Aankoopkosten van een woning in Andalusië

Koopt u een bestaande woning in Andalusië, reken dan op ongeveer 10 procent bovenop de prijs voor kosten en belastingen; bij nieuwbouw op 13 procent. De grote post is de belasting: 7 procent overdrachtsbelasting (ITP) op een bestaande woning, of 10 procent btw plus 1,2 procent zegelrecht (AJD) op nieuwbouw. Al het overige (notaris, eigendomsregister, gestoría, advocaat en, met een hypotheek, de taxatie) blijft meestal onder de 2 procent.

De cijfers zijn die van 2026, elk met de bron onderaan de pagina, en hieronder rekenen we twee gevallen door: een bestaande woning van 350.000 euro en nieuwbouw van 500.000 euro.

Welke belasting betaalt u op een bestaande woning?

De overdrachtsbelasting, in Spanje ITP genoemd. In Andalusië is het algemene tarief 7 procent van de waarde van de woning, zonder schijven: hetzelfde voor een studio als voor een villa (artikel 41 van de Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Andalusische wet op de overgedragen belastingen). De koper betaalt die, met formulier 600 bij de Andalusische belastingdienst.

Er bestaan verlaagde tarieven, maar alleen voor uw hoofdverblijf (u moet er binnen 12 maanden gaan wonen en er minstens 3 jaar blijven) en onder een waardegrens:

Drie details. De grens wordt gemeten op de fiscale waarde van de hele woning, garage en berging inbegrepen (tot twee parkeerplaatsen), ook als u maar een deel koopt; één euro erboven en de hele aankoop wordt belast tegen 7 procent. Kopen twee mensen samen, dan wordt het verlaagde tarief naar rato van ieders aandeel toegepast, behalve bij echtparen en geregistreerde partners. En voldoet u later niet meer aan de voorwaarden (u verkoopt binnen 3 jaar), dan hebt u een maand om het verschil tot 7 procent bij te betalen.

Bij de prijzen aan de Costa del Sol worden de meeste aankopen tegen 7 procent belast.

En als het nieuwbouw is?

Op de eerste verkoop door een projectontwikkelaar betaalt u geen ITP, maar 10 procent btw (4 procent op sociale woningen met een bijzonder stelsel) plus zegelrecht (AJD) op de akte: in Andalusië 1,2 procent van de prijs (artikel 49 van de Ley 5/2021). Samen is dat 11,2 procent tegen 7 op een bestaande woning: 21.000 euro verschil op een woning van 500.000 euro.

Ook voor de AJD bestaan verlaagde tarieven voor een hoofdverblijf, met dezelfde grenzen: 1 procent tot 150.000 euro; 0,3 procent voor kopers jonger dan 35; 0,1 procent voor grote gezinnen en bij een handicap tot 250.000 euro. De btw wordt nooit verlaagd (het is een nationale belasting) en wordt bij elke termijn aan de projectontwikkelaar betaald; de AJD geeft u aan met formulier 600, net als de ITP.

Over welk bedrag wordt de belasting berekend?

Sinds 2022 is de grondslag van de ITP niet zomaar de prijs: het is het hoogste van wat u betaalt en de referentiewaarde van het Catastro (valor de referencia, Ley 11/2021, de 9 de julio, de wet ter bestrijding van belastingfraude). Het Catastro stelt die elk jaar vast op basis van de geregistreerde verkopen in de buurt, en het is niet de veel lagere kadastrale waarde waarop de onroerendgoedbelasting IBI wordt berekend.

Ligt ze onder de prijs, dan betaalt u belasting over de prijs; ligt ze erboven, dan betaalt u over de referentiewaarde, ook al hebt u minder betaald (een woning die gerenoveerd moet worden, een verkoper met haast). Het Tribunal Constitucional (het Spaanse Grondwettelijk Hof) bekrachtigde het systeem in februari 2026, maar u kunt het aanvechten door de werkelijke waarde aan te tonen, in de praktijk met een rapport van een taxateur. Zoek de waarde op in het online loket van het Catastro met de kadastrale referentie voordat u een bod doet: het kost twee minuten.

Voor nieuwbouw geldt dit niet: de btw wordt over de prijs berekend.

Wat kosten de notaris, het eigendomsregister en de gestoría?

De koper betaalt deze kosten. De tarieven van notarissen en registerbewaarders liggen landelijk vast: ze variëren met de prijs, niet met het kantoor.

Tekent u met een volmacht vanuit het buitenland, tel dan de kosten daarvan op en, waar nodig, de apostille en de beëdigde vertaling.

Hebt u een advocaat nodig?

