Cztery powierzchnie Twojego domu

Dom w Hiszpanii nie ma jednej powierzchni: ma ich cztery. Powierzchnia użytkowa to to, po czym chodzisz; powierzchnia zabudowy dolicza ściany i ścianki działowe; powierzchnia zabudowy z częściami wspólnymi dodaje Twój udział w holu wejściowym, klatce schodowej czy basenie i to ją publikuje Catastro (hiszpański kataster do celów podatkowych); a dopuszczalna zabudowa to tyle, ile pozwala zbudować plan miejscowy. Liczba, którą najczęściej widzisz w ogłoszeniach, jest zwykle największa, więc zanim porównasz ceny za metr kwadratowy, sprawdź, o który metr chodzi.

Dlaczego hiszpański dom ma cztery powierzchnie?

Bo każda odpowiada na inne pytanie. Powierzchnia użytkowa mówi, ile masz przestrzeni do życia. Powierzchnia zabudowy, ile miejsca zajmuje dom jako budynek. Powierzchnia zabudowy z częściami wspólnymi, jaki udział w całym budynku należy do Ciebie, i to właśnie wycenia Catastro. A dopuszczalna zabudowa, co jeszcze można zrobić z działką.

Pierwsze trzy idą od najmniejszej do największej: każda dodaje coś do poprzedniej. Czwarta jest inna. Nie mierzy tego, co istnieje, tylko to, na co pozwala plan miejscowy, dlatego nigdy nie pojawia się w ogłoszeniu ani w Catastro.

Jeśli przywykłeś do kupowania w Wielkiej Brytanii lub w Europie Północnej, gdzie ogłoszenia podają zwykle powierzchnię wewnętrzną, to tu czeka Cię największe zaskoczenie: w Hiszpanii liczba w nagłówku często obejmuje ściany i część basenu.

Czym jest powierzchnia użytkowa?

To to, po czym chodzisz: podłoga mieszkania mierzona od wewnętrznej strony ścian. Nie obejmuje miejsca zajmowanego przez ścianki działowe, ściany i filary ani podłogi o wysokości w świetle poniżej 1,50 metra (na przykład niskiej części poddasza).

Tarasy zależą od tego, do czego służy pomiar. Według andaluzyjskich przepisów o informowaniu konsumentów (Decreto 218/2005, de 11 de octubre) i w mieszkalnictwie objętym ochroną państwa (Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre) powierzchnia użytkowa obejmuje połowę prywatnych tarasów, wykuszy i suszarni, z limitem: najwyżej 10% zamkniętej powierzchni użytkowej. Natomiast w wycenie do kredytu hipotecznego powierzchnia użytkowa nie obejmuje przestrzeni zewnętrznych, które podaje się osobno (Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, czyli zasady wyceny nieruchomości).

W Andaluzji ogłoszenie, które opisuje nieruchomość, musi podawać jej powierzchnię użytkową. Decreto 218/2005 wymaga tego od każdego, kto sprzedaje lub ogłasza profesjonalnie. Jeśli ogłoszenie mówi tylko o „metrach kwadratowych”, zapytaj, o które chodzi.

Czym jest powierzchnia zabudowy?

To powierzchnia użytkowa bez odliczania miejsca zajmowanego przez ścianki działowe, filary i szachty, powiększona o ściany zewnętrzne: ściany elewacyjne w całości, a ściany wspólne z sąsiadem lub klatką schodową w połowie. Tak definiuje ją Orden ECO/805/2003 na potrzeby wycen, a w Andaluzji podobnie ujmuje to Decreto 218/2005.

Zwykle jest to liczba widniejąca w akcie własności (escritura) i w Registro de la Propiedad (rejestrze nieruchomości), bo to ją zadeklarowano przy rejestracji budynku.

Tarasy liczą się w zależności od tego, czy są zadaszone lub zamknięte. W zasadach wyceny katastralnej (Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio) liczą się tak:

Dlatego dwa penthouse'y, które wyglądają identycznie, mogą mieć w Catastro różne powierzchnie: wystarczy, że jeden z nich ma zadaszony taras.

Czym jest powierzchnia zabudowy z częściami wspólnymi?

To powierzchnia zabudowy plus Twój udział w częściach wspólnych: holu wejściowym, klatce schodowej, podestach, windzie, a na osiedlu (urbanización) także w basenie, ogrodach, drogach, parkingach i pomieszczeniach technicznych.

To ją publikuje Catastro i to na niej opiera się wartość katastralna, czyli podstawa IBI, rocznego gminnego podatku od nieruchomości. To także ta, którą pokazuje większość ogłoszeń, bo jest największa z trzech.

Ważna uwaga: Twój udział we wspólnocie właścicieli (cuota de participación) nie jest wyliczany z tej powierzchni. Ley 49/1960, de 21 de julio (ustawa o własności lokali), w artykule 5 przyjmuje za podstawę powierzchnię użytkową każdego mieszkania w stosunku do całego budynku, skorygowaną o jego położenie, usytuowanie i przewidywane korzystanie z usług wspólnych. W rzeczywistości zależność działa odwrotnie: powierzchnię z częściami wspólnymi oblicza się, rozdzielając części wspólne według tego udziału.

To, ile płacisz na koszty wspólne, wynika z udziału ustalonego w akcie założycielskim budynku (título constitutivo, zwykle sporządzanym przez dewelopera przy pierwszej sprzedaży mieszkań), i nie zmienia się samo, nawet jeśli wyremontujesz mieszkanie. Statut wspólnoty może też rozdzielać niektóre koszty inaczej: ustawa mówi o tym, „co zostało szczególnie ustalone” (artykuł 9.1.e), i to pozwala na przykład, by właściciele lokali na parterze nie płacili za windę. Jeśli udział ustalono z pominięciem tych kryteriów, można wystąpić o jego korektę, za zgodą wszystkich właścicieli lub przed sądem.

