Чотири площі вашого житла

Житло в Іспанії має не одну площу, а чотири. Корисна площа це те, по чому ви ходите; забудована додає стіни й перегородки; забудована зі спільними зонами додає вашу частку вестибюля, сходів чи басейну, і саме її публікує Catastro (іспанський кадастр для податкових цілей); а забудовуваність показує, скільки дозволяє збудувати містобудівний план. В оголошеннях найчастіше трапляється найбільша з цих цифр, тож перш ніж порівнювати ціни за квадратний метр, з'ясуйте, про який саме метр ідеться.

Чому в іспанського житла чотири площі?

Бо кожна відповідає на своє запитання. Корисна площа показує, скільки у вас простору для життя. Забудована показує, скільки місця житло займає як споруда. Забудована зі спільними зонами показує, яка частка всієї будівлі належить вам, і саме її оцінює Catastro. А забудовуваність показує, що ще можна зробити з ділянкою.

Перші три йдуть від меншої до більшої: кожна щось додає до попередньої. Четверта інша. Вона вимірює не те, що є, а те, що дозволяє містобудівний план, тому її ніколи не вказують ні в оголошеннях, ні в Catastro.

Якщо ви звикли купувати житло у Великій Британії чи Північній Європі, де в оголошеннях зазвичай указують внутрішню площу, тут на вас чекає найбільша несподіванка: в Іспанії головна цифра часто включає стіни й частку басейну.

Що таке корисна площа?

Це те, по чому ви ходите: підлога житла, виміряна від внутрішньої поверхні стін. До неї не входить простір, який займають перегородки, стіни й колони, а також будь-яка підлога з вільною висотою менше 1,50 метра (наприклад, низька частина мансарди).

Тераси враховують залежно від мети вимірювання. За андалуськими правилами інформування споживачів (Decreto 218/2005, de 11 de octubre, андалуський регламент про інформування споживачів) і для житла з державною підтримкою (Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, про житло з державною підтримкою) корисна площа включає половину приватних терас, еркерів і місць для сушіння білизни, але з обмеженням: не більше 10% закритої корисної площі. Натомість під час оцінки для іпотеки корисна площа не включає зовнішні простори, їх указують окремо (Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, правила оцінки нерухомості).

В Андалусії оголошення, що описує житло, має вказувати його корисну площу. Decreto 218/2005 вимагає цього від кожного, хто продає чи рекламує житло професійно. Якщо в оголошенні написано просто «квадратні метри», запитайте, які саме.

Що таке забудована площа?

Це корисна площа без вирахування простору під перегородками, колонами й шахтами плюс зовнішні стіни: фасадні повністю, а спільні із сусідом чи сходовою кліткою наполовину. Саме так її визначає Orden ECO/805/2003 для оцінок, і подібними словами Decreto 218/2005 в Андалусії.

Зазвичай саме ця цифра стоїть у нотаріальному акті (escritura) і в реєстрі нерухомості, бо її задекларували, коли реєстрували будівлю.

Тераси враховують залежно від того, чи вони накриті або закриті. За правилами кадастрової оцінки (Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, технічні правила кадастрової оцінки) їх рахують так:

Тому два пентхауси, що здаються однаковими, можуть мати різну площу в Catastro: достатньо, щоб в одного з них тераса була накрита.

Що таке забудована площа зі спільними зонами?

Це забудована площа плюс ваша частка спільних зон: вестибюля, сходів, сходових майданчиків, ліфта, а в житловому комплексі (urbanización) також басейну, садів, внутрішніх доріг, паркінгів і технічних приміщень.

Саме її публікує Catastro, і саме на ній ґрунтується кадастрова вартість, яка є базою для IBI, щорічного місцевого податку на нерухомість. Її ж показує більшість оголошень, бо вона найбільша з трьох.

Важливий момент: вашу частку в comunidad de propietarios, об'єднанні власників (cuota de participación), рахують не від цієї цифри. Ley 49/1960, de 21 de julio (закон про багатоквартирну власність), у статті 5 бере за основу корисну площу кожної квартири відносно всієї будівлі з поправкою на її розташування, становище й очікуване користування спільними службами. Насправді залежність зворотна: площу зі спільними зонами обчислюють, розподіляючи спільні зони відповідно до цієї частки.

Ваш внесок на спільні витрати визначається часткою, встановленою в título constitutivo будівлі (установчому акті, який зазвичай складає забудовник під час першого продажу квартир), і сам по собі не змінюється, навіть якщо ви зробите ремонт. Статут об'єднання також може розподіляти деякі витрати інакше: закон говорить про «те, що окремо встановлено» (стаття 9.1.e), і саме це дає змогу, наприклад, власникам квартир на першому поверсі не платити за ліфт. Якщо частку встановили без урахування цих критеріїв, можна вимагати її виправлення за згодою всіх власників або через суд.

