Podatki przy sprzedaży domu w Hiszpanii

Sprzedając dom w Hiszpanii, płacisz dwa podatki: podatek dochodowy (IRPF) od osiągniętego zysku, w wysokości od 19% do 30% tego zysku (a nie ceny), oraz miejską plusvalía, którą gmina pobiera od wzrostu wartości gruntu. Jeśli sprzedajesz swoje główne miejsce zamieszkania i masz ponad 65 lat albo w ciągu dwóch lat reinwestujesz w inne główne miejsce zamieszkania, podatek dochodowy może wynieść zero.

Ten przewodnik jest dla właścicieli, którzy są rezydentami podatkowymi Hiszpanii. Jeśli mieszkasz za granicą i sprzedajesz nieruchomość w Hiszpanii, zasady są inne (zatrzymanie 3%, formularz 210) i omawiamy je w przewodniku sprzedaż nieruchomości przez nierezydenta. Wszystkie poniższe wartości dotyczą 2026 roku i mają charakter orientacyjny, a nie porady: sprawdź je ze swoim doradcą podatkowym przed podpisaniem.

Co dokładnie płacisz przy sprzedaży?

Jak oblicza się zysk kapitałowy?

Zysk to różnica między wartością zbycia a wartością nabycia (artykuł 35 Ley 35/2006 del IRPF, czyli ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Nie jest to po prostu cena sprzedaży minus cena zakupu: po jednej stronie koszty się dodaje, po drugiej odejmuje, a prawidłowe rozliczenie obniża podatek.

Do wartości nabycia dodajesz: zapłaconą cenę; podatki i koszty tamtego zakupu (podatek od przeniesienia własności lub VAT, notariusz, rejestr nieruchomości, gestoría, czyli biuro załatwiające formalności); oraz inwestycje i ulepszenia, które podniosły wartość domu (rozbudowa, generalny remont, pompa ciepła), zawsze z pełną fakturą i dowodem zapłaty. Nie liczy się bieżąca konserwacja (malowanie, wymiana pieca na równoważny), odsetki od kredytu hipotecznego, IBI (roczny podatek od nieruchomości) ani opłaty na rzecz wspólnoty. Jeśli dom był wynajmowany, odejmuje się amortyzację odliczoną w tych latach.

Od wartości zbycia odejmujesz: prowizję agencji, samą miejską plusvalía, świadectwo energetyczne i koszt wykreślenia hipoteki.

Progi podstawy oszczędności w 2026 roku

Zysk trafia do podstawy oszczędności (base del ahorro) i jest opodatkowany progowo. Skalę ustaliła Ley 7/2024 (ustawa z reformą podatkową z 2024 roku) ze skutkiem od 1 stycznia 2025 roku i nadal obowiązuje ona w 2026 roku. Jest taka sama w Andaluzji, Madrycie i wszystkich pozostałych regionach objętych wspólnym systemem podatkowym: w dochodach z oszczędności nie ma różnic regionalnych.

Progi są progresywne: od zysku w wysokości 100 000 euro płaci się 19% od pierwszych 6000, 21% od kolejnych 44 000 i 23% od reszty.

Kiedy nie płacisz podatku dochodowego od sprzedaży?

Trzy zwolnienia, które warto znać, zanim wystawisz dom na sprzedaż, bo niektóre wymagają planowania:

