Податки під час продажу житла в Іспанії

Коли ви продаєте житло в Іспанії, ви сплачуєте два податки: прибутковий податок (IRPF) з отриманого прибутку, від 19 до 30% цього прибутку (а не ціни), і муніципальну plusvalía, яку мерія стягує зі зростання вартості землі. Якщо ви продаєте своє основне житло і вам понад 65 років або ви реінвестуєте кошти в інше основне житло протягом двох років, IRPF може дорівнювати нулю.

Цей путівник призначений для власників, які є податковими резидентами Іспанії. Якщо ви живете за кордоном і продаєте нерухомість в Іспанії, правила інші (утримання 3%, форма 210), і ми розглядаємо їх у путівнику продаж нерухомості нерезидентом. Усі цифри нижче наведено станом на 2026 рік; це орієнтир, а не консультація: перевірте їх зі своїм податковим консультантом до підписання.

Що саме ви сплачуєте під час продажу?

Як розраховують приріст капіталу?

Прибуток дорівнює різниці між вартістю відчуження і вартістю набуття (стаття 35 Ley 35/2006 del IRPF, закону про податок на доходи фізичних осіб). Це не просто ціна продажу мінус ціна купівлі: з одного боку витрати додають, з іншого віднімають, і якщо зробити це правильно, податок зменшується.

До вартості набуття додають: ціну, яку ви заплатили; податки й витрати тієї купівлі (податок на передачу або ПДВ, нотаріус, земельний реєстр, gestoría, тобто бюро, що веде документи); а також вкладення та поліпшення, які підвищили вартість житла (прибудова, капітальний ремонт, тепловий насос), завжди з повним рахунком-фактурою і підтвердженням оплати. Поточне обслуговування не враховують (фарбування, заміна котла на рівноцінний), так само як відсотки за іпотекою, IBI (щорічний податок на нерухомість) чи внески до об'єднання власників. Якщо житло здавали в оренду, амортизацію, відраховану в ті роки, віднімають.

З вартості відчуження віднімають: комісію агенції, саму муніципальну plusvalía, енергетичний сертифікат і витрати на погашення іпотеки.

Шкала оподаткування заощаджень у 2026 році

Прибуток потрапляє до бази заощаджень (base del ahorro) і оподатковується за шкалою. Цю шкалу встановив Ley 7/2024 (закон про податкову реформу 2024 року) з 1 січня 2025 року, і вона діє й у 2026 році. Вона однакова в Андалусії, Мадриді та всіх інших регіонах загального податкового режиму: регіональних відмінностей щодо доходів від заощаджень немає.

Шкала прогресивна: з прибутку 100 000 євро сплачують 19% з перших 6000, 21% з наступних 44 000 і 23% з решти.

Коли IRPF з продажу не сплачують?

Три пільги, про які варто знати ще до виставлення житла на продаж, бо деякі з них потребують планування:

• Вам понад 65 років, і ви продаєте основне житло. Увесь прибуток звільняється від податку, без жодного реінвестування (стаття 33.4.b). Житло має бути вашим постійним місцем проживання щонайменше три роки поспіль, і ви маєте володіти ним на праві повної власності. Якщо житло належить подружжю, а 65 виповнилося лише одному, пільга охоплює його половину.
• Реінвестування в інше основне житло. Якщо ви спрямуєте виручку на купівлю чи реконструкцію іншого житла, яке стане вашим основним, прибуток звільняється від податку (стаття 38.1). Строк становить два роки, від дати до дати, незалежно від того, купуєте ви до чи після продажу. Якщо реінвестуєте лише частину, пільга пропорційна. Якщо залишився борг за іпотекою, сума для реінвестування дорівнює ціні мінус те, що ви були винні. Якщо реінвестування припадає на інший рік, ніж продаж, зазначте в декларації за рік продажу намір реінвестувати.
• Довічна рента для осіб віком понад 65 років. Ви продаєте будь-яку нерухомість (зокрема й ту, що не є основним житлом) і протягом шести місяців спрямовуєте гроші на застраховану довічну ренту на свою користь: прибуток звільняється від податку в межах 240 000 євро реінвестованої суми (стаття 38.3); те, що понад цю суму, оподатковується пропорційно.

Якщо ви купили житло до 1995 року, коефіцієнти зменшення (coeficientes de abatimiento) знижують частину прибутку (у межах 400 000 євро вартості відчуження). А якщо продаєте зі збитком, ви нічого не сплачуєте і можете зарахувати збиток в інші прибутки від заощаджень протягом чотирьох років.

Що таке муніципальна plusvalía і хто її сплачує?

Plusvalía (офіційно Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) оподатковує зростання вартості землі, а не будівлі, від дня купівлі до дня продажу. Її сплачує продавець. Єдиний виняток: якщо продавець не є резидентом Іспанії, покупець відповідає за податок замість нього, тому в таких угодах цю суму утримують із ціни в нотаріуса. Подробиці в путівнику для нерезидентів.

