. De bank mag een opstalverzekering eisen. Het volledige verhaal staat in hypotheken in Spanje voor niet-ingezetenen.

Wat gebeurt er bij de notaris?

De overdracht is één afspraak bij een notariskantoor, dat de koper kiest. Verkoper en koper, of hun gevolmachtigden, tekenen de escritura pública (de openbare koopakte), de prijs wordt betaald, de sleutels wisselen van eigenaar en de notaris stuurt de akte dezelfde dag elektronisch naar het Registro de la Propiedad. Een hypotheek wordt aan dezelfde tafel getekend, in een tweede akte.

• Taal. De akte is in het Spaans; tekent u zelf en spreekt u geen Spaans, dan eist de notaris een tolk.
• Als u niet kunt komen. Uw advocaat tekent met de volmacht; de notaris is dat gewend.
• Betaling. Per overboeking vanaf uw Spaanse rekening of met een bankcheque die aan tafel wordt overhandigd; in de praktijk wordt niets van de prijs contant betaald (de wettelijke grens is 10.000 euro voor een niet-ingezeten particulier en 1.000 euro wanneer een ondernemer betrokken is). Artikel 24 van de Ley del Notariado (de Spaanse notariswet) verplicht de notaris elk betaalmiddel met bedrag, datum en rekening vast te leggen en elke weigering aan de belastingdienst te melden.
• Herkomst van het geld. Banken, makelaars, notarissen en registerbewaarders zijn allemaal meldingsplichtig onder de Ley 10/2010, de 28 de abril (de antiwitwaswet), dus verwacht de vraag waar het geld vandaan komt: een verkoop in uw land, spaargeld, een erfenis. Een brief van uw bank, de akte van de woning die u verkocht of een recent afschrift volstaat meestal; zorg dat u het klaar hebt voordat het geld wordt overgemaakt.

In de maand na de overdracht betaalt uw advocaat de overdrachtsbelasting of het zegelrecht met formulier 600 bij de Andalusische belastingdienst (dertig werkdagen vanaf de akte; de btw op nieuwbouw gaat met de prijs naar de projectontwikkelaar), laat hij de akte inschrijven (wettelijk vijftien werkdagen, in de praktijk drie tot vijf weken; u bent eigenaar vanaf de akte, maar de inschrijving beschermt u tegenover derden) en zet hij elektriciteit, water en gas op uw naam met de akte, uw NIE en een Spaans IBAN.

Hoe lang duurt het allemaal?

Met een hypotheek en een NIE dat nog moet worden aangevraagd, rekent u op acht tot zestien weken in plaats van zes tot tien. Bij nieuwbouw tekent u nu een onderhandse overeenkomst, betaalt u in termijnen tijdens de bouw (elke betaling gedekt door een bankgarantie of verzekering volgens de Ley 20/2015, de 14 de julio, met terugbetaling plus rente als de projectontwikkelaar te laat is) en passeert u de akte pas wanneer de licencia de primera ocupación is verleend: zonder die vergunning zijn er geen definitieve aansluitingen en geen hypotheek.

Wat betaalt u elk jaar als de woning van u is?

• IBI, de gemeentelijke onroerendgoedbelasting, die elke gemeente vaststelt op basis van de kadastrale waarde.
• Servicekosten, maandelijks of per kwartaal, voor het gebouw of de urbanisatie.
• Inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen, ook als u de woning nooit verhuurt. De belastingdienst rekent u een forfaitair inkomen toe van 2% van de kadastrale waarde (1,1% als die waarde in de laatste tien jaar is herzien) en belast dat met 19% voor inwoners van de EU en de EER en met 24% voor alle anderen, het Verenigd Koninkrijk inbegrepen. U geeft het eenmaal per jaar aan met formulier 210 (voor het inkomen van 2026 van 1 april tot 31 december 2027); onbetaalde jaren komen boven op de dag dat u verkoopt, dus regel het met een gestor in het jaar dat u koopt.
• Woonverzekering: zonder hypotheek niet verplicht, maar wel verstandig, en de bank eist een opstalverzekering als ze leent.
• Toeristische verhuur, als u kortdurend wilt verhuren: alleen met inschrijving in het Registro de Turismo de Andalucía, toestemming van de vereniging van eigenaren en binnen wat uw gemeente toestaat, en de regels veranderen vaak.

Geeft een aankoop u het recht om in Spanje te wonen?

Nee. De verblijfsvergunning voor vastgoedinvesteringen (het golden visa) is op 3 april 2025 afgeschaft door de Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (de wet die het golden visa beëindigde). Een burger van buiten de EU mag als bezoeker nog steeds 90 dagen per periode van 180 dagen in Spanje doorbrengen; voor langere verblijven blijven het niet-lucratieve visum (leven van eigen middelen) en het visum voor digitale nomaden (op afstand werken voor werkgevers in het buitenland) over, waarvan de inkomensdrempels jaarlijks veranderen, dus laat u adviseren voordat u erop bouwt.