• Ponad 65 lat i sprzedaż głównego miejsca zamieszkania. Cały zysk jest zwolniony, bez obowiązku reinwestowania (artykuł 33.4.b). Nieruchomość musiała być Twoim stałym miejscem zamieszkania przez co najmniej trzy kolejne lata i musiałeś mieć do niej pełną własność. Jeśli dom należy do pary, a ponad 65 lat ma tylko jedna osoba, zwolnienie obejmuje jej połowę.
• Reinwestycja w inne główne miejsce zamieszkania. Przeznacz uzyskane pieniądze na zakup lub remont innego domu, który będzie Twoim głównym miejscem zamieszkania, a zysk będzie zwolniony (artykuł 38.1). Termin wynosi dwa lata, liczone od daty do daty, niezależnie od tego, czy kupujesz przed sprzedażą, czy po niej. Jeśli reinwestujesz tylko część, zwolnienie jest proporcjonalne. Przy niespłaconym kredycie hipotecznym kwota do reinwestowania to cena minus to, co byłeś winien bankowi. Jeśli reinwestycja przypada na inny rok niż sprzedaż, zadeklaruj w zeznaniu za rok sprzedaży zamiar reinwestowania.
• Renta dożywotnia dla osób powyżej 65 lat. Sprzedajesz dowolną nieruchomość (także taką, która nie jest Twoim głównym miejscem zamieszkania) i w ciągu sześciu miesięcy przeznaczasz pieniądze na ubezpieczeniową rentę dożywotnią na swoją rzecz: zysk jest zwolniony do kwoty 240 000 euro reinwestowanych (artykuł 38.3); nadwyżka jest opodatkowana proporcjonalnie.

Jeśli kupiłeś przed 1995 rokiem, współczynniki obniżające (coeficientes de abatimiento) zmniejszają część zysku (z limitem 400 000 euro wartości zbycia). A jeśli sprzedajesz ze stratą, nic nie płacisz i możesz rozliczyć stratę z innymi zyskami z oszczędności w ciągu czterech lat.

Czym jest miejska plusvalía i kto ją płaci?

Plusvalía (formalnie Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) opodatkowuje wzrost wartości gruntu, a nie budynku, od dnia zakupu do dnia sprzedaży. Płaci ją sprzedający. Jeden wyjątek: jeśli sprzedający nie jest rezydentem Hiszpanii, kupujący odpowiada za podatek jako płatnik w zastępstwie, dlatego w takich transakcjach kwota ta jest zatrzymywana z ceny u notariusza. Szczegóły znajdziesz w przewodniku dla nierezydentów.

Dwie metody obliczania

Od reformy z listopada 2021 roku wybierasz metodę, która daje niższy podatek, a gmina musi to zaakceptować:

• Metoda obiektywna. Podstawa = katastralna wartość gruntu (znajdziesz ją na rachunku IBI) pomnożona przez współczynnik zależny od liczby lat posiadania nieruchomości. Współczynniki są ustawowymi maksimami; gmina może stosować niższe.
• Metoda rzeczywistego zysku. Podstawa = różnica między ceną sprzedaży a ceną zakupu, zastosowana tylko do udziału gruntu (stosunek katastralnej wartości gruntu do całkowitej wartości katastralnej). Opłaca się, gdy nieruchomość niewiele zyskała na wartości.

Następnie gmina stosuje do tej podstawy własną stawkę, z ustawowym limitem 30%. Maksymalne współczynniki obowiązujące w 2026 roku (dekret z grudnia 2025 roku je podniósł, ale parlament uchylił go 27 stycznia 2026 roku i wróciły wartości z 2024 roku) wyglądają tak:

A jeśli sprzedajesz bez zysku?

Jeśli grunt nie zyskał na wartości (sprzedajesz za mniej, niż zapłaciłeś, albo za tyle samo), nie ma plusvalía do zapłaty. Nie dzieje się to automatycznie: składasz w gminie deklarację, dołączasz oba akty i wykazujesz, że wzrostu nie było (artykuł 104.5 Ley de Haciendas Locales, czyli ustawy o finansach lokalnych).

Co zmienia się w zależności od gminy

Stawkę, współczynniki i ulgi ustala każda gmina:

• Estepona stosuje stawkę 20% zgodnie ze swoimi uchwałami podatkowymi na 2025 rok, znacznie poniżej limitu, i utrzymuje ulgę 95% dla spadkobierców.
• Miasto Madryt stosuje 29%, jedną z najwyższych stawek, z ulgami przy dziedziczeniu głównego miejsca zamieszkania od 95% do 40% w zależności od wartości gruntu.
• Marbella, Benahavís, Mijas i pozostałe gminy mają własne uchwały. Sprawdź obowiązującą stawkę w swojej gminie, zanim zaczniesz liczyć.

