Dokumenty do sprzedaży domu w Hiszpanii

Aby sprzedać dom w Hiszpanii, potrzebujesz co najmniej aktu własności, aktualnego odpisu z rejestru nieruchomości (nota simple), paszportu z numerem NIE, świadectwa charakterystyki energetycznej, ostatniego rachunku IBI i zaświadczenia od wspólnoty właścicieli, że nie zalegasz z opłatami. Jeśli jest kredyt hipoteczny, dochodzi zaświadczenie banku o zadłużeniu. Cała reszta zależy od nieruchomości, jej położenia i tego, w jaki sposób stała się Twoja.

Nie chodzi o to, by mieć wszystko pierwszego dnia, tylko o to, by wiedzieć, co jest potrzebne na każdym etapie: przed wystawieniem ogłoszenia, przy rezerwacji i umowie zadatku oraz u notariusza. Na końcu znajdziesz tabelę: kto wydaje każdy dokument, ile to trwa i ile kosztuje.

Czego potrzebujesz, zanim nieruchomość trafi na rynek?

Czterech dokumentów. Z nimi ogłoszenie jest zgodne z prawem, cena opiera się na rzeczywistych danych, a każdy kupujący, który zapyta, od razu dostaje odpowiedź.

Akt własności. Akt notarialny (escritura), który dowodzi, że nieruchomość należy do Ciebie. Jeśli nie możesz go znaleźć, notariusz, który go sporządził, przechowuje oryginał i w ciągu kilku dni wyda uwierzytelniony odpis (nota simple podaje, który to notariusz). Jeśli nieruchomość odziedziczyłeś lub otrzymałeś w darowiźnie, tytułem własności jest właśnie ten akt.

Nota simple z rejestru nieruchomości. Podsumowanie, kto jest wpisanym właścicielem, jak opisano nieruchomość i czy jest obciążona (hipoteka, zajęcia, służebności). Zamawiasz ją online na registradores.org za 9,02 euro plus VAT i dostajesz w ciągu 24 do 48 godzin roboczych. Zamów ją wcześnie: niespodzianki (spłacona, ale niewykreślona hipoteka, powierzchnia niezgodna z katastrem) łatwiej naprawić, zanim zobaczy je kupujący.

Ważny paszport i NIE każdego współwłaściciela. Jeśli jeden ze współwłaścicieli mieszka za granicą i nie przyjedzie podpisać aktu, będzie potrzebował pełnomocnictwa. Jeśli nie jesteś rezydentem podatkowym Hiszpanii, sprzedaż ma własne zasady dotyczące zatrzymania podatku i deklaracji: zobacz sprzedaż nieruchomości przez nierezydenta.

Świadectwo charakterystyki energetycznej (CEE). Od 2013 roku obowiązkowe przy sprzedaży i, o czym mniej osób wie, obowiązkowe w samym ogłoszeniu: klasa energetyczna (od A do G) musi pojawić się w każdej ofercie lub reklamie, także na portalach. Uprawniony technik ogląda nieruchomość i wystawia świadectwo, które rejestruje się w rejestrze regionalnym (w Andaluzji jest to Registro de Certificados Energéticos Andaluces). Jest ważne 10 lat (5 przy klasie G). Od 23 lipca 2026 roku podpisywać je mogą wyłącznie technicy wpisani do rejestru krajowego (Real Decreto 659/2025, przepisy o certyfikacji energetycznej): sprawdź, czy Twój jest w nim wpisany. Licz się z kosztem od 60 do 150 euro, zależnie od powierzchni i lokalizacji, i z czasem około tygodnia.

Czego potrzebujesz do rezerwacji i umowy zadatku?

Gdy pojawia się kupujący, jego prawnik lub bank poprosi o dokumenty potwierdzające, że nieruchomość jest taka, jak w ogłoszeniu, i nie ma długów. Przygotowanie ich z wyprzedzeniem skraca negocjacje.

Ostatni rachunek IBI. Dowodzi, że gminny podatek od nieruchomości jest zapłacony, i zawiera numer katastralny. Pobierzesz go ze swojego banku lub z urzędu poboru podatków (w prowincji Málaga jest to Patronato de Recaudación Provincial). Bez kosztów, od ręki.

