Sprzedaż w Hiszpanii przez nierezydenta

Tak, możesz sprzedać swój dom w Hiszpanii, mieszkając za granicą, a strona podatkowa jest prostsza, niż się wydaje: kupujący zatrzymuje 3% ceny i wpłaca je w Twoim imieniu do urzędu skarbowego, Ty składasz jedną deklarację w ciągu czterech miesięcy, a jeśli te 3% przekroczyły podatek, który faktycznie Ci przypada, różnica do Ciebie wraca. Stawka od zysku wynosi w 2026 roku 19% dla każdego nierezydenta, także dla Brytyjczyków.

Ten przewodnik omawia zatrzymanie podatku, oba formularze, miejską plusvalía, dokumenty i przykład z liczbami. Jest pisany dla właściciela, który mieszka w Wielkiej Brytanii, Irlandii, krajach nordyckich lub Europie Środkowej i sprzedaje na Costa del Sol. Podane wartości obowiązują w październiku 2026 roku; Twój prawnik lub gestor (hiszpański doradca od formalności administracyjnych i podatkowych) powinien potwierdzić je w Twojej sytuacji, bo każda sprzedaż jest inna.

Czym jest zatrzymanie 3% i kto je płaci?

Gdy nierezydent sprzedaje nieruchomość w Hiszpanii, kupujący ma ustawowy obowiązek zatrzymać 3% uzgodnionej ceny i wpłacić je do Agencia Tributaria (hiszpańskiego urzędu skarbowego) w ciągu miesiąca od podpisania aktu (artykuł 25.2 Ley del IRNR, czyli ustawy o podatku dochodowym od nierezydentów). Robi to na formularzu 211 (modelo 211) i musi przekazać Ci kopię potwierdzenia wpłaty. Zachowaj ją: bez niej nie odzyskasz tych 3%.

• To nie jest podatek, tylko zaliczka na poczet Twojego podatku od zysku. Jeśli należy się mniej, otrzymasz zwrot różnicy; jeśli więcej, dopłacisz resztę.
• Liczy się ją od całej ceny, a nie od Twojego zysku. Przy sprzedaży za 400 000 euro kupujący zatrzymuje 12 000 euro bez względu na to, ile zapłaciłeś za nieruchomość.
• Jeśli kupujący nie wpłaci tej kwoty, odpowiada za nią sama nieruchomość.

Jedynym sposobem na uniknięcie zatrzymania jest wykazanie hiszpańskiej rezydencji podatkowej zaświadczeniem z Agencia Tributaria. Prawdziwy nierezydent nie ma tu żadnego zwolnienia.

Jaki formularz składasz i kiedy?

Składasz formularz 210 (modelo 210), w którym deklarujesz rzeczywisty zysk. Agencia Tributaria wyznacza termin trzech miesięcy liczonych od końca miesięcznego terminu kupującego, więc w praktyce masz cztery miesiące od podpisania aktu. Deklaracja jest obowiązkowa niezależnie od wyniku: zwrot, dopłata albo zero.

Zysk to różnica między dwiema wartościami:

Zachowuj wszystkie faktury. Nowa kuchnia czy przeszklony taras z prawidłową fakturą zmniejszają podlegający opodatkowaniu zysk; sam wyciąg bankowy zwykle nie wystarcza.

Ile podatku od zysku płaci nierezydent w 2026 roku?

19% zysku, niezależnie od tego, w jakim kraju mieszkasz. Agencia Tributaria podaje to na swojej stronie o zyskach ze sprzedaży nieruchomości, a wynika to z artykułu 25.1.f Ley del IRNR, który stosuje stawkę 19% do zysków kapitałowych ze zbycia majątku, nie różnicując ich według miejsca zamieszkania.

