Продаж житла в Іспанії нерезидентом

Так, ви можете продати своє житло в Іспанії, не живучи тут, і податкова частина простіша, ніж здається: покупець утримує 3% ціни й сплачує їх до податкової від вашого імені, ви подаєте одну декларацію протягом чотирьох місяців, а якщо ці 3% перевищили податок, який ви насправді винні, різницю вам повертають. Ставка на прибуток у 2026 році становить 19% для всіх нерезидентів, зокрема й для британців.

У цьому путівнику розглянуто утримання, дві податкові форми, муніципальний податок plusvalía, документи та приклад із цифрами для власника, який живе у Великій Британії, Ірландії, скандинавських країнах чи Центральній Європі й продає житло на Коста-дель-Соль. Цифри чинні станом на жовтень 2026 року; ваш адвокат або gestor (консультант, який веде податкові й адміністративні справи) має підтвердити їх для вашого випадку, бо кожен продаж особливий.

Що таке утримання 3% і хто його сплачує?

Коли нерезидент продає нерухомість в Іспанії, покупець за законом зобов'язаний утримати 3% погодженої ціни й сплатити їх до Agencia Tributaria (іспанської податкової служби) протягом місяця від дати підписання escritura, нотаріального акта купівлі-продажу (стаття 25.2 Ley del IRNR, закону про податок на доходи нерезидентів). Покупець робить це за формою 211 і має передати вам копію квитанції про сплату. Збережіть її: без неї ви не зможете повернути ці 3%.

• Це не податок, а авансовий платіж у рахунок вашого податку на прибуток. Якщо ви маєте сплатити менше, різницю вам повернуть; якщо більше, ви доплачуєте решту.
• Утримання рахують від усієї ціни, а не від вашого прибутку. Під час продажу за 400 000 євро покупець утримує 12 000 євро незалежно від того, скільки ви колись заплатили за житло.
• Якщо покупець не сплатить цю суму, відповідальність за неї лягає на саму нерухомість.

Уникнути утримання можна лише одним способом: довести податкове резидентство в Іспанії довідкою від Agencia Tributaria. Справжній нерезидент звільнення не має.

Яку форму подавати і коли?

Ви подаєте форму 210 (Modelo 210), у якій декларуєте фактичний прибуток. Agencia Tributaria встановлює строк у три місяці, що відлічуються від закінчення місячного строку покупця, тож на практиці у вас є чотири місяці від підписання escritura. Декларація обов'язкова за будь-якого результату: до повернення, до доплати чи нульова.

Прибуток дорівнює різниці між двома сумами:

Зберігайте всі рахунки. Нова кухня чи засклена тераса з належним рахунком-фактурою зменшують оподатковуваний прибуток; сама лише банківська виписка зазвичай ні.

Скільки податку на прибуток сплачує нерезидент у 2026 році?

19% прибутку, незалежно від країни проживання. Agencia Tributaria зазначає це на своїй сторінці про прибуток від продажу нерухомості, а випливає це зі статті 25.1.f Ley del IRNR, яка застосовує 19% до приросту капіталу від відчуження майна без розрізнення за місцем проживання.

Можливо, ви десь читали, що після Brexit британські продавці сплачують 24%. Тут переплутано дві ставки. 24% це загальна ставка для інших доходів, наприклад від оренди, коли власник живе поза ЄС або ЄЕП; резиденти ЄС і ЄЕП сплачують із цих доходів 19% і можуть відраховувати витрати. З продажу самого житла ставка становить 19% для всіх. Де Brexit справді відчутний, то це звільнення в разі реінвестування: резидент ЄС чи ЄЕП, який продає своє основне житло й реінвестує всю суму в нове основне житло, може не оподатковувати прибуток; резидент Великої Британії більше не може.

Зміни 2026 року (Orden HAC/623/2026, наказ Міністерства фінансів) не торкнулися ні строку для продажу, ні ставки; лише щорічної декларації щодо умовного доходу та доходу від оренди.

Як повернути надмірно утримане і скільки це триває?

Ви вимагаєте повернення в тій самій формі 210: якщо 19% вашого прибутку менше за утримані 3%, декларація виходить до повернення, і ви вказуєте рахунок, на який його слід перерахувати. Якщо ви продали зі збитком, вимагаєте всі 3%.

За законом податкова має шість місяців на виплату, що відлічуються від закінчення строку подання; після цього, якщо затримка сталася з її вини, автоматично нараховуються відсотки за прострочення (стаття 31 Ley General Tributaria, загального податкового закону). На практиці юристи на узбережжі повідомляють, що повернення надходять через шість-дванадцять місяців після подання, а перед виплатою його перевіряють.

