Продаж успадкованого житла в Іспанії

Щоб продати успадковане житло, спершу треба стати його власником на папері: прийняти спадщину в нотаріуса, сплатити податок на спадщину (Impuesto de Sucesiones) і муніципальну plusvalía та зареєструвати житло на своє ім'я в реєстрі нерухомості (Registro de la Propiedad). Лише після цього можна підписати продаж, а в самого продажу є власні податки.

Нижче цей шлях описано по порядку, з цифрами 2026 року для Андалусії та Мадрида, прикладом розрахунку й таблицею строків. Це орієнтир: перегляньте його разом зі своїм консультантом.

Що має статися, перш ніж ви зможете продати?

Поки житло ще записане на вашого батька чи матір, продати його не можна. Ось кроки; зазвичай їх веде нотаріальна контора або gestor (агент, що займається адміністративними справами):

1. Свідоцтво про смерть. Його видає Registro Civil (реєстр актів цивільного стану); зазвичай ним займається похоронне бюро.
2. Довідка про останні волевиявлення. У ній зазначено, чи був заповіт і в якого нотаріуса. Її запитують у Міністерства юстиції (форма 790, близько 4 євро) після спливу 15 робочих днів від смерті.
3. Якщо заповіту не було: декларація про спадкоємців. Її оформлюють у нотаріуса за останньою адресою померлого, із двома свідками; у ній визначено, хто успадковує за законом.
4. Опис і нотаріальний акт про прийняття та розподіл спадщини. Майно й борги перелічують, оцінюють і розподіляють. Його підписують усі спадкоємці (або особа з їхньою довіреністю). Саме тут вирішують, яку вартість матиме житло, і ця вартість дуже важить згодом.
5. Податки на спадщину: податок на спадщину й муніципальна plusvalía (наступні розділи).
6. Реєстрація в реєстрі нерухомості.

Скільки податку на спадщину сплачують в Андалусії та в Мадриді?

Кожен спадкоємець сплачує податок на спадщину з того, що отримує, а декларацію подають у регіоні, де жив померлий (а не там, де розташоване житло, хіба що померлий був нерезидентом). Строк становить 6 місяців від смерті, з продовженням ще на 6, якщо попросити його протягом перших 5; за продовження нараховують відсотки за прострочення.

Для подружжя, дітей, онуків і батьків (групи I і II) у 2026 році податок майже символічний в обох регіонах:

Два застереження. Зменшення за основне житло вимагає не продавати його 3 роки (Андалусія) або 5 (Мадрид): якщо ви збираєтеся продати зараз, не застосовуйте його, інакше повернете його з відсотками (в Андалусії, із зменшенням на мільйон, воно рідко буває потрібним). А між братами й сестрами та на користь племінників податок справді відчутний, особливо в Андалусії: порахуйте все, перш ніж приймати спадщину.

А якщо спадкоємець не живе в Іспанії?

Податок за житло він однаково сплачує в Іспанії (нерезиденти оподатковуються за своє майно в Іспанії), але справу веде загальнодержавна податкова служба (Oficina Nacional de Gestión Tributaria), а не Junta de Andalucía чи регіон Мадрид. Після рішення Європейського суду 2014 року та Ley 26/2014 (закону про податкову реформу 2014 року) він може застосувати правила регіону, де жив померлий, а з 2022 року ця можливість уже не залежить від проживання в Європейському Союзі: син, який живе в Лондоні чи Буенос-Айресі, успадковує квартиру в Естепоні з андалузьким зменшенням бази. Якщо він живе за межами ЄС або Європейської економічної зони, він мусить призначити податкового представника в Іспанії.

Що таке муніципальна plusvalía при спадкуванні?

Мерія, на території якої розташоване житло, стягує plusvalía (IIVTNU, податок на зростання вартості землі) за те, наскільки зросла вартість землі, поки нею володів померлий. При спадкуванні її сплачує спадкоємець, протягом 6 місяців від смерті, з продовженням до одного року. Розрахунок такий самий, як при продажу: його пояснено в путівнику які податки ви сплачуєте, коли продаєте житло.

Закон дозволяє кожній мерії надавати пільгу до 95%, коли спадкують подружжя, діти чи батьки, і майже завжди її надають лише на запит: якщо ви не заявите її в самостійно поданій декларації, її не застосують.

• Естепона зберігає пільгу 95% для спадкоємців, яку заявляють у самій декларації (стаття 10 її муніципальної постанови). Останніми роками вона вимагала таких умов, як спільне проживання з померлим; перевірте чинні вимоги, перш ніж на неї розраховувати.
• Місто Мадрид надає пільгу на основне житло померлого залежно від кадастрової вартості землі: 95% до 60 000 євро, 85% до 100 000, 70% до 138 000 і 40% понад це.
• Марбелья, Бенахавіс, Міхас та інші мають власні муніципальні постанови.

А коли ви продаєте житло, plusvalía сплачують знову, цього разу за період від смерті до продажу. Якщо не минув рік, коефіцієнт рахують пропорційно повним місяцям; при продажу в тому самому місяці він дорівнює нулю.

Чому спадщину треба зареєструвати до продажу?