Zaświadczenie od wspólnoty właścicieli. Wydaje je sekretarz-zarządca za zgodą prezesa; ustawa daje mu na to 7 dni kalendarzowych (artykuł 9 Ley de Propiedad Horizontal, czyli ustawy o własności lokali). Bez niego notariusz nie sporządzi aktu, chyba że kupujący wyraźnie z niego zrezygnuje. Ma to znaczenie, bo kupujący odpowiada za nieopłacone składki z bieżącego roku i trzech poprzednich lat, więc będzie go wymagał. Zarządca może pobrać opłatę, jeśli nie obejmuje tego jego umowa: zwykle od 30 do 60 euro, płaci sprzedający.

Statut wspólnoty i ostatnie protokoły. Nie są obowiązkowe, ale kupujący będzie chciał wiedzieć o dodatkowych składkach, zaplanowanych pracach czy ograniczeniach użytkowania (na przykład najmu krótkoterminowego). Zarządca udostępnia je bez kosztów.

Zaświadczenie banku o saldzie zadłużenia lub o braku zadłużenia. Jeśli masz kredyt hipoteczny, bank potwierdza kwotę do spłaty w dniu podpisania aktu; kupujący spłaca ją u notariusza, a akt to odnotowuje. Jeśli kredyt jest spłacony, ale hipoteka nadal widnieje w nota simple, poproś o zaświadczenie o braku zadłużenia (bez kosztów, w ciągu kilku dni, najwyżej dwóch tygodni) i wykreśl hipotekę w rejestrze: notariusz i rejestr kosztują łącznie od 120 do 310 euro bez pośrednika i trwa to od jednego do trzech miesięcy, więc zacznij od razu.

Ostatnie rachunki za prąd, wodę i gaz. Potwierdzają, że media są aktywne i zarejestrowane na Ciebie, dzięki czemu kupujący przepisuje umowy zamiast wnioskować o nowe przyłącza. Bez kosztów.

Cédula de habitabilidad lub pozwolenie na użytkowanie. Każdy region ma tu własne zasady. W Andaluzji cédula de habitabilidad (zaświadczenie o zdatności do zamieszkania) została zniesiona dziesiątki lat temu; dokumentem jest licencia de ocupación, czyli pozwolenie na użytkowanie wydane przez gminę po ukończeniu budynku: przy sprzedaży z rynku wtórnego notariusz go nie wymaga, ale prawnik kupującego o nie poprosi, a dostawcy mediów potrzebują go do podłączenia. W regionie Madrytu cédula została zniesiona w 2018 roku; jej miejsce zajmuje gminna licencia de primera ocupación. Jeśli go nie masz, gmina wyda odpis za niewielką opłatą w ciągu kilku tygodni.

Plany i pozwolenia budowlane, jeśli remontowałeś. Jeśli rozbudowałeś dom, zabudowałeś taras lub zmieniłeś układ pomieszczeń, miej pod ręką pozwolenie lub zgłoszenie (declaración responsable) oraz plany powykonawcze. Jeśli prac nigdy nie zgłoszono, lepiej dowiedzieć się o tym teraz niż u notariusza: kupujący to zauważy, porównując kataster ze stanem faktycznym.

Raport z oceny budynku (IEE lub ITE), jeśli budynek jest odpowiednio stary. To obowiązek wspólnoty, nie Twój, ale kupujący o niego zapyta. W Andaluzji zasady ustala każda gmina (w Maladze, gdy budynek kończy 50 lat); w regionie Madrytu Decreto 103/2016 (przepisy regionu Madrytu o inspekcji budynków) wymaga go dla budynków wielorodzinnych starszych niż 50 lat (w niektórych przypadkach starszych niż 30). Zarządca da Ci kopię bez kosztów.

