外国人在西班牙购房

可以：任何外国人都能在西班牙购买住房，无论是否为居民，也无论是否为欧盟公民。英国、瑞典、瑞士或美国买家的购房流程与西班牙人相同，只是多了三样手续：一个税号（NIE）、一个西班牙银行账户，以及几乎必不可少的一份授权书，让您的律师在您身在国内时代为办理。在Costa del Sol或Madrid购买二手房，只要文件齐备，从预订到交钥匙需要六到十周。

文中数字为2026年10月的现行标准；请让您的律师针对您的具体情况加以确认。

任何外国人都可以在西班牙购房吗？

可以。西班牙对外国人拥有住宅不设任何限制，您不需要居留身份、签证，也不需要成立西班牙公司。税费对所有人一视同仁：在安达卢西亚购买二手房缴纳7%的不动产转让税（ITP）；购买新房则缴纳10%的增值税（IVA）另加1.2%的印花税（AJD）；此外还有公证费、登记费和律师费。请在房价之外预留10%至13%；具体明细见在安达卢西亚购房的费用。

您可能听说过对欧盟以外买家征收100%税的消息。西班牙首相于2025年1月宣布了这一设想，同年夏天相关法案提交议会，但截至2026年10月，该法案从未经过辩论或表决：它被排除在政府自己于2026年1月推出的住房政策方案之外，路透社在2026年3月报道称，该法案因缺乏议会支持而陷入停滞。它不是法律，如今欧盟以外的买家所缴税费与欧盟买家完全相同。

NIE是什么，如何办理？

NIE（Número de Identificación de Extranjero，外国人识别号）是您在西班牙的个人税号。签署公证契约（escritura）、缴纳购房税费和开立银行账户都需要它；它永不过期，但不赋予在西班牙居住的权利。办理途径有三种：

• 在西班牙境内，前往国家警察局的外国人事务办公室：填写EX-15表，携带护照、说明您需要NIE的文件（预订协议或定金合同），并通过790表（代码012）缴纳一笔小额规费。法律规定警方应在五天内办结。
• 在您所在国家的西班牙领事馆办理，使用同一份表格。手续简单但速度较慢：沿海地区的律师事务所表示，视领事馆不同需要两到八周。
• 由您的律师凭授权书代办，您无需离开家。这是最常见、也最快的途径。

这一步最常拖慢购房进度，所以请在决定购房的当天就着手办理。

需要西班牙银行账户吗？

实际上需要。房款、税费，以及之后的IBI（不动产税）、业主共同体费用和水电燃气费，都从西班牙账户支付。开立非居民账户需要护照、NIE、非居民证明（与NIE一同出具；银行要求出具时间不超过两个月），以及资金来源证明，因为银行与公证人一样受反洗钱法规约束。拿到NIE后请尽快开户，并提前把资金转入。

为什么要请独立律师，律师审查什么？

因为公证人并不代表您：西班牙的公证人负责核验身份、行为能力、契约内容和付款方式，在双方之间保持中立。独立律师（不是卖方或开发商的律师）的收费通常为房价的1%至1.5%另加增值税，工作包括：

• 从不动产登记处（Registro de la Propiedad）调取nota simple（产权摘要）（网上约9欧元）：查明房产归谁所有、附带哪些负担，从抵押权到通行权。
• 核实建筑面积和地块与不动产登记处及地籍局（Catastro）的记录一致，并确认任何扩建、泳池或封闭阳台都有许可证。
• 确认首次入住许可证、IBI缴费单、水电账单和能源证书；如为新房，还要核查开发商的许可证和保证。
• 取得业主共同体（comunidad de propietarios）证明，确认费用已缴清，因为欠款随房产转移。

凭授权书，同一位律师可以为您申请NIE、开立账户、签署定金合同和公证契约、缴纳税费并办理产权登记。在西班牙公证人面前或在西班牙领事馆签署的授权书可直接使用；在您本国公证人面前签署的授权书，则需要加附海牙认证（apostilla）及西班牙语宣誓翻译。

预订与定金合同：去公证处之前要签什么？

预订可让房产下架两到四周，供您的律师完成审查，您需支付一笔双方商定的小额订金；如果审查发现问题，这笔订金应可退还。

定金合同（contrato de arras）才是真正的承诺：您支付房价的10%，除非一方反悔，交易即告成立。根据Código Civil（西班牙民法典）第1454条，在悔约定金（arras penitenciales）的情形下，反悔的买方丧失定金，反悔的卖方须双倍返还。判例给出两点提醒：合同必须明确写明定金属于悔约定金；10%只是惯例而非法律规定，可以协商。如果您需要贷款，请在定金合同中把获批贷款列为条件。

