Sprzedaż odziedziczonego domu w Hiszpanii

Aby sprzedać odziedziczony dom, musisz najpierw zostać jego właścicielem na papierze: przyjąć spadek przed notariuszem, zapłacić podatek od spadków (Impuesto de Sucesiones) i miejską plusvalía oraz wpisać dom na siebie w rejestrze nieruchomości (Registro de la Propiedad). Dopiero wtedy można podpisać akt sprzedaży, a sama sprzedaż wiąże się z własnymi podatkami.

Poniżej cały ten proces po kolei, z wartościami na 2026 rok dla Andaluzji i Madrytu, przykładem z liczbami i tabelą terminów. To przewodnik orientacyjny: przejdź go ze swoim doradcą.

Co trzeba zrobić, zanim będziesz mógł sprzedać?

Dopóki dom jest zapisany na Twojego ojca lub matkę, nie można go sprzedać. Oto kroki; zwykle prowadzi je kancelaria notarialna albo gestor (pośrednik w sprawach administracyjnych):

1. Akt zgonu. Wydaje go hiszpański urząd stanu cywilnego (Registro Civil); zazwyczaj załatwia go zakład pogrzebowy.
2. Zaświadczenie o ostatniej woli. Mówi, czy był testament i przed którym notariuszem go sporządzono. Wnioskuje się o nie w Ministerstwie Sprawiedliwości (formularz 790, około 4 euro) po upływie 15 dni roboczych od śmierci.
3. Jeśli nie było testamentu, poświadczenie dziedziczenia. Przed notariuszem ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego, z dwoma świadkami; ustala, kto dziedziczy z mocy ustawy.
4. Spis inwentarza oraz akt przyjęcia spadku i działu. Wymienia się, wycenia i dzieli aktywa i długi. Podpisują go wszyscy spadkobiercy (albo ich pełnomocnik). Tu ustala się wartość domu, a ta wartość ma później ogromne znaczenie.
5. Podatki od spadku: podatek od spadków i miejska plusvalía (kolejne sekcje).
6. Wpis do rejestru nieruchomości.

Ile wynosi podatek od spadków w Andaluzji i w Madrycie?

Podatek od spadków płaci każdy spadkobierca od tego, co otrzymuje, a rozlicza się go w regionie, w którym mieszkał zmarły (a nie tam, gdzie leży dom, chyba że zmarły był nierezydentem). Termin wynosi 6 miesięcy od śmierci, z możliwością przedłużenia o kolejne 6, jeśli wystąpisz o nie w ciągu pierwszych 5; za okres przedłużenia naliczane są odsetki za zwłokę.

Dla małżonka, dzieci, wnuków i rodziców (grupy I i II) podatek w 2026 roku jest w obu regionach niemal symboliczny:

Dwa ostrzeżenia. Ulga na główne miejsce zamieszkania wymaga, byś nie sprzedawał przez 3 lata (Andaluzja) lub 5 (Madryt): jeśli zamierzasz sprzedać od razu, nie korzystaj z niej, bo zwrócisz ją z odsetkami (w Andaluzji, przy uldze w wysokości miliona euro, rzadko jest potrzebna). A między rodzeństwem i na rzecz siostrzeńców czy bratanków podatek jest już odczuwalny, zwłaszcza w Andaluzji: policz wszystko, zanim przyjmiesz spadek.

A jeśli spadkobierca nie mieszka w Hiszpanii?

Nadal płaci podatek w Hiszpanii od domu (nierezydenci są opodatkowani od majątku położonego w Hiszpanii), ale sprawę prowadzi państwowy urząd skarbowy (Oficina Nacional de Gestión Tributaria), a nie Junta de Andalucía ani Region Madrytu. Od wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE z 2014 roku i Ley 26/2014 (ustawy z reformą podatkową z 2014 roku) może stosować przepisy regionu, w którym mieszkał zmarły, a od 2022 roku ta możliwość nie zależy już od zamieszkania w Unii Europejskiej: syn mieszkający w Londynie czy Buenos Aires dziedziczy mieszkanie w Esteponie z andaluzyjską ulgą. Jeśli mieszka poza UE lub Europejskim Obszarem Gospodarczym, musi ustanowić przedstawiciela podatkowego w Hiszpanii.