Wettelijk niet: de notaris bekrachtigt de akte en controleert identiteiten en lasten. Maar internationale kopers schakelen bijna altijd een onafhankelijke advocaat in (niet die van de verkoper, niet die van de projectontwikkelaar): die controleert het uittreksel uit het eigendomsregister, de bouwvergunningen en de stedenbouwkundige situatie, stelt het aanbetalingscontract (arras) op, regelt uw NIE, dient de belastingaangifte in en kan met een volmacht voor u tekenen. Het gebruikelijke honorarium is ongeveer 1 procent van de prijs plus btw, of een vooraf afgesproken vaste prijs; vraag die schriftelijk. Onze gids voor het kopen van een woning in Spanje als buitenlander legt uit wie bij elke stap wat doet.

Als u een hypotheek neemt, welke kosten zijn dan voor u?

Weinig, sinds de Ley 5/2019, de 15 de marzo (de wet op hypothecaire kredietovereenkomsten). U betaalt de taxatie (300 tot 600 euro; 6 maanden geldig). De bank betaalt de notaris en de gestoría voor de leningsakte, de inschrijving daarvan en het zegelrecht op de lening. De aankoopkosten blijven voor u, net als de jaarlijkse opstalverzekering die de bank eist. Hypotheken voor niet-ingezetenen lenen minder (60 tot 70 procent van de taxatiewaarde): zorg dat u een principeakkoord hebt voordat u een aanbetalingscontract tekent.

Twee rekenvoorbeelden

Een koper die voor geen enkel verlaagd tarief in aanmerking komt, een advocaat tegen 1 procent plus btw en een ingeschakelde gestoría. Afgeronde cijfers, 2026.

Vandaar de vuistregel: reken op 10 tot 13 procent bovenop de prijs. Bij een bestaande woning houdt u meestal iets over; bij nieuwbouw gaat het er bijna helemaal op. Wat overblijft, dekt het onverwachte: een hoge referentiewaarde, de volmacht, de nutsvoorzieningen, de verhuizing.

Wanneer en hoe wordt de ITP betaald?

In Andalusië hebt u twee maanden, vanaf de dag na de ondertekening van de akte, om formulier 600 in te dienen en te betalen (artikel 69.1 van de Ley 5/2021). Veel gidsen spreken nog van 30 werkdagen: dat was de termijn tot 2021 en die geldt nog in Madrid. Uw gestoría, uw advocaat of het notariskantoor dient de aangifte voor u in, en zolang de belasting niet betaald is, schrijft het eigendomsregister de woning niet op uw naam in. Bij te late aangifte bedraagt de toeslag 1 procent plus 1 procent per maand vertraging (15 procent plus rente na 12 maanden).

En als u in Madrid koopt?

Een vraag van kopers die tussen onze twee kantoren twijfelen: in de regio Madrid is de ITP 6 procent, een punt lager dan in Andalusië (21.000 euro tegen 24.500 op een woning van 350.000 euro), met een korting van 10 procent (effectief tarief 5,4) op een hoofdverblijf tot 250.000 euro, en daar is de termijn wel 30 werkdagen. De overige kosten werken op dezelfde manier.

De rekeningen die na de aankoop elk jaar komen

Ze vallen niet binnen de 10 of 13 procent, maar het is goed ze te kennen voordat u tekent:

• IBI (onroerendgoedbelasting). Geheven door de gemeente over de kadastrale waarde (niet over de prijs), tegen een tarief tussen 0,4 en 1,10 procent dat elke gemeente zelf vaststelt. Estepona heeft haar in 2026 gemiddeld met 20 procent verlaagd. Vraag de verkoper om het laatste aanslagbiljet: dat is het exacte bedrag.
• Servicekosten. Van enkele tientallen euro per maand in een eenvoudig appartementencomplex tot enkele honderden in urbanisaties met zwembaden, tuinen en beveiliging. Lees de laatste notulen van de vereniging van eigenaren: daarin staan de bijzondere omslagen die eraan komen.
• Afvalstoffenheffing. Gemeentelijk; de Ley 7/2022, de 8 de abril (de afvalwet) verplicht dat ze de werkelijke kosten van de dienst dekt, vandaar de verhogingen van 2025 en 2026.
• Woonverzekering. Gemiddeld ongeveer 265 euro per jaar in 2026; met een hypotheek eist de bank minstens een opstalverzekering.
• Belasting voor niet-ingezetenen op forfaitair inkomen. Woont u niet in Spanje, dan rekent de belastingdienst u een inkomen uit de woning toe, ook als die leegstaat: 1,1 procent van de kadastrale waarde (2 procent als de gemeente die niet heeft herzien), belast tegen 19 procent als u in de EU, IJsland, Noorwegen of Liechtenstein woont en tegen 24 procent voor alle anderen, het Verenigd Koninkrijk inbegrepen. Bij een herziene kadastrale waarde van 120.000 euro: ongeveer 250 euro per jaar in het eerste geval, 317 in het tweede. U geeft het aan met formulier 210 in de loop van het volgende jaar. Verhuurt u de woning, dan betaalt u in plaats daarvan over de werkelijke huur.