Gdzie indziej przeczytasz, że brytyjscy sprzedający płacą od brexitu 24%. To pomylenie dwóch stawek. 24% to stawka ogólna dla innych dochodów, na przykład z najmu, gdy właściciel mieszka poza UE lub EOG; rezydenci UE i EOG płacą od tych dochodów 19% i mogą odliczać koszty. Od sprzedaży samej nieruchomości stawka wynosi 19% dla wszystkich. Brexit ma natomiast znaczenie przy zwolnieniu z tytułu reinwestycji: rezydent UE lub EOG, który sprzedaje swoje główne miejsce zamieszkania i reinwestuje całą kwotę w nowe główne miejsce zamieszkania, może wyłączyć zysk z opodatkowania; rezydent Wielkiej Brytanii już tego nie może.

Zmiany przepisów z 2026 roku (Orden HAC/623/2026, rozporządzenie ministra finansów) nie dotknęły ani terminu przy sprzedaży, ani stawki; dotyczyły wyłącznie rocznej deklaracji dochodu przypisanego i dochodu z najmu.

Jak odzyskać nadpłatę i ile to trwa?

Wnioskujesz o nią na tym samym formularzu 210: jeśli 19% Twojego zysku to mniej niż zatrzymane 3%, deklaracja wykazuje zwrot i podajesz rachunek, na który ma on trafić. Jeśli sprzedałeś ze stratą, wnioskujesz o całe 3%.

Zgodnie z prawem urząd skarbowy ma sześć miesięcy na wypłatę, licząc od końca terminu na złożenie deklaracji; po tym czasie, jeśli opóźnienie jest z jego winy, automatycznie doliczane są odsetki za zwłokę (artykuł 31 Ley General Tributaria, czyli hiszpańskiej ordynacji podatkowej). W praktyce kancelarie na wybrzeżu mówią o zwrotach, które przychodzą od sześciu do dwunastu miesięcy po złożeniu deklaracji, a przed wypłatą zwrot jest weryfikowany.

Najczęstszym problemem przy tej weryfikacji jest roczny podatek nierezydentów. Każdy nierezydent, który ma nieruchomość w Hiszpanii, musi co roku złożyć formularz 210, od dochodu przypisanego z domu, z którego korzysta sam, albo od dochodu z najmu, a wielu właścicieli nigdy o tym nie słyszało. Gdy wnioskujesz o zwrot 3%, Agencia Tributaria sprawdza ostatnie cztery lata (okres przedawnienia z artykułu 66 Ley General Tributaria) i może potrącić to, co jesteś winien, z kwoty, którą powinna Ci zwrócić. Poproś gestora, żeby sprawdził te lata przed sprzedażą: uregulowanie ich wychodzi taniej niż obniżony zwrot z dopłatami.

A co z miejską plusvalía?

Plusvalía municipal to podatek gminny od wzrostu wartości gruntu od chwili, gdy kupiłeś nieruchomość. Zwykle płaci go sprzedający. Gdy sprzedający jest osobą fizyczną nierezydentem, prawo czyni kupującego płatnikiem w zastępstwie podatnika (artykuł 106.2 Ley de Haciendas Locales, czyli ustawy o finansach lokalnych): gmina może żądać podatku od kupującego, który ma potem prawo odzyskać go od Ciebie.

U notariusza rozwiązuje się to na jeden z dwóch sposobów:

1. Kupujący zatrzymuje z ceny szacowaną kwotę plusvalía, płaci ją gminie w ciągu trzydziestu dni roboczych i rozlicza się z Tobą na podstawie potwierdzenia wpłaty.
2. Płacisz ją sam albo robi to Twój prawnik na podstawie pełnomocnictwa, a kupującemu pokazujesz dowód zapłaty.

Oba sposoby są dobre; akt powinien wskazywać, który wybrano. Od reformy z 2021 roku są dwie metody obliczania (metoda obiektywna oparta na katastralnej wartości gruntu albo rzeczywisty zysk wynikający z obu aktów) i możesz wybrać niższą kwotę; jeśli grunt nie zyskał na wartości, co wykazujesz obydwoma aktami, nic się nie płaci. Stawki różnią się w zależności od gminy. Jeśli to Ty ponosisz plusvalía, liczy się ona jako koszt sprzedaży i zmniejsza zysk do opodatkowania.