Czym jest miejska plusvalía przy spadku?

Gmina, w której leży dom, pobiera plusvalía (IIVTNU, podatek od wzrostu wartości gruntu) od tego, o ile wzrosła wartość gruntu w okresie, gdy właścicielem był zmarły. Przy spadkach płaci ją spadkobierca, w ciągu 6 miesięcy od śmierci, z możliwością przedłużenia do roku. Oblicza się ją tak samo jak przy sprzedaży: opisujemy to w przewodniku jakie podatki płacisz przy sprzedaży domu.

Ustawa pozwala każdej gminie przyznać bonifikatę do 95%, gdy dziedziczy małżonek, dzieci lub rodzice, i niemal zawsze przyznaje się ją na wniosek: jeśli nie zawnioskujesz o nią w samoobliczeniu podatku, nie zostanie zastosowana.

• Estepona utrzymuje bonifikatę 95% dla spadkobierców, o którą wnioskuje się w samym samoobliczeniu (artykuł 10 jej uchwały). W ostatnich latach wymagała warunków takich jak wspólne zamieszkiwanie ze zmarłym; sprawdź aktualne wymogi, zanim zaczniesz na nią liczyć.
• Miasto Madryt przyznaje bonifikatę na główne miejsce zamieszkania zmarłego według katastralnej wartości gruntu: 95% do 60 000 euro, 85% do 100 000, 70% do 138 000 i 40% powyżej.
• Marbella, Benahavís, Mijas i pozostałe gminy mają własne uchwały.

A gdy sprzedajesz dom, plusvalía płaci się ponownie, tym razem za okres od śmierci do sprzedaży. Przed upływem roku współczynnik oblicza się proporcjonalnie za pełne miesiące; przy sprzedaży w tym samym miesiącu wychodzi zero.

Dlaczego spadek trzeba wpisać do rejestru przed sprzedażą?

Rejestr nieruchomości nie wpisze spadku bez dowodu zapłaty podatku od spadków i plusvalía (artykuł 254 Ley Hipotecaria, czyli ustawy hipotecznej), a notariusz nie podpisze aktu sprzedaży, jeśli sprzedający nie figurują jako właściciele. Wpis trwa około 15 dni roboczych. Uwzględnij to, ustalając terminy z kupującym: dobrze poprowadzona sprawa spadkowa trwa od 3 do 6 miesięcy od śmierci do chwili, gdy dom jest gotowy do sprzedaży.

Co się zmienia przy sprzedaży odziedziczonego domu?

Po sprzedaży każdy spadkobierca wykazuje zysk ze swojego udziału w podatku dochodowym (IRPF albo jego odpowiedniku dla nierezydentów, jeśli mieszka za granicą). I tu jest sedno: wartością nabycia nie jest to, co zapłacili Twoi rodzice, tylko wartość zadeklarowana w podatku od spadków, według stanu na dzień śmierci. Od 2022 roku wynosi ona co najmniej wartość referencyjną z Catastro (valor de referencia); jeśli zadeklarujesz więcej (do wartości rynkowej), obowiązuje kwota zadeklarowana. Do tej wartości dodajesz podatek od spadków, plusvalía oraz koszty notariusza i wpisu spadku do rejestru.

Dlatego rzetelna wycena spadku pozwala później zaoszczędzić na podatkach: w Andaluzji i Madrycie, przy bonifikacie 99%, zadeklarowanie domu po wartości rynkowej niemal nic nie kosztuje w podatku od spadków, a zmniejsza zysk, który zostanie opodatkowany w IRPF; kto poprzestaje na wartości referencyjnej, zwykle niższej od rynkowej, płaci różnicę przy sprzedaży. Poprzyj kwotę wyceną lub operatem szacunkowym sporządzonym na tamten dzień.