Jakie inne koszty ponosi sprzedający?

• Świadectwo charakterystyki energetycznej. Obowiązkowe przy ogłaszaniu i sprzedaży (Real Decreto 390/2021, przepisy o certyfikacji energetycznej). Wystawia je uprawniony technik; według badania organizacji konsumenckiej OCU za mieszkanie o powierzchni 90 metrów kwadratowych kosztuje od 84 do 105 euro. Jest ważne dziesięć lat (pięć przy klasie G). W Andaluzji i Madrycie rejestracja nie jest płatna. Sprzedaż bez świadectwa grozi karą od 300 do 6000 euro.
• Wykreślenie hipoteki. Jeśli nadal jesteś winien bankowi pieniądze, spłaca się je z ceny sprzedaży u tego samego notariusza. Dwa koszty: prowizja banku za wcześniejszą spłatę (Ley 5/2019, ustawa o kredycie hipotecznym, ogranicza ją do 2% przy stałym oprocentowaniu i do 0,25% lub 0,15% przy zmiennym, i to tylko w pierwszych latach) oraz wykreślenie z rejestru, około 1000 euro łącznie za notariusza, rejestr i gestoría.
• Prowizja agencji. Nie ma ustawowego cennika; rynkowo wynosi od 3% do 5% ceny plus 21% VAT, uzgodnione na piśmie w umowie pośrednictwa. Odlicza się ją od zysku.

Żeby wiedzieć, od jakiej ceny zacząć, przeczytaj ile jest wart mój dom.

Przykład z liczbami

Mieszkanie w Esteponie kupione w 2012 roku za 200 000 euro, z 16 000 euro podatków i kosztów tamtego zakupu oraz remontem kuchni i łazienki za 20 000 euro udokumentowanym fakturami. Sprzedajesz je w 2026 roku za 360 000 euro. Katastralna wartość gruntu wynosi 60 000 euro; nie masz ukończonych 65 lat i nie reinwestujesz.

Miejska plusvalía (metoda obiektywna). Minęło czternaście lat, współczynnik 0,09: podstawa wynosi 5400 euro. Przy stawce 20% w Esteponie to 1080 euro. Ta sama sprzedaż w mieście Madryt, przy stawce 29%, dałaby 1566 euro.

Podatek dochodowy.

• Wartość nabycia: 200 000 + 16 000 + 20 000 = 236 000 euro.
• Koszty sprzedaży: prowizja agencji 5% plus VAT (21 780 euro), plusvalía (1080), świadectwo energetyczne (100) i wykreślenie hipoteki (1000): 23 960 euro.
• Wartość zbycia: 360 000 minus 23 960 = 336 040 euro.
• Zysk: 336 040 minus 236 000 = 100 040 euro.
• Należny podatek: 6000 po 19% (1140) + 44 000 po 21% (9240) + 50 040 po 23% (11 509) = 21 889 euro, czyli 21,9% zysku.

Gdyby ten sam właściciel miał 66 lat, a mieszkanie było jego głównym miejscem zamieszkania od 2012 roku, podatek dochodowy wyniósłby zero i zapłaciłby tylko 1080 euro plusvalía.

Kiedy i jak się to deklaruje?

• Miejska plusvalía: w ciągu 30 dni roboczych od podpisania aktu. W Madrycie i większości gmin to samoobliczenie podatku składane przez elektroniczne biuro gminy; jeśli zysku nie ma, składa się zamiast tego deklarację.
• Podatek dochodowy: w zeznaniu składanym w roku następnym. Sprzedaż z 2026 roku deklaruje się wiosną 2027 roku. Dla orientacji: kampania Renta 2025 trwa od 8 kwietnia do 30 czerwca 2026 roku (do 25 czerwca przy płatności poleceniem zapłaty).
• Dokumenty: przechowuj akty, faktury i potwierdzenie zapłaty plusvalía co najmniej cztery lata; przy zwolnieniu z tytułu reinwestycji lub współczynnikach dla zakupów sprzed 1995 roku, bezterminowo.