Jak przygotować dom do sprzedaży

Przygotowanie domu do sprzedaży to usunięcie tego, co przeszkadza, naprawienie drobiazgów, które kupujący zauważa, i pokazanie go w dobrym świetle na profesjonalnych zdjęciach, zanim ogłoszenie trafi do sieci, a nie po fakcie. Większość zajmuje tydzień i niewiele kosztuje. Czego nie warto robić, to wychodzić na rynek w połowie przygotowań: zainteresowanie jest największe w pierwszych dniach, a dom, który źle wystartuje, zwykle kończy z obniżką ceny.

Co zrobić, czego nie robić, a na końcu lista kontrolna pomieszczenie po pomieszczeniu. Jeśli wciąż nie masz pewności co do ceny, najpierw przeczytaj ile jest wart mój dom.

Dlaczego pierwsze dwa tygodnie są tak ważne?

Bo wtedy Twój dom ogląda najwięcej osób. Portale pokazują nowe ogłoszenia na początku, kupujący z zapisanymi alertami dostają e-mail tego samego dnia, a agenci porównują ofertę z otwartymi zapytaniami klientów. Według Idealisty 16% domów sprzedanych w pierwszym kwartale 2025 roku było w ogłoszeniach krócej niż tydzień. W 2024 roku sprzedaż trwała średnio 73 dni w Hiszpanii i 66 w prowincji Málaga (raport Tecnocasy i Uniwersytetu Pompeu Fabra).

Jeśli wystartujesz ze zdjęciami z telefonu i zagraconym tarasem, ta pierwsza fala kupujących skreśli Cię bez oglądania. Gdy dwa tygodnie później zrobisz nowe zdjęcia, ogłoszenie nie jest już nowe: portale pokazują je niżej, alerty już poszły, a kupujący, który widział je dwa razy, uzna, że dom się nie sprzedaje. Tak zaczynają się obniżki.

Co usunąć, a co zostawić?

Kupujący musi móc wyobrazić sobie w tym domu własne życie, a w domu pełnym Twojego życia to się nie uda. Zostaw to, co daje skalę, usuń to, co rozprasza.

Usuń: rodzinne zdjęcia, magnesy na lodówce, kolekcje, ubrania na widoku, połowę zawartości każdej szafy (pełna szafa wygląda na małą), drobne AGD z blatu, butelki w łazience, luźne kable, zniszczone dywany i nadmiarowe meble. Jeśli pokój pełni trzy funkcje (prasowanie, biurko i łóżko dla gości), wybierz jedną i niech będzie widoczna.

Zostaw: sofę, łóżko zasłane białą pościelą, stół z krzesłami, kilka żywych roślin, dwa lub trzy przedmioty w każdym pomieszczeniu. Pusty dom wygląda na mały i zimny; przepełniony wygląda na jeszcze mniejszy. Jeśli coś się nie mieści, dwa miesiące wynajmu boksu magazynowego kosztują mniej niż jakakolwiek obniżka.

Które naprawy się opłacają, a które nie?

Napraw to, co kupujący widzi i co budzi jego wątpliwości; nie płać za to, co kupujący i tak zmieni pod siebie.

A co z tarasem na Costa del Sol?

Tutaj taras jest pomieszczeniem, które kupujący oglądają najdłużej, i często tym, które przesądza o decyzji. Kupujący z Wielkiej Brytanii czy Skandynawii kupuje śniadanie na zewnątrz w styczniu; pokaż mu dokładnie to.

• Usuń wszystko, co nie jest tarasem: suszarkę, butle gazowe, rowery, kartony, uschnięte rośliny.
• Meble w odpowiedniej skali: stół z dwoma lub czterema krzesłami i leżak, jeśli jest miejsce. Kilka dobrze ustawionych mebli, a nie osiem krzeseł w stosie.
• Żywe rośliny: trzy duże donice robią więcej niż piętnaście małych.
• Sprawne zacienienie: czysta, działająca markiza, pergola bez połamanej maty trzcinowej; jeśli nie ma żadnego, żagiel przeciwsłoneczny lub parasol.
• Czysta podłoga, balustrada i szyby; jeśli jest widok, nic go nie zasłania.

W willach i domach szeregowych: skoszony trawnik, przycięte żywopłoty, działające nawadnianie, czysty i pełny basen.

O jakiej porze robić zdjęcia i dlaczego nie telefonem?

Pora zależy od orientacji: taras od wschodu, rano; od zachodu, w połowie popołudnia; od południa, przed południem, zanim światło stanie się ostre. Tutaj problemem rzadko jest za mało słońca, częściej za dużo: okno z widokiem na morze w południe wychodzi prześwietlone w każdym aparacie, który nie łączy ekspozycji. Fotograf wybiera porę, a jeśli z domu widać zachód słońca, wraca specjalnie po to zdjęcie. W dniu sesji: rolety podniesione, wszystkie światła włączone, łóżka zasłane, blaty puste, deski sedesów opuszczone, żadnego prania na sznurku i żadnego samochodu na podjeździe.