Що таке забудовуваність?

Це те, що визнає містобудівний план: скільки квадратних метрів можна збудувати на ділянці. Її встановлює генеральний план кожного муніципалітету (в Андалусії в межах Ley 7/2021, de 1 de diciembre, регіонального закону про містобудування; у регіоні Мадрид в межах Ley 9/2001, de 17 de julio, регіонального закону про землю).

Її не знайти ні на порталах нерухомості, ні в Catastro, а саме від неї залежить, чи можна добудувати, надбудувати поверх або закрити терасу. Якщо ділянка вичерпала свою забудовуваність, додати немає жодного метра, хоч би скільки землі чи тераси у вас було.

У будинку з об'єднанням власників є ще один нюанс: невикористана забудовуваність належить ділянці, а не вашій квартирі. Скористатися нею можна лише через об'єднання, якщо установчий акт не передбачає іншого.

Приклад із цифрами

Квартира в житловому комплексі на Коста-дель-Соль, з орієнтовними цифрами (для кожного житла вони різні):

Та сама квартира коштує 3000 або понад 4000 євро за квадратний метр залежно від того, який метр ви берете. Порівнювати ціну за метр двох об'єктів має сенс лише тоді, коли обидва виміряно однаково.

Перш ніж порівнювати ціни за квадратний метр, завжди запитуйте, про яку площу йдеться.

Де перевірити кожну з них?

• Корисна: у Catastro її немає. Її отримують вимірюванням, із проєкту будівлі або з нотаріального акта, якщо в ньому є розбивка. У новобудові вона є в документах від забудовника.
• Забудована: у нотаріальному акті та в nota simple, виписці з реєстру нерухомості, яку варто замовити кожному покупцеві.
• Зі спільними зонами: у квитанції IBI та в електронному кабінеті Catastro, де приватну частину й спільні зони показано окремо.
• Забудовуваність: у містобудівному плані муніципалітету або в містобудівній довідці від мерії. Це єдина з чотирьох, яку зазвичай має перевірити архітектор чи інженер.

Що робити, якщо Catastro, нотаріальний акт і реальність не збігаються?

Таке трапляється часто, особливо в житлі після ремонту або з терасами, закритими багато років тому. Продажу це не заважає, але розбіжність варто виявити до погодження ціни й до підписання договору завдатку (arras).

Якщо різниця лише у вимірюванні, реєстр нерухомості може її виправити. Після Ley 13/2015, de 24 de junio (реформи, що пов'язала реєстр нерухомості з Catastro), різницю до 10% можна зареєструвати на підставі кадастрової довідки, якщо вона відповідає об'єкту, а різницю до 5% без жодних додаткових процедур, якщо в реєстратора немає сумнівів. Більша різниця потребує офіційної процедури в нотаріуса або в реєстрі.

Якщо помилка в Catastro, про неї можна повідомити, щоб її виправили. А якщо різниця виникла через будівельні роботи (закриту терасу, добудову), їх треба задекларувати в Catastro й узаконити: з дозволом або, якщо мерія вже не може вжити заходів, з довідкою технічного фахівця про давність робіт і нотаріальним актом про декларування добудови.

Для іпотеки оцінювач вимірює житло й використовує площу, яку він перевірив. Якщо перевірити її не вдається, він бере меншу з цифр Catastro й реєстру відповідно до Orden ECO/805/2003. Велика розбіжність може знизити оцінку, а з нею й суму, яку позичить банк.

Закрити терасу: що прорахувати заздалегідь

Закрити терасу означає не лише провести роботи: це збільшує вашу забудовану площу, а з нею кадастрову вартість і IBI. Накрита тераса, яку враховують на 50%, починає враховуватися на 100%, щойно її закривають із трьох боків із чотирьох.

Перед роботами мають бути виконані три умови:

• Забудовуваність: містобудівний план має дозволяти ці квадратні метри. Якщо ділянка її вичерпала, дозволу не буде.
• Дозвіл мерії: роботи оформлюють у мерії, як і будь-які інші, що додають площу.
• Об'єднання власників: закон про багатоквартирну власність зараховує закриття терас до робіт, що змінюють будівлю (статті 10.3.b і 17.4 Ley 49/1960), і вимагає голосів трьох п'ятих власників, які водночас мають становити три п'ятих часток.

Після цього роботи декларують у Catastro, який оновлює кадастрову вартість. Варто зробити розрахунок до ухвалення рішення, а не після першої квитанції IBI.