Два способи розрахунку

Після реформи листопада 2021 року ви обираєте той спосіб, за яким податок менший, і мерія зобов'язана його прийняти:

• Об'єктивний метод. База = кадастрова вартість землі (її вказано в квитанції IBI), помножена на коефіцієнт, що залежить від того, скільки років ви володіли нерухомістю. Коефіцієнти є законодавчими максимумами; мерія може застосовувати нижчі.
• Метод фактичного прибутку. База = різниця між ціною продажу і ціною купівлі, застосована лише до частки землі (співвідношення кадастрової вартості землі та загальної кадастрової вартості). Вигідний, коли нерухомість подорожчала мало.

Потім мерія застосовує до цієї бази свою ставку, але не вищу за законодавчий максимум у 30%. Максимальні коефіцієнти, чинні у 2026 році (декрет грудня 2025 року їх підвищив, але парламент скасував його 27 січня 2026 року, і повернулися цифри 2024 року), виглядають так:

А якщо ви продаєте без прибутку?

Якщо земля не подорожчала (ви продаєте дешевше, ніж купили, або за ту саму ціну), plusvalía сплачувати не потрібно. Це не відбувається автоматично: ви подаєте до мерії декларацію, додаєте обидва нотаріальні акти й показуєте, що зростання не було (стаття 104.5 Ley de Haciendas Locales, закону про місцеві фінанси).

Що відрізняється від мерії до мерії

Ставку, коефіцієнти та пільги встановлює кожен муніципалітет:

• Естепона застосовує ставку 20% згідно зі своїми податковими постановами 2025 року, значно нижче за максимум, і зберігає пільгу 95% для спадкоємців.
• Місто Мадрид застосовує 29%, одну з найвищих ставок, з пільгами для успадкованого основного житла від 95 до 40% залежно від вартості землі.
• Марбелья, Бенаавіс, Міхас та інші мають власні постанови. Перш ніж рахувати, уточніть чинну ставку у своїй мерії.

Які ще витрати має продавець?

• Сертифікат енергоефективності. Обов'язковий для оголошення і для продажу (Real Decreto 390/2021, правила енергетичної сертифікації). Його видає кваліфікований технічний фахівець; для квартири площею 90 квадратних метрів він коштує від 84 до 105 євро за даними опитування споживчої організації OCU. Сертифікат дійсний десять років (п'ять, якщо клас G). В Андалусії та Мадриді збору за реєстрацію немає. За продаж без сертифіката штраф становить від 300 до 6000 євро.
• Погашення іпотеки. Якщо ви ще маєте борг, його погашають із ціни продажу в того самого нотаріуса. Дві статті витрат: комісія банку за дострокове погашення (Ley 5/2019, закон про іпотечне кредитування, обмежує її 2% за фіксованої ставки та 0,25 або 0,15% за змінної, і лише в перші роки) і зняття іпотеки з реєстру, близько 1000 євро разом за нотаріуса, реєстр і gestoría.
• Комісія агенції. Законодавчого тарифу немає; на ринку вона становить від 3 до 5% ціни плюс 21% ПДВ і погоджується письмово в договорі доручення на продаж. Її віднімають від вашого прибутку.

Щоб знати, від якої ціни відштовхуватися, прочитайте путівник скільки коштує моє житло.

Приклад із цифрами

Квартиру в Естепоні купили у 2012 році за 200 000 євро, з 16 000 євро податків і витрат на ту купівлю та ремонтом кухні й ванних кімнат на 20 000 євро з рахунками. Ви продаєте її у 2026 році за 360 000 євро. Кадастрова вартість землі становить 60 000 євро; вам менше 65 років, і ви не реінвестуєте.

Муніципальна plusvalía (об'єктивний метод). Минуло чотирнадцять років, коефіцієнт 0,09: база 5400 євро. За ставкою Естепони 20% це 1080 євро. Такий самий продаж у місті Мадрид, за ставкою 29%, коштував би 1566 євро.

Прибутковий податок.

• Вартість набуття: 200 000 + 16 000 + 20 000 = 236 000 євро.
• Витрати на продаж: комісія агенції 5% плюс ПДВ (21 780 євро), plusvalía (1080), енергетичний сертифікат (100) і погашення іпотеки (1000): 23 960 євро.
• Вартість відчуження: 360 000 мінус 23 960 = 336 040 євро.
• Прибуток: 336 040 мінус 236 000 = 100 040 євро.
• Сума податку: 6000 за ставкою 19% (1140) + 44 000 за ставкою 21% (9240) + 50 040 за ставкою 23% (11 509) = 21 889 євро, тобто 21,9% прибутку.

Якби тому самому власникові було 66 років, а квартира з 2012 року була його основним житлом, прибутковий податок дорівнював би нулю, і він сплатив би лише 1080 євро plusvalía.

Коли і як подавати декларацію?

• Муніципальна plusvalía: протягом 30 робочих днів після підписання escritura. У Мадриді та більшості муніципалітетів це самостійний розрахунок через електронний кабінет мерії; якщо прибутку немає, натомість подають декларацію.
• Прибутковий податок: у декларації за наступний рік. Продаж 2026 року декларують навесні 2027 року. Для орієнтиру: кампанія Renta 2025 триває з 8 квітня до 30 червня 2026 року (до 25 червня, якщо ви сплачуєте прямим дебетом).
• Документи: зберігайте нотаріальні акти, рахунки та квитанцію про сплату plusvalía щонайменше чотири роки; якщо ви скористалися пільгою за реінвестування або коефіцієнтами для купівлі до 1995 року, то безстроково.