在安达卢西亚购房的费用

在安达卢西亚购买二手房，请在房价之外预留约10%用于各项费用和税金；购买新房则预留13%。大头是税：二手房缴纳7%的不动产转让税（ITP），新房缴纳10%的增值税（IVA）另加1.2%的印花税（AJD）。其余各项（公证费、不动产登记费、代办费（gestoría）、律师费，以及有贷款时的评估费）合计通常不超过2%。

文中数字均为2026年标准，来源列于页面底部；下面还给出两个完整计算的案例：一套350,000欧元的二手房和一套500,000欧元的新房。

购买二手房缴什么税？

缴纳不动产转让税，在西班牙称为ITP。在安达卢西亚，一般税率为房产价值的7%，不分档次：一间单身公寓和一栋别墅税率相同（Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía，即安达卢西亚让与税法，第41条）。该税由买方缴纳，通过600表（modelo 600）向安达卢西亚税务局申报。

确有优惠税率，但仅适用于主要住所（须在12个月内入住，并至少居住3年），且有价值上限：

有三个细节需要注意。上限按整套房产的计税价值衡量，包括车库和储藏室（最多两个车位），即使您只购买其中一部分份额也是如此；哪怕超出一欧元，整笔交易都按7%征税。两人共同购买时，优惠税率按各自份额分别适用，已婚夫妇和已登记的事实伴侣除外。如果之后不再满足条件（3年内出售），您须在一个月内补缴至7%的差额。

按Costa del Sol的房价，大多数购房交易都按7%征税。

如果是新房呢？

开发商首次出售的新房不缴ITP，而是缴纳10%的增值税（特殊制度下的保障性住房为4%），另加针对公证契约征收的印花税（AJD）：在安达卢西亚为房价的1.2%（Ley 5/2021第49条）。合计11.2%，而二手房为7%：一套500,000欧元的房子相差21,000欧元。

AJD对主要住所同样有优惠税率，上限相同：150,000欧元以内为1%；未满35岁的买方为0.3%；多子女家庭和残障人士在250,000欧元以内为0.1%。增值税从不减免（它是国税），随每期付款支付给开发商；AJD与ITP一样，通过600表申报。

税款按什么金额计算？

自2022年起，ITP的计税基础不再只是房价，而是您支付的价格与地籍局参考价值（valor de referencia）两者中较高者（Ley 11/2021, de 9 de julio，即反税务欺诈法）。参考价值由地籍局（Catastro）每年根据该区域已登记的成交记录确定，它不是用于计算IBI（不动产税）、低得多的地籍价值。

如果参考价值低于房价，按房价缴税；如果高于房价，即使您实际支付的更少（例如房子有待翻修，或卖方急于出手），也要按参考价值缴税。西班牙宪法法院于2026年2月确认了这一制度的合法性，但您可以通过证明实际价值提出异议，实际做法是提交一份估价师报告。出价之前，请用地籍编号（referencia catastral）在地籍局网上办事平台查询：只需两分钟。

这一规则不适用于新房：增值税按房价征收。

公证费、不动产登记费和代办费是多少？

这些费用由买方支付。公证人和登记官的收费标准由国家统一规定：随房价而变，与选择哪家事务所无关。

如果您在国外通过授权书签约，还需加上授权书的费用，必要时还有海牙认证和宣誓翻译的费用。

需要请律师吗？

法律上不强制：公证人负责认证契约，核实身份和产权负担。但国际买家几乎都会聘请一位独立律师（既不是卖方的律师，也不是开发商的律师）：律师会核查不动产登记摘要（nota simple）、建筑许可和规划状况，起草定金合同（arras），为您办理NIE、申报税款，还可以凭授权书代您签字。通常收费约为房价的1%另加增值税，或事先约定的固定报价；请要求对方提供书面报价。我们的外国人如何在西班牙购房指南说明了每一步由谁负责做什么。

如果申请贷款，哪些费用由您承担？

自Ley 5/2019, de 15 de marzo（不动产信贷合同法）施行以来，由您承担的费用已经很少。您只需支付评估费（300至600欧元；有效期6个月）。贷款契约的公证费和代办费、其登记费以及贷款的印花税均由银行支付。购房本身的费用仍由您承担，银行要求的每年房屋财产险也是如此。非居民贷款的额度较低（评估价的60%至70%）：请在签署定金合同之前先取得贷款预批。

两个计算示例

假设买方不符合任何优惠税率条件，律师按1%另加增值税收费，并聘请了代办机构。数字为2026年标准，已取整。

由此得出经验法则：在房价之外预留10%至13%。买二手房通常会有结余；买新房则几乎会全部用完。结余部分可应对意外开支：偏高的参考价值、授权书、水电开户、搬家。

ITP何时缴纳、如何缴纳？

在安达卢西亚，您须自签署公证契约次日起两个月内提交600表并缴税（Ley 5/2021第69.1条）。很多指南仍写着30个工作日：那是2021年以前的期限，目前在Madrid仍然适用。代办机构、律师或公证处会替您申报；税款未缴清之前，不动产登记处不会将房产登记到您名下。逾期申报的附加费为1%，每逾期一个月再加1%（超过12个月为15%另加利息）。

如果改在Madrid买房呢？

这是在我们两个办公室之间权衡的买家常问的问题：在Comunidad de Madrid，ITP税率为6%，比安达卢西亚低一个百分点（一套350,000欧元的房子为21,000欧元，而安达卢西亚为24,500欧元）；作为主要住所且价值在250,000欧元以内的，可享受10%的减免（实际税率5.4%）；而且那里的申报期限确实是30个工作日。其他费用的计算方式相同。

购房后每年都会收到的账单

这些不包含在那10%或13%之内，但在签约前最好了解清楚：

• IBI（不动产税）。 由市政府按地籍价值（而非房价）征收，税率在0.4%至1.10%之间，由各市镇自行确定。Estepona在2026年将其平均下调了20%。请向卖方索取最近一期的缴费单：那就是准确的数字。
• 业主共同体费用。 从简单楼宇每月几十欧元，到带泳池、花园和安保的小区每月数百欧元不等。请阅读最近的会议纪要：即将到来的专项摊派（derrama）都写在里面。
• 垃圾处理费。 由市政府征收；Ley 7/2022, de 8 de abril（废弃物法）要求该费用覆盖服务的实际成本，因此2025年和2026年都有上调。
• 房屋保险。 2026年平均每年约265欧元；有贷款时，银行至少要求购买房屋财产险。
• 非居民推定所得税。 如果您不住在西班牙，即使房子空置，税务局也会为该房产推定一笔所得：地籍价值的1.1%（如所在市镇未修订地籍价值，则为2%），居住在欧盟、冰岛、挪威或列支敦士登的按19%征税，其他所有人（包括英国居民）按24%征税。以经修订的地籍价值120,000欧元为例：前一种情况每年约250欧元，后一种约317欧元。在次年通过210表申报。如果您出租房产，则改为按实际租金纳税。