本指南内容
为出售做好住房准备，就是清走碍事的东西，修好买家会注意到的小毛病，并在房源上线之前（而不是之后）用专业照片把它在好光线下展示出来。大部分工作一周就能完成，花费不多。不该做的是准备一半就推向市场：关注度在最初几天达到高峰，一套亮相不佳的房子最后往往只能降价。
下文介绍该做什么、不必做什么，文末附有逐个房间的核对清单。如果您对价格还没有把握，请先阅读我的房子值多少钱。
为什么最初两周如此重要？
因为这段时间看您房子的人最多。门户网站优先展示新房源，设置了提醒的买家当天就会收到邮件，中介也会把它与手头的求购需求逐一比对。据Idealista统计，2025年第一季度售出的住房中，有16%挂牌不到一周就已成交。2024年，西班牙完成一笔买卖平均需要73天，Málaga省为66天（Tecnocasa与庞培法布拉大学的报告）。
如果您用手机照片上线，露台还堆满杂物，第一波买家连看都不看就会把您排除。两周后再重新拍照时，房源已不再是新的：门户网站把它排得更靠后，提醒已经发出，看过两次的买家会认定它卖不出去。降价就从这里开始。
哪些该清走，哪些该保留？
买家必须能想象自己住在这里的样子，而在一个处处是您生活痕迹的家里，这是做不到的。保留能体现空间尺度的东西，清走分散注意力的东西。
清走：家庭照片、冰箱贴、收藏品、外露的衣物、每个衣柜里一半的东西（塞满的衣柜显得小）、台面上的小家电、浴室里的瓶瓶罐罐、散乱的电线、旧地毯和多余的家具。如果一个房间兼有三种用途（熨衣、书桌和客床），选定一种，并让它一目了然。
保留：沙发、铺好白色床品的床、一张桌子配椅子、几盆有生命的植物、每个房间两三件摆设。空荡荡的房子显得又小又冷；塞得满满的房子则显得更小。如果放不下，租两个月储物间的费用也比任何一次降价都低。
哪些维修值得做，哪些不值得？
修好买家看得见、会让他犹豫的地方；不要为买家反正会按自己喜好改掉的东西花钱。
| 值得本周就做 | 留给买家 |
|---|---|
| 把有污痕或颜色浓烈的墙面刷成米白或中性色 | 整体翻新厨房或浴室：买家想自己挑选 |
| 更换浴缸、淋浴和台面周围发黑的硅胶 | 更换全部地板 |
| 修好滴水的龙头，或把旧龙头换成简洁的新款 | 购买昂贵的家具 |
| 全屋灯泡统一（暖光，2,700至3,000开尔文），而且全都能亮 | 仅为出售而安装智能家居、太阳能板或新空调 |
| 调整卡住的门、松动的把手和卡滞的百叶窗 | 打通或隔断房间 |
| 从源头解决异味（潮湿、烟味、宠物、下水道），而不是掩盖 | 浓烈的空气清新剂 |
| 彻底清洁窗户、窗框、抽油烟机和地砖缝 |
在Costa del Sol，露台该怎么处理？
在这里，露台是买家看得最多的空间，往往也是起决定作用的那一个。来自英国或北欧的买家，买的是一月里在户外吃早餐的生活；那就把这一幕展示给他们看。
- 清走一切不属于露台的东西：晾衣架、煤气罐、自行车、箱子、枯死的植物。
- 家具比例得当：一张桌子配两把或四把椅子，地方够的话再加一张躺椅。少量家具摆放得当，而不是八把叠起来的椅子。
- 有生命的植物：三个大花盆胜过十五个小花盆。
- 遮阳设施完好：遮阳篷干净且能正常收放，凉棚的苇帘没有破损；如果没有，就用遮阳帆或遮阳伞。
- 地面、栏杆和玻璃干净；如果有景观，前面什么都不要挡。
独栋别墅和联排别墅：草坪修剪、树篱修整、灌溉系统运转、泳池干净并注满水。
照片在一天中什么时候拍，为什么不能用手机？
时间取决于朝向：朝东的露台上午拍；朝西的下午过半时拍；朝南的上午过半、光线变硬之前拍。在这里，问题很少是阳光不足，而是阳光太强：正午时分，一扇朝海的窗户在任何无法合成多重曝光的相机里都会过曝发白。由摄影师选择时间，如果房子能看到日落，还会专门回来拍。拍摄当天：百叶窗全部拉起，所有灯打开，床铺好，台面清空，马桶盖放下，不晾衣服，车道上不停车。
手机不够用，是因为买家在几秒钟内就决定是否点开您的房源，而手机的广角会使房间变形，让窗户过曝，还会把垂直线拍歪。专业拍摄会把三脚架架在合适的高度，合成多重曝光，让客厅和窗外景色同时清晰可见，校正线条，按顺序编排照片讲述这套房子，并提供门户网站和印刷所需的分辨率。不玩花招：买家走进门时，房子必须与照片一致。在Grupo dhoce，拍摄是销售策略的一部分，并且在房子准备好之后才进行。
视频和平面图呢？
两样都要，而且由中介制作。简短的漫游视频适合在社交媒体上发布，也能帮助身在国外的买家理解各房间如何连通。标有尺寸的平面图几乎是每位国际买家都会索要的：它能告诉他们自己的家具放不放得下，避免无谓的看房。平面图由我们的建筑团队绘制。
轻度布置还是全面的房屋软装布置（home staging）？
