Документи для продажу житла в Іспанії

Щоб продати житло в Іспанії, вам знадобляться щонайменше документ про право власності, свіжий витяг із земельного реєстру (nota simple), паспорт із NIE, сертифікат енергоефективності, остання квитанція IBI і довідка від об'єднання власників про відсутність заборгованості з внесків. Якщо є іпотека, додайте довідку банку про залишок боргу. Усе інше залежить від самого об'єкта, від того, де він розташований, і від того, як він вам дістався.

Важливо не мати все в перший же день, а знати, що потрібно на кожному етапі: до публікації оголошення, для резервування й договору із завдатком і в нотаріуса. Наприкінці є таблиця: хто видає кожен документ, скільки це триває і скільки коштує.

Що потрібно до того, як житло з'явиться на ринку?

Чотири документи. З ними оголошення законне, ціна спирається на реальні дані, а будь-який покупець, який щось запитає, одразу отримає відповідь.

Escritura. Документ про право власності, нотаріальний акт, що доводить, що житло належить вам. Якщо ви не можете його знайти, нотаріус, який його посвідчив, зберігає оригінал і за кілька днів видасть засвідчену копію (ім'я нотаріуса зазначене в nota simple). Якщо житло перейшло до вас у спадок чи в дар, правовстановлювальним документом є саме той акт.

Nota simple із земельного реєстру. Стислий витяг про те, хто є зареєстрованим власником, як описано об'єкт і чи є на ньому обтяження (іпотека, арешти, сервітути). Його замовляють онлайн на registradores.org за 9,02 євро плюс ПДВ, і він надходить протягом 24–48 робочих годин. Замовте його заздалегідь: неприємні сюрпризи (іпотека погашена, але не знята з реєстру, площа не збігається з даними Catastro, тобто кадастру) легше виправити до того, як їх побачить покупець.

Чинний паспорт і NIE кожного власника. Якщо один із власників живе за кордоном і не приїде на підписання, йому знадобиться довіреність. Якщо ви не є податковим резидентом Іспанії, для продажу діють власні правила щодо утримання й декларацій: див. продаж нерухомості нерезидентом.

Сертифікат енергоефективності (CEE). Обов'язковий для продажу з 2013 року і, про що знають менше, обов'язковий у самому оголошенні: клас (від A до G) має бути вказаний у будь-якій пропозиції чи рекламі, зокрема на порталах. Кваліфікований технічний фахівець оглядає житло й видає сертифікат, який реєструють у регіональному реєстрі (в Андалусії це Registro de Certificados Energéticos Andaluces). Він дійсний 10 років (5, якщо клас G). З 23 липня 2026 року підписувати його можуть лише фахівці, внесені до національного реєстру (Real Decreto 659/2025, правила енергетичної сертифікації): перевірте, чи ваш фахівець там є. Розраховуйте на 60–150 євро залежно від площі й розташування і приблизно на тиждень.

Що потрібно для резервування й договору із завдатком?

Щойно з'являється покупець, його адвокат чи банк попросять документи, які підтверджують, що житло відповідає оголошенню і не має боргів. Якщо вони готові, переговори коротшають.

Остання квитанція IBI. Підтверджує, що муніципальний податок на нерухомість сплачено, і містить кадастровий номер. Її можна завантажити у своєму банку або в службі збору податків (у провінції Малага це Patronato de Recaudación Provincial). Безкоштовно й одразу.

Довідка від об'єднання власників. Її видає секретар-керуючий за погодженням голови; закон дає на це 7 календарних днів (стаття 9 Ley de Propiedad Horizontal, закону про багатоквартирну власність). Без неї нотаріус не посвідчить угоду, хіба що покупець прямо від неї відмовиться. Це важливо, бо покупець відповідає за несплачені внески за поточний рік і три попередні, тож він на ній наполягатиме. Керуючий може брати за неї плату, якщо це не передбачено його договором: зазвичай 30–60 євро, які сплачує продавець.

Статут об'єднання і останні протоколи. Вони не обов'язкові, але покупець захоче знати про цільові збори, заплановані роботи чи обмеження користування (наприклад, щодо короткострокової оренди). Керуючий надає їх безплатно.

Довідка іпотечного банку про залишок боргу або про його відсутність. Якщо у вас є іпотека, банк засвідчує суму, яку слід сплатити в день угоди; покупець погашає її в нотаріуса, і це фіксується в акті. Якщо іпотеку вже погашено, але вона досі значиться в nota simple, попросіть довідку про нульовий борг (безплатно, від кількох днів до двох тижнів) і зніміть іпотеку з реєстру: нотаріус і реєстр разом коштують 120–310 євро без посередника і займають від одного до трьох місяців, тож почніть уже зараз.

Останні рахунки за електроенергію, воду й газ. Вони підтверджують, що постачання активне й оформлене на вас, тож покупець переоформить договори, а не подаватиме заявки на нові підключення. Безкоштовно.