非税务居民能在西班牙申请房贷吗？

能。银行向非居民发放的贷款为房价与银行评估价两者中较低者的60%至70%，因此您需要准备房价的30%至40%外加各项费用的现金。银行会要求提供护照和NIE、三年的报税记录、六个月的银行流水、工资单或公司账目，以及您本国的信用报告。预审批需要五到十五个工作日，正式审批需要四到八周，所以请在签定金合同之前就开始办理。

Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario（不动产信贷合同法）无论您是否为居民都保护您：银行须在签约前至少十个自然日提供具有约束力的要约（FEIN），公证人会在签约前为您解释说明，不另收费，抵押契约的公证费、登记费和代办费由银行承担，您只需支付评估费。银行可能要求购买房屋财产险。完整情况请参阅关于非居民在西班牙申请房贷的指南。

在公证处会发生什么？

签约只需在买方选定的公证处约一次。买卖双方或其受托人签署escritura pública（公开买卖契约），支付房款，交接钥匙，公证人当天即以电子方式将契约发送至不动产登记处。如有贷款，抵押契约在同一张桌上签署，为第二份契约。

• 语言。 契约使用西班牙语；如果您亲自签字但不懂西班牙语，公证人会要求有口译人员在场。
• 如果您无法到场。 由您的律师凭授权书签字；公证人对此习以为常。
• 付款方式。 从您的西班牙账户转账，或在签约时当场交付银行本票；实际上房款中没有任何部分以现金支付（法定上限为：非居民自然人10,000欧元，有企业参与时1,000欧元）。Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862（公证法）第24条要求公证人记录每一种付款方式、金额、日期和账户，并将任何拒绝提供信息的情况报告税务部门。
• 资金来源。 银行、中介、公证人和登记官都是Ley 10/2010, de 28 de abril（反洗钱法）规定的义务主体，因此您会被问到资金来自何处：在本国出售房产、储蓄还是继承。一封银行证明信、您已出售房产的契约或近期的银行流水通常就足够了；请在转账前准备好。

签约后一个月内，您的律师会通过600表向安达卢西亚税务局缴纳ITP或AJD（自契约之日起三十个工作日内；新房的增值税随房款付给开发商），办理契约登记（法定十五天，实际三到五周；您自签署契约起即成为业主，但登记才能让您对抗第三方），并凭契约、您的NIE和西班牙银行账号（IBAN）将电、水、燃气过户到您名下。

整个过程需要多长时间？

如需贷款且尚未办理NIE，请预留八到十六周，而不是六到十周。购买新房时，您先签署私人合同，在施工期间分期付款（根据Ley 20/2015, de 14 de julio（保险机构监管法），每笔付款都由银行保函或保险担保，开发商延期时可连本带息退还），待市政府颁发首次入住许可证后才签署公证契约：没有这份许可证，就没有正式的水电供应，也无法办理贷款。

拥有房产后每年要缴哪些费用？

• IBI，即地方不动产税，由各市政府根据地籍价值确定。
• 业主共同体费用，按月或按季度缴纳，用于楼宇或小区的维护。
• 非居民所得税，即使您从不出租也要缴纳。税务局按地籍价值的2%推定您的所得（如地籍价值在最近十年内经过修订，则为1.1%），欧盟和欧洲经济区居民按19%征税，其他所有人（包括英国居民）按24%征税。每年通过210表申报一次（2026年度所得的申报期为2027年4月1日至12月31日）；未缴的年份会在您出售房产时暴露出来，所以请在购房当年就委托税务代理（gestor）处理。
• 房屋保险：没有贷款时并非强制，但购买是明智之举；如果银行放贷，会要求购买房屋财产险。
• 旅游短租，如果您打算短期出租：必须在安达卢西亚旅游登记处（Registro de Turismo de Andalucía）登记，取得业主共同体的许可，并符合所在市政府的规定，而且这些规则经常变化。

购房是否赋予在西班牙居住的权利？

不会。房产投资居留许可（即“黄金签证”）已于2025年4月3日依据Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero（司法效率组织法）终止。非欧盟公民仍可以访客身份在任意180天内在西班牙停留90天；如需更长时间停留，现有途径是非营利居留签证（依靠自有资金生活）和数字游民签证（为境外雇主远程工作），其收入门槛每年都会调整，因此请在据此规划之前先咨询专业意见。