Telefon nie wystarczy, bo kupujący w kilka sekund decyduje, czy otworzy Twoje ogłoszenie, a telefon zniekształca pomieszczenia szerokim kątem, prześwietla okna i przechyla pionowe linie. Profesjonalna sesja to statyw na właściwej wysokości, łączenie ekspozycji, żeby jednocześnie widać było salon i widok, wyprostowane linie, kolejność zdjęć, która opowiada dom, oraz rozdzielczość, jakiej wymagają portale i druk. Bez sztuczek: gdy kupujący wejdzie, dom musi odpowiadać zdjęciom. W Grupo dhoce sesja jest częścią strategii sprzedaży i odbywa się dopiero wtedy, gdy dom jest gotowy.

Film i rzut?

Tak, jedno i drugie, a przygotowuje je agencja. Krótki film z przejściem przez dom sprawdza się w mediach społecznościowych i pomaga kupującemu mieszkającemu za granicą zrozumieć, jak łączą się pomieszczenia. O rzut z wymiarami prosi niemal każdy kupujący z zagranicy: mówi mu, czy zmieszczą się jego meble, i oszczędza zbędnych oględzin. Rysuje go nasz zespół architektów.

Lekki home staging czy pełny?

Lekki home staging zrobisz sam z tym przewodnikiem: uprzątnięcie, porządek, nowe tekstylia (poduszki, ręczniki, biała pościel), rośliny, kilka lamp i urządzony taras. Tydzień pracy i kilkaset euro.

Pełny home staging przygotowuje profesjonalista z wynajętymi meblami. Opłaca się, gdy dom jest pusty, gdy to spadek umeblowany w stylu z innej epoki albo gdy konkuruje z wieloma podobnymi domami w tym samym osiedlu.

Dane branżowe pochodzą od hiszpańskiego stowarzyszenia home stagingu (Asociación Home Staging España, AHSE), cytowanego przez Xataka Home w 2024 roku: 96,6% domów po home stagingu sprzedało się w ciągu trzech miesięcy, a 43% w ciągu miesiąca; pełna usługa kosztuje od 0,5% do 1,5% wartości domu. To dane samego stowarzyszenia, a nie niezależnego badania. Przy domu za 400 000 euro oznacza to od 2000 do 6000 euro; jedna obniżka o 3% to 12 000 euro.

Jak przygotować się do prezentacji?

• Przyjemna temperatura: zimą ogrzewanie włączone pół godziny wcześniej, latem klimatyzacja.
• Światło: rolety podniesione i światła włączone, nawet w dzień.
• Przewietrz dom kwadrans wcześniej i zrezygnuj z intensywnych odświeżaczy: kupujący zakłada, że coś maskują.
• Zwierzęta poza domem, a ich legowiska i miski schowane.
• Właściciela nie ma. Przy właścicielu kupujący nie otwiera szaf, nie krytykuje i nie pyta, a to właśnie z tych uwag agent robi z zastrzeżenia ofertę. Jeśli nie da się tego uniknąć, przywitaj się i wyjdź.
• Miej pod ręką rachunki za wspólnotę i IBI oraz świadectwo energetyczne: dokumenty potrzebne do sprzedaży.

Co architekt widzi w Twoim domu, a co widzi też kupujący?

Trzy rzeczy, i w każdej z nich warto działać z wyprzedzeniem.

Wilgoć. Plamy na suficie pod tarasem lub łazienką, zacieki na ścianie zewnętrznej, łuszcząca się farba na wysokości listew, zapach w szafie. Zamalowanie bez usunięcia przyczyny wychodzi po dwóch tygodniach i każdy rzeczoznawca to zauważy. Co zrobić: znaleźć źródło (spoina tarasu, rura spustowa, podciąganie kapilarne, kondensacja), naprawić je, pozwolić wyschnąć i dopiero wtedy malować. Zachowaj fakturę.

Zabudowy i prace bez pozwolenia. Przeszklony taras, zadaszony ganek, usunięta ścianka działowa, dwa mieszkania połączone w jedno. Kupujący z prawnikiem prosi o pozwolenie i zgodę wspólnoty; o to samo prosi bank finansujący zakup. W budynku wielorodzinnym zabudowa tarasu wymaga głosów trzech piątych właścicieli i udziałów (Ley de Propiedad Horizontal, czyli ustawa o własności lokali, artykuł 10.3.b). Co zrobić: sprawdzić, czy prace są ujęte w akcie własności (escritura) i w katastrze (Catastro), zapytać w gminie, jak je zalegalizować (w wielu gminach wystarczy zgłoszenie, declaración responsable, z dokumentacją techniczną, ale to się różni), a jeśli nie da się ich zalegalizować, powiedzieć o tym przed oględzinami i uwzględnić to w cenie.

Stare instalacje. Tablica bezpiecznikowa bez wyłącznika różnicowoprądowego, przewody w oplocie z tkaniny, rury ołowiane, aluminiowe okna bez przekładki termicznej, klimatyzacja sprzed dwudziestu lat. Nie remontuje się pod sprzedaż, ale się o tym mówi. Nasz zespół architektów może dołączyć do sprzedaży szkic remontu z orientacyjnym kosztem, a to zmienia rozmowę: „jest przestarzały” zamienia się w „wiem, ile kosztuje dostosowanie go do siebie”. Taka jest przewaga sprzedaży przez agencję, która także projektuje i remontuje.

Lista kontrolna pomieszczenie po pomieszczeniu