轻度布置您可以按照本指南自己完成：清空、整理、换新纺织品（靠垫、毛巾、白色床品）、摆上植物和几盏灯，并把露台布置好。一周时间，几百欧元。
全面布置则由专业人士使用租赁家具完成。当房子空置、是一套家具停留在另一个年代的继承房产，或与同一小区内许多相似房源竞争时，这样做是值得的。
行业数据来自西班牙房屋软装布置协会（Asociación Home Staging España），由Xataka Home于2024年引用：经过布置的住房中，96.6%在三个月内售出，43%在一个月内售出；全套服务的费用为房产价值的0.5%至1.5%。这些是该协会自己的数据，并非独立研究。对一套400,000欧元的房子来说，这意味着2,000至6,000欧元；而仅仅一次3%的降价就是12,000欧元。
看房时该怎么做？
- 温度宜人：冬天提前半小时开暖气，夏天开空调。
- 光线：即使在白天，也要拉起百叶窗、打开灯。
- 提前十五分钟开窗通风，不要用浓烈的空气清新剂：买家会以为是在掩盖什么。
- 宠物带出去，它们的窝和食盆收起来。
- 业主不在场。业主在场时，买家不会打开衣柜，不会挑毛病，也不会提问，而正是在这些挑剔之中，中介才能把异议转化为出价。如果实在避免不了，打个招呼就离开。
- 把业主共同体费用和IBI（不动产税）缴费单以及能源证书放在手边：参见出售所需的文件。
建筑师在您家里看到了什么，买家同样会看到？
三件事，而且这三件事都最好抢先处理。
潮湿。 露台或浴室下方天花板上的污渍、外墙上的水渍圈、踢脚线高度起泡的油漆、衣柜里的异味。不解决根源就直接刷漆，两周内就会重新显现，任何估价师都能发现。怎么做：找到源头（露台接缝、落水管、毛细上升的潮气、冷凝），修好它，等它干透，然后再刷漆。保留好发票。
阳台封闭及其他无许可的工程。 装了玻璃的封闭露台、加盖了顶棚的门廊、拆掉的隔墙、合并成一套的两套公寓。请了律师的买家会索要许可证和业主共同体的同意；为购房提供贷款的银行也一样。在公寓楼里，封闭露台须经五分之三的业主及其所占份额表决同意（Ley de Propiedad Horizontal，即公寓产权法，第10.3.b条）。怎么做：核实这项工程是否记载于产权契约和地籍登记（Catastro）中，向市政府询问如何使其合法化（在许多市镇，提交一份附有技术文件的责任声明即可，但各地不同），如果无法合法化，就在看房前说明，并在价格中体现出来。
老旧设施。 没有漏电保护器的配电箱、布包电线、铅制水管、没有断桥隔热的铝窗、二十年前的空调。不必为了出售而翻新，但要讲清楚。我们的建筑团队可以在出售时附上一份翻新构想和参考费用，这会改变对话的走向：“房子太旧了”变成了“我知道要花多少钱才能把它改成我想要的样子”。这正是通过一家同时设计和翻新的中介出售房产的优势。
逐个房间的核对清单
| 房间 | 本周要做的事 |
|---|---|
| 入口 | 门擦干净，门铃能响，信箱上没有旧名字，换新门垫，鞋子和外套不外露 |
| 客厅 | 搬走一件家具，换新靠垫，藏好电线，收起家庭照片，清空桌面，洗净窗帘 |
| 厨房 | 台面清空，抽油烟机和瓷砖去油污，更换硅胶，龙头不滴水，冰箱上没有冰箱贴，垃圾桶藏起来 |
| 浴室 | 更换硅胶，淋浴屏无水垢，白色毛巾，瓶罐收起，马桶盖放下，一块香皂和一盆植物 |
| 卧室 | 铺白色床品，衣柜只放一半，每个床头柜一盏灯，每个房间用途明确 |
| 露台和户外 | 清走杂物，摆好桌椅，三盆大植物，遮阳设施完好，地面和玻璃干净，暖色灯光 |
| 储物间和车库 | 整理干净，露出地面；买家会用眼睛估量面积 |
| 全屋 | 需要的地方刷中性色漆，灯泡统一且全部亮着，门能关严，异味从源头解决，窗户干净，文件放在手边 |
常见问题
出售前值得翻新厨房吗？
几乎从来不值得：买家想自己挑选，而且很少会为您花的钱买单。值得做的是让厨房干净整洁，换上新硅胶，龙头不滴水，台面清空。如果厨房非常陈旧，就调整价格，并提供一份附有费用的翻新构想。
全面的房屋软装布置要花多少钱？
据西班牙房屋软装布置协会（Xataka Home于2024年引用）的数据，为房产价值的0.5%至1.5%：一套400,000欧元的房子，需要2,000至6,000欧元。对于空置或装修风格非常个人化的房子是值得的；其余情况，轻度布置就够了。
看房时我需要在场吗？
最好不要。业主在场时，买家不会打开衣柜，也不会挑毛病，而中介正是在这些挑剔之中化解异议。请让房子保持通风、明亮、温度宜人。如果您居住在国外，钥匙由我们保管，看房由我们安排。
如果我的露台未经许可就封闭了怎么办？
买家、买家的律师和银行都会问到这一点。请核实它是否记载于产权契约和地籍登记中，向您所在的市政府询问如何使其合法化；如果无法办理，就提前说明，并在价格中体现出来。