Jakie dokumenty i koszty dotyczą szczególnie sprzedającego nierezydenta?

Większość listy jest taka sama jak dla każdego sprzedającego (zobacz dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania). Oto te, na których potykają się właściciele mieszkający za granicą:

• NIE. Każdy sprzedający wpisany do aktu własności potrzebuje własnego numeru NIE (hiszpańskiego numeru identyfikacyjnego cudzoziemca). Numer nie wygasa, ale niektórzy notariusze proszą o aktualne zaświadczenie, a kupujący potrzebuje Twojego NIE, żeby złożyć formularz 211. Sprawdź to kilka tygodni przed podpisaniem.
• Pełnomocnictwo. Jeśli nie przylecisz, by podpisać akt, udzielasz pełnomocnictwa swojemu prawnikowi: przed hiszpańskim notariuszem, w konsulacie Hiszpanii albo przed notariuszem w swoim kraju, z apostille haską i tłumaczeniem przysięgłym na hiszpański. Niech zostanie sporządzone na tę konkretną sprzedaż, ze wskazaniem nieruchomości.
• Świadectwo charakterystyki energetycznej. Obowiązkowe przed opublikowaniem ogłoszenia, rejestrowane w Junta de Andalucía (rządzie regionalnym Andaluzji) i ważne dziesięć lat. Poradniki podają koszt od około 60 do 140 euro.
• Zaświadczenie od wspólnoty właścicieli. Zgodnie z artykułem 9.1.e Ley de Propiedad Horizontal (ustawy o własności lokali) notariusz nie sporządzi aktu bez zaświadczenia, że nie zalegasz z opłatami na rzecz wspólnoty, chyba że kupujący wyraźnie z niego zrezygnuje. Zarządca musi je wydać w ciągu siedmiu dni kalendarzowych.
• Zaświadczenia o braku zaległości. Ostatni rachunek IBI (rocznego podatku od nieruchomości), opłacone rachunki za media oraz, jeśli jest kredyt hipoteczny, zaświadczenie banku o saldzie zadłużenia, aby spłacić je z ceny przy podpisaniu.
• Hiszpańskie konto bankowe. Cena jest płacona w euro, zwykle na hiszpańskie konto na Twoje nazwisko; z niego spłaca się kredyt, prowizję agencji i plusvalía, a zwrot z formularza 210 trafia na rachunek wskazany w deklaracji, więc nie zamykaj go zbyt wcześnie.
• Wymiana waluty. Przewalutowanie pieniędzy na funty, korony czy franki to ostatni krok, a kursy i prowizje bardzo się różnią między zwykłym bankiem a wyspecjalizowanym pośrednikiem walutowym: poproś o wycenę przed podpisaniem aktu.

Kto płaci prowizję agencji?

W Hiszpanii prowizję agencji płaci sprzedający, a na Costa del Sol typowa stawka to 5% ceny sprzedaży plus 21% VAT, uzgodnione na piśmie i rozliczane przy podpisaniu aktu. To koszt sprzedaży, więc zmniejsza zysk do opodatkowania, podobnie jak honorarium Twojego prawnika. Naszą prowizję i to, co obejmuje, wyjaśniamy na stronie o sprzedaży.

Przykład z liczbami

Brytyjski właściciel kupił mieszkanie w Esteponie w 2012 roku za 280 000 euro i sprzedaje je w 2026 roku za 400 000 euro.

Bez faktur za koszty zakupu i ulepszenia zysk wyniósłby 90 800 euro, a podatek 17 252 euro, więc zamiast zwrotu właściciel musiałby dopłacić 5252 euro. Żadna z tych liczb nie jest obietnicą: urząd skarbowy weryfikuje każdą deklarację, a ostateczna kwota zależy od tego, co potrafisz udokumentować.