Довідка про придатність до проживання або дозвіл на перше заселення. Кожен регіон вирішує по-своєму. В Андалусії cédula de habitabilidad скасували десятиліття тому; документом є licencia de ocupación, яку мерія видала після завершення будівництва: під час продажу вторинного житла нотаріус її не вимагає, але адвокат покупця попросить, а комунальним компаніям вона потрібна для підключення. У регіоні Мадрид cédula скасували у 2018 році; її замінює муніципальна licencia de primera ocupación. Якщо її у вас немає, мерія видасть копію за невеликий збір протягом кількох тижнів.

Плани й дозволи на будівельні роботи, якщо ви робили ремонт. Якщо ви робили прибудову, засклили терасу чи змінили планування, тримайте під рукою дозвіл або декларацію відповідальності та остаточні плани. Якщо роботи так і не задекларували, краще дізнатися про це зараз, ніж у нотаріуса: покупець це побачить, порівнявши дані кадастру з дійсністю.

Звіт про оцінку стану будівлі (IEE або ITE), якщо будівля досить стара. Це обов'язок об'єднання, а не ваш, але покупець запитає. В Андалусії правило встановлює кожна мерія (у Малазі звіт подають, коли будівлі виповнюється 50 років); у регіоні Мадрид Decreto 103/2016 (мадридські правила технічного огляду будівель) вимагає його для багатоквартирних будинків, старших за 50 років (у деяких випадках за 30). Керуючий надасть вам копію безплатно.

Довідка про відсутність порушень у сфері містобудування або AFO (Андалусія). Якщо ваш будинок стоїть на землі сільськогосподарського призначення або має стару прибудову без дозволу, адвокат покупця може попросити certificado de inexistencia de expediente de infracción urbanística, довідку, яку видає відділ містобудування мерії за збір. А якщо будинок збудовано без дозволу понад 6 років тому, тож мерія вже не може наказати його знести, існує статус asimilado a fuera de ordenación (AFO): муніципальне рішення (Ley 7/2021 de Andalucía, андалузький закон про містобудування, стаття 173), яке визнає існування будівлі, дозволяє роботи з утримання й підключення комунальних послуг і вноситься до земельного реєстру. Воно не легалізує об'єкт, але дає певність покупцеві та його банку. Для нього потрібен висновок технічного фахівця і муніципальний збір; закладайте кілька місяців. Чимало заміських будинків на Коста-дель-Соль щороку продаються саме так, без жодних драм.

Договір із завдатком (contrato de arras). Закріплює домовленість до остаточної угоди. Звичайна форма це покаянний завдаток (arras penitenciales, стаття 1454 Código Civil, Цивільного кодексу Іспанії): покупець вносить завдаток (за звичаєм 10% ціни; закон суми не встановлює) і втрачає його, якщо відмовиться; якщо відмовитеся ви, повертаєте подвійну суму. У договорі мають бути ціна, кінцевий строк укладення угоди (зазвичай 2 або 3 місяці), хто що сплачує і стан обтяжень. Підписуйте його лише тоді, коли перед вами свіжа nota simple.

Що просить нотаріус у день угоди?

Nota simple нотаріус запитує сам у день підписання, а решту приносите ви:

1. Оригінали паспортів і NIE усіх продавців (і довіреність, якщо хтось підписує за іншого).
2. Документ про право власності.
3. Зареєстрований енергетичний сертифікат.
4. Довідку від об'єднання власників, бажано не старшу за 7 днів.
5. Останню квитанцію IBI.
6. Довідку банку про залишок боргу, якщо є іпотека; банк зазвичай надсилає свого представника.
7. Реквізити свого банківського рахунку та підтвердження отриманого завдатку.
8. Ключі.

Якщо житло належить подружжю в режимі спільної сумісної власності, підписують обоє. Якщо ви розлучені, потрібне рішення суду або угода з поділом майна, внесеним до реєстру. Якщо ви продаєте успадковане житло, спершу має бути підписано акт про прийняття й розподіл спадщини, сплачено податок на спадщину та муніципальний податок на приріст вартості землі, а житло зареєстроване на спадкоємців: ми пояснюємо це в путівнику продаж успадкованого житла.

Таблиця: хто видає, скільки триває і скільки коштує

Орієнтовні витрати на 2026 рік; якщо сума залежить від мерії чи фахівця, ми про це кажемо.

Контрольний перелік

До публікації оголошення: документ про право власності · nota simple · паспорт і NIE · зареєстрований енергетичний сертифікат.

Для договору із завдатком: IBI · довідка від об'єднання власників · статут · довідка банку про залишок боргу · рахунки за комунальні послуги · licencia de ocupación · плани й дозволи, якщо були роботи · IEE, якщо потрібно · містобудівна довідка або AFO за потреби.

Для нотаріуса: усе перелічене в актуальному стані, реквізити вашого рахунку, підтвердження завдатку і ключі.

Що робить для вас агенція?

Коли ви продаєте з нами, ми перевіряємо nota simple і кадастр до публікації, замовляємо енергетичний сертифікат і довідку від об'єднання, з'ясовуємо, чи треба зняти з реєстру стару іпотеку або оформити містобудівну довідку, готуємо договір із завдатком і складаємо пакет документів, який нотаріус отримує до угоди. Якщо ви живете за кордоном, ми узгоджуємо довіреність із вашим адвокатом, щоб вам не довелося приїжджати. Ви підписуєте; документи готові заздалегідь.