Zaświadczenie o braku naruszeń prawa budowlanego lub AFO (Andaluzja). Jeśli Twój dom stoi na gruncie rolnym lub ma starą rozbudowę bez pozwolenia, prawnik kupującego może poprosić o certificado de inexistencia de expediente de infracción urbanística (zaświadczenie, że nie toczy się postępowanie o naruszenie przepisów planistycznych), wydawane odpłatnie przez wydział urbanistyki gminy. A jeśli dom zbudowano bez pozwolenia ponad 6 lat temu, przez co gmina nie może już nakazać rozbiórki, istnieje status asimilado a fuera de ordenación (AFO): gminna deklaracja (Ley 7/2021 de Andalucía, andaluzyjska ustawa o planowaniu przestrzennym, artykuł 173), która uznaje istnienie budynku, pozwala na prace konserwacyjne i podłączenie mediów oraz jest wpisywana do rejestru nieruchomości. Nie legalizuje nieruchomości, ale daje pewność kupującemu i jego bankowi. Wymaga opinii technika i opłaty gminnej; licz się z kilkoma miesiącami. Wiele domów wiejskich na Costa del Sol co roku sprzedaje się w ten sposób, bez żadnych dramatów.

Umowa zadatku (contrato de arras). Przypieczętowuje transakcję przed podpisaniem aktu. Najczęstszą formą jest zadatek z prawem odstąpienia, tak zwane arras penitenciales (artykuł 1454 Código Civil, hiszpańskiego kodeksu cywilnego): kupujący wpłaca zadatek (zwyczajowo 10% ceny; ustawa nie określa kwoty) i traci go, jeśli się wycofa; jeśli wycofasz się Ty, zwracasz podwójną kwotę. Umowa musi określać cenę, termin podpisania aktu (zwykle 2 lub 3 miesiące), kto za co płaci oraz stan obciążeń. Podpisuj ją wyłącznie z aktualną nota simple przed sobą.

O co prosi notariusz w dniu podpisania aktu?

Notariusz sam pobiera nota simple w dniu podpisania, ale resztę przynosisz Ty:

1. Oryginały paszportów i NIE wszystkich sprzedających (oraz pełnomocnictwo, jeśli ktoś podpisuje za innego).
2. Akt własności.
3. Zarejestrowane świadectwo energetyczne.
4. Zaświadczenie od wspólnoty, najlepiej nie starsze niż 7 dni.
5. Ostatni rachunek IBI.
6. Zaświadczenie banku o zadłużeniu, jeśli jest kredyt hipoteczny; bank zwykle wysyła swojego przedstawiciela.
7. Dane Twojego rachunku bankowego i potwierdzenie otrzymania zadatku.
8. Klucze.

Jeśli nieruchomość należy do małżeństwa we wspólności majątkowej, podpisują oboje. Jeśli jesteś po rozwodzie, potrzebujesz wyroku lub ugody z wpisanym podziałem majątku. Jeśli sprzedajesz odziedziczoną nieruchomość, najpierw trzeba podpisać akt przyjęcia i podziału spadku, rozliczyć podatek od spadków i miejską plusvalía oraz wpisać nieruchomość na spadkobierców: wyjaśniamy to w przewodniku sprzedaż odziedziczonej nieruchomości.

Tabela: kto wydaje, ile to trwa i ile kosztuje

Orientacyjne koszty na 2026 rok; gdy zależą od gminy lub specjalisty, zaznaczamy to.

Lista kontrolna

Przed wystawieniem ogłoszenia: akt własności · nota simple · paszport i NIE · zarejestrowane świadectwo energetyczne.

Do umowy zadatku: IBI · zaświadczenie od wspólnoty · statut · zaświadczenie banku o zadłużeniu · rachunki za media · pozwolenie na użytkowanie · plany i pozwolenia, jeśli były prace · IEE, jeśli dotyczy · zaświadczenie urbanistyczne lub AFO, jeśli potrzebne.

U notariusza: wszystko powyższe w aktualnej wersji, dane rachunku bankowego, potwierdzenie zadatku i klucze.

Co robi dla Ciebie agencja?

Gdy sprzedajesz z nami, przed publikacją ogłoszenia sprawdzamy nota simple i kataster, zamawiamy świadectwo energetyczne i zaświadczenie od wspólnoty, wychwytujemy, czy trzeba wykreślić starą hipotekę lub uzyskać zaświadczenie urbanistyczne, przygotowujemy umowę zadatku i kompletujemy dokumentację, którą notariusz otrzymuje przed podpisaniem aktu. Jeśli mieszkasz za granicą, koordynujemy pełnomocnictwo z Twoim prawnikiem, żebyś nie musiał przyjeżdżać. Ty podpisujesz; formalności są załatwione z wyprzedzeniem.