Kilku spadkobierców

• Akt sprzedaży podpisują wszyscy, osobiście lub przez pełnomocnictwo notarialne (z zagranicy: przed miejscowym notariuszem z apostille albo w konsulacie).
• Spadkobierca może sprzedać swój udział innemu spadkobiercy lub osobie trzeciej, ale pozostali mają miesięczne prawo odkupu, a nabywcy udziałów płacą znacznie poniżej wartości rynkowej. Zwykle jeden z nich zatrzymuje dom i spłaca pozostałych (tak zwane extinción de condominio, czyli zniesienie współwłasności, opodatkowane łagodniej niż zakup).
• Jeśli jeden nie chce sprzedać, każdy z nich może wystąpić o zniesienie współwłasności: ponieważ mieszkania nie da się podzielić, sąd zarządza sprzedaż na licytacji, z kosztami i po gorszej cenie. Negocjacje prawie zawsze się opłacają.

Przykład z liczbami

Syn dziedziczy po matce mieszkanie w Esteponie, które kupiła 25 lat temu. Wartość referencyjna z Catastro wynosi 180 000 euro, ale operat szacunkowy wycenia je na 220 000 euro, i taką kwotę syn deklaruje.

• Podatek od spadków (Andaluzja): 220 000 minus ulga 1 000 000: podstawa zero. Podatek: 0 euro.
• Plusvalía od spadku: katastralna wartość gruntu 60 000 euro, 25 lat, współczynnik 0,40: podstawa 24 000 euro przy stawce 20%, 4800 euro. Z bonifikatą 95%: 240 euro.
• Notariusz i wpis spadku do rejestru: około 1500 euro.

Osiemnaście miesięcy później sprzedaje mieszkanie za 260 000 euro.

• Plusvalía od sprzedaży: jeden pełny rok, współczynnik 0,15: podstawa 9000 euro przy stawce 20%, 1800 euro.
• IRPF. Wartość nabycia: 220 000 + 240 + 1500 = 221 740 euro. Koszty sprzedaży (prowizja agencji 5% plus VAT, plusvalía, świadectwo energetyczne): 17 630 euro. Wartość zbycia: 242 370 euro. Zysk: 20 630 euro. Podatek: 6000 po 19% (1140) + 14 630 po 21% (3072): 4212 euro.

Gdyby zadeklarował tylko wartość referencyjną 180 000 euro, zysk wyniósłby 60 630 euro, a podatek 12 825 euro: ponad 8600 euro różnicy przez jedną liczbę w akcie spadkowym.

Jakich kosztów i dokumentów wymaga sprzedaż?

Takich samych jak każda sprzedaż: nota simple (wyciąg z rejestru nieruchomości), świadectwo energetyczne, rachunek IBI (podatku od nieruchomości), zaświadczenie od wspólnoty, wykreślenie hipoteki, prowizja agencji. Pełną listę znajdziesz w przewodniku dokumenty potrzebne do sprzedaży nieruchomości. Trzy sytuacje częste w odziedziczonych domach:

• Z najemcą. Umowa najmu trwa dalej z kupującym aż do jej wygaśnięcia. Przed sprzedażą musisz zawiadomić najemcę o cenie i warunkach: przysługuje mu 30 dni kalendarzowych prawa pierwokupu (artykuł 25 LAU, hiszpańskiej ustawy o najmie), a zawiadomienie jest ważne 180 dni.
• Z kredytem hipotecznym. Dług dziedziczy się razem z domem. Poproś bank o saldo zadłużenia; spłaca się je z ceny przy tym samym podpisaniu aktu, jak przy każdej sprzedaży.
• Starszy dom. Wiele domów rodziców nie ma pozwolenia na użytkowanie (licencia de ocupación), ma rozbudowy bez pozwolenia albo powierzchnię w rejestrze inną niż rzeczywista, a bank kupującego zobaczy to w operacie szacunkowym. Przed wystawieniem ogłoszenia niech architekt sprawdzi sytuację planistyczną i powie, co można uregulować (akt ujawnienia budynku ze względu na jego wiek, zaświadczenie techniczne albo, na gruncie rolnym, status AFO, który nie legalizuje, ale pozwala sprzedać z gwarancjami). Tak podchodzimy do naszych projektów, i to chroni sprzedaż przed rozpadem u notariusza.

Terminy w jednej tabeli