Найчастіша проблема під час цієї перевірки пов'язана із щорічним податком для нерезидентів. Кожен нерезидент, який володіє нерухомістю в Іспанії, має щороку подавати форму 210: за умовний дохід від житла, яким користується сам, або за дохід від оренди, і багато власників ніколи про це не чули. Коли ви вимагаєте повернення 3%, Agencia Tributaria перевіряє останні чотири роки (строк давності за статтею 66 Ley General Tributaria) і може зарахувати ваш борг у суму, яку має повернути. Попросіть свого gestor перевірити ці роки до продажу: урегулювати їх дешевше, ніж отримати урізане повернення з надбавками.

А як щодо муніципального податку plusvalía?

Plusvalía municipal це податок мерії на зростання вартості землі від моменту вашої купівлі. Зазвичай його сплачує продавець. Коли продавець є фізичною особою-нерезидентом, закон робить покупця платником замість нього (стаття 106.2 Ley de Haciendas Locales, закону про місцеві фінанси): мерія може вимагати податок від покупця, а той потім має право стягнути його з вас.

У нотаріуса це вирішують одним із двох способів:

1. Покупець утримує з ціни орієнтовну суму plusvalía, сплачує її мерії протягом тридцяти робочих днів і розраховується з вами, показавши квитанцію.
2. Ви сплачуєте її самі або це робить ваш адвокат за довіреністю, і ви показуєте покупцеві підтвердження.

Підходять обидва способи; в escritura має бути зазначено, який саме. Після реформи 2021 року є два способи розрахунку (об'єктивний метод на основі кадастрової вартості землі або фактичний прибуток, який видно з двох нотаріальних актів), і можна обрати менший; якщо вартість землі не зросла, що підтверджується обома актами, податок не сплачується. Ставки залежать від мерії. Якщо plusvalía сплачуєте ви, вона вважається витратою на продаж і зменшує ваш оподатковуваний прибуток.

Які документи й витрати стосуються саме продавця-нерезидента?

Більша частина переліку така сама, як для будь-якого продавця (див. документи, потрібні для продажу житла). Ось ті, на яких спотикаються власники, що живуть за кордоном:

• NIE. Він потрібен кожному продавцеві, вказаному в документі про право власності. Номер не має строку дії, але деякі нотаріуси просять свіжу довідку, а покупцеві ваш NIE потрібен, щоб подати форму 211. Перевірте це за кілька тижнів до угоди.
• Довіреність. Якщо ви не прилетите на підписання, ви видаєте довіреність своєму адвокатові: в іспанського нотаріуса, в консульстві Іспанії або в нотаріуса своєї країни з гаазьким апостилем і присяжним перекладом іспанською. Попросіть скласти її саме для цього продажу, із зазначенням об'єкта.
• Енергетичний сертифікат. Обов'язковий ще до публікації оголошення, реєструється в Junta de Andalucía (уряді Андалусії) і дійсний десять років. За даними довідників, коштує приблизно від 60 до 140 євро.
• Довідка від comunidad de propietarios (об'єднання власників). Згідно зі статтею 9.1.e Ley de Propiedad Horizontal (закону про багатоквартирну власність) нотаріус не посвідчить escritura без довідки про те, що у вас немає заборгованості з внесків до об'єднання, хіба що покупець прямо від неї відмовиться. Керуючий зобов'язаний видати її протягом семи календарних днів.
• Довідки про відсутність боргів. Остання квитанція IBI (щорічного податку на нерухомість), оплачені рахунки за комунальні послуги та, якщо є іпотека, довідка банку про залишок боргу, щоб погасити його з ціни під час угоди.
• Банківський рахунок в Іспанії. Ціну сплачують у євро, зазвичай на іспанський рахунок на ваше ім'я; з нього погашають іпотеку, комісію агенції та plusvalía, а повернення за формою 210 надходить на рахунок, який ви вкажете у формі, тож не закривайте його завчасно.
• Обмін валюти. Переведення коштів у фунти, крони чи франки є останнім кроком, а курси й комісії дуже різняться між звичайним банком і спеціалізованим валютним брокером: отримайте пропозицію ще до підписання escritura.

Хто сплачує комісію агенції?

В Іспанії комісію агенції сплачує продавець, і на Коста-дель-Соль звичайна ставка становить 5% ціни продажу плюс 21% ПДВ, що погоджується письмово й сплачується під час угоди. Це витрата на продаж, тож вона зменшує ваш оподатковуваний прибуток, як і гонорар вашого адвоката. Нашу комісію та те, що до неї входить, пояснено на сторінці про продаж.

Приклад із цифрами

Британський власник купив квартиру в Естепоні у 2012 році за 280 000 євро і продає її у 2026 році за 400 000 євро.

Без рахунків за витрати на купівлю та поліпшення прибуток становив би 90 800 євро, а податок 17 252 євро, тож замість повернення власник мав би доплатити 5252 євро. Жодна з цих цифр не є обіцянкою: податкова перевіряє кожну декларацію, а остаточна сума залежить від того, що ви зможете документально підтвердити.