Czym jest dopuszczalna zabudowa?

To to, co dopuszcza plan miejscowy: ile metrów kwadratowych można zbudować na działce. Ustala ją ogólny plan zagospodarowania każdej gminy (w Andaluzji w ramach Ley 7/2021, de 1 de diciembre, regionalnej ustawy o planowaniu przestrzennym; we Wspólnocie Madrytu w ramach Ley 9/2001, de 17 de julio, regionalnej ustawy o gruntach).

Nie pojawia się na żadnym portalu nieruchomości ani w Catastro, a decyduje o tym, czy możesz rozbudować dom, dobudować piętro albo zabudować taras. Jeśli działka wyczerpała już dopuszczalną zabudowę, nie ma ani metra do dodania, choćbyś miał mnóstwo terenu czy tarasu.

W budynku ze wspólnotą właścicieli jest jeszcze jedna kwestia: pozostała dopuszczalna zabudowa należy do działki, a nie do Twojego mieszkania. Jej wykorzystanie wymaga udziału wspólnoty, chyba że akt założycielski stanowi inaczej.

Przykład z liczbami

Mieszkanie na osiedlu na Costa del Sol, z liczbami orientacyjnymi (różnią się w zależności od nieruchomości):

To samo mieszkanie kosztuje 3000 albo ponad 4000 euro za metr kwadratowy, zależnie od tego, którego metra użyjesz. Porównywanie ceny za metr dwóch nieruchomości ma sens tylko wtedy, gdy obie są zmierzone w ten sam sposób.

Zanim porównasz ceny za metr kwadratowy, zawsze zapytaj, o jaką powierzchnię chodzi.

Gdzie sprawdzić każdą z nich?

• Użytkową: nie ma jej w Catastro. Uzyskasz ją z pomiaru, z projektu budynku albo z aktu własności, jeśli ją wyszczególnia. Przy nowej inwestycji podają ją dokumenty dewelopera.
• Zabudowy: w akcie własności i w nota simple, czyli wyciągu z rejestru nieruchomości, o który powinien wystąpić każdy kupujący.
• Z częściami wspólnymi: na rachunku IBI i w elektronicznym biurze Catastro, które pokazuje osobno część prywatną i części wspólne.
• Dopuszczalną zabudowę: w planie miejscowym gminy albo w informacji urbanistycznej z urzędu gminy. To jedyna z czterech, która zwykle wymaga sprawdzenia przez architekta lub rzeczoznawcę budowlanego.

Co jeśli Catastro, akt i rzeczywistość się nie zgadzają?

To częste, zwłaszcza w domach po remontach albo z tarasami zabudowanymi przed laty. Nie blokuje to sprzedaży, ale warto to wychwycić przed uzgodnieniem ceny i przed podpisaniem umowy zadatkowej (arras).

Jeśli różnica wynika tylko z pomiaru, rejestr nieruchomości może ją skorygować. Od czasu Ley 13/2015, de 24 de junio (reformy łączącej rejestr nieruchomości z Catastro) różnicę do 10% można wpisać na podstawie zaświadczenia katastralnego, jeśli odpowiada ono nieruchomości, a różnicę do 5% bez dalszej procedury, o ile rejestrator nie ma wątpliwości. Powyżej tego potrzebne jest formalne postępowanie, przed notariuszem lub w samym rejestrze.

Jeśli błąd jest w Catastro, możesz go zgłosić, aby został poprawiony. A jeśli różnica wynika z robót budowlanych (zabudowanego tarasu, rozbudowy), trzeba je zgłosić do Catastro i zalegalizować: na podstawie pozwolenia albo, jeśli gmina nie może już podjąć działań, na podstawie zaświadczenia rzeczoznawcy o wieku budowli i aktu notarialnego deklarującego rozbudowę.

Przy kredycie hipotecznym rzeczoznawca mierzy nieruchomość i przyjmuje powierzchnię, którą zweryfikuje. Jeśli nie może jej zweryfikować, przyjmuje mniejszą z liczb z Catastro i z rejestru, zgodnie z Orden ECO/805/2003. Duża rozbieżność może obniżyć wycenę, a wraz z nią kwotę, jaką pożyczy bank.

Zabudowa tarasu: co policzyć najpierw

Zabudowa tarasu to nie tylko prace budowlane: zwiększa Twoją powierzchnię zabudowy, a wraz z nią wartość katastralną i IBI. Zadaszony taras, który liczy się w 50%, zaczyna liczyć się w 100%, gdy tylko zostanie zamknięty z trzech z czterech stron.

Przed rozpoczęciem prac muszą być spełnione trzy warunki:

• Dopuszczalna zabudowa: plan miejscowy musi dopuszczać te metry kwadratowe. Jeśli działka ją wyczerpała, pozwolenie jest niemożliwe.
• Pozwolenie gminy: prace przechodzą przez urząd gminy jak każde inne, które zwiększają powierzchnię.
• Wspólnota właścicieli: Ley 49/1960 zalicza zabudowę tarasów do prac zmieniających budynek (artykuły 10.3.b i 17.4) i wymaga głosów trzech piątych właścicieli, którzy jednocześnie muszą mieć trzy piąte udziałów.

Po zakończeniu prace zgłasza się do Catastro, które aktualizuje wartość katastralną. Warto to policzyć przed podjęciem decyzji, a nie po pierwszym rachunku IBI.