Реєстр нерухомості не зареєструє спадщину без підтвердження сплати податку на спадщину й plusvalía (стаття 254 Ley Hipotecaria, іпотечного закону), а нотаріус не посвідчить продаж, якщо продавці не значаться власниками. Реєстрація триває близько 15 робочих днів. Враховуйте це, узгоджуючи дати з покупцем: добре організоване оформлення спадщини займає від 3 до 6 місяців від смерті до моменту, коли житло готове до продажу.

Що змінюється, коли ви продаєте успадковане житло?

Після продажу кожен спадкоємець декларує прибуток зі своєї частки в податку на доходи (IRPF, або його відповіднику для нерезидентів, якщо він живе за кордоном). І ось головне: вартість набуття це не те, що заплатили ваші батьки, а вартість, яку ви задекларували в податку на спадщину, датована днем смерті. З 2022 року ця вартість не може бути нижчою за референтну вартість Catastro (valor de referencia); якщо ви задекларуєте більше (аж до ринкової вартості), діє задекларована сума. До цієї вартості додають податок на спадщину, plusvalía, нотаріуса й реєстрацію спадщини.

Саме тому правильна оцінка спадщини згодом заощаджує податки: в Андалусії та Мадриді, з пільгою 99%, задекларувати житло за ринковою вартістю майже нічого не коштує в податку на спадщину і зменшує прибуток, який оподатковуватимуть в IRPF; хто обмежується референтною вартістю, зазвичай нижчою за ринкову, сплачує різницю при продажу. Підкріпіть цифру оцінкою або експертною оцінкою на ту дату.

Якщо спадкоємців кілька

• Продаж підписують усі, особисто або за нотаріальною довіреністю (з-за кордону: у місцевого нотаріуса з апостилем або в консульстві).
• Спадкоємець може продати свою частку іншому спадкоємцю чи сторонній особі, але інші мають місяць на право викупу, а покупці часток платять значно нижче ринку. Звичайне рішення: один залишає житло собі й компенсує решті (extinción de condominio, припинення спільної власності, яке оподатковується менше, ніж купівля).
• Якщо хтось не хоче продавати, будь-хто з них може вимагати поділу спільного майна: оскільки квартиру не можна розділити, суддя призначає продаж з аукціону, з витратами й за гіршою ціною. Домовитися майже завжди вигідніше.

Приклад розрахунку

Син успадковує квартиру матері в Естепоні, яку вона купила 25 років тому. Референтна вартість Catastro становить 180 000 євро, але експертна оцінка визначає її в 220 000 євро, і він декларує 220 000.

• Податок на спадщину (Андалусія): 220 000 мінус зменшення на 1 000 000: база нульова. Податок: 0 євро.
• Plusvalía за спадкування: кадастрова вартість землі 60 000 євро, 25 років, коефіцієнт 0,40: база 24 000 євро за ставкою 20%, 4 800 євро. З пільгою 95%, 240 євро.
• Нотаріус і реєстрація спадщини: близько 1 500 євро.

Через вісімнадцять місяців він продає квартиру за 260 000 євро.

• Plusvalía за продаж: один повний рік, коефіцієнт 0,15: база 9 000 євро за ставкою 20%, 1 800 євро.
• IRPF. Вартість набуття: 220 000 + 240 + 1 500 = 221 740 євро. Витрати на продаж (агенція 5% плюс ПДВ, plusvalía, енергетичний сертифікат): 17 630 євро. Вартість відчуження: 242 370 євро. Прибуток: 20 630 євро. Податок: 6 000 за ставкою 19% (1 140) + 14 630 за ставкою 21% (3 072): 4 212 євро.

Якби він задекларував лише референтну вартість 180 000 євро, прибуток становив би 60 630 євро, а податок 12 825 євро: понад 8 600 євро різниці через одну цифру в акті про спадщину.

Які витрати й документи потрібні для продажу?

Ті самі, що й для будь-якого продажу: nota simple (виписка з реєстру нерухомості), енергетичний сертифікат, квитанція IBI (податку на нерухомість), довідка від спільноти власників, погашення іпотеки, комісія агенції. Повний перелік у путівнику документи для продажу житла. Три ситуації, звичні для успадкованого житла:

• З орендарем. Договір оренди продовжується з покупцем до кінця строку. Перед продажем треба повідомити орендаря про ціну й умови: він має 30 календарних днів переважного права купівлі (стаття 25 LAU, закону про оренду), а повідомлення чинне 180 днів.
• З іпотекою. Борг успадковують разом із житлом. Попросіть у банку довідку про залишок боргу; його погашають із ціни під час того самого підписання, як і за будь-якого продажу.
• Старий будинок. У багатьох батьківських будинках немає дозволу на заселення, є прибудови без дозволу або зареєстрована площа відрізняється від реальної, і банк покупця побачить це під час оцінки. Перш ніж виставляти житло на продаж, попросіть архітектора перевірити містобудівний статус і сказати, що можна узаконити (декларація про будівництво за давністю, технічний сертифікат або, на землі сільськогосподарського призначення, визнання AFO, яке не легалізує, але дає змогу продати з гарантіями). Такий підхід ми застосовуємо в наших проєктах, і він не дає продажу зірватися в нотаріуса.

Строки в одній таблиці