在西班牙卖房要缴哪些税

在西班牙出售住房，您要缴两种税：一是对您所获收益征收的个人所得税（IRPF），税率为收益（而非房价）的19%至30%；二是市政增值税（plusvalía municipal），由市政府就土地增值部分征收。如果您出售的是主要住所且年满65岁，或在两年内将款项再投资于另一套主要住所，个人所得税可以为零。

本指南面向西班牙税务居民业主。如果您居住在国外、出售在西班牙的房产，规则有所不同（3%预扣款、210表），我们在非税务居民如何出售房产中另有说明。下文均采用2026年的数字，仅供参考，不构成专业意见：签约前请与您的税务顾问核对。

出售时具体要缴哪些费用？

资本利得如何计算？

收益是转让价值与取得价值之差（Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas，即个人所得税法，第35条）。它并不只是售价减去买价：一边要加上费用，另一边要扣除费用，算得准确就能少缴税。

以下各项可计入房产的取得价值：您支付的房价；当初购房时缴纳的税费（不动产转让税ITP或增值税IVA、公证费、登记费、代办机构gestoría费用）；以及提升住房价值的投资和改良（扩建、全面翻新、空气源热泵），前提是有完整发票和付款凭证。日常维护（刷墙、用同等锅炉替换旧锅炉）不算，抵押贷款利息、IBI（不动产税）和业主共同体费用也不算。如果房子曾经出租，须减去那些年份已扣除的折旧。

以下各项可从转让价值中扣除：中介佣金、市政增值税plusvalía本身、能源证书，以及注销抵押贷款的费用。

2026年储蓄所得的税率档次

收益计入储蓄所得税基，按档次计税。这一税率表由Ley 7/2024（2024年的一部税制改革法）确定，自2025年1月1日起生效，2026年继续适用。安达卢西亚、Madrid以及其他所有适用普通税制的自治区一律相同：储蓄所得不存在地区差异。

各档次累进计算：100,000欧元的收益，前6,000欧元按19%，其后44,000欧元按21%，其余部分按23%。

什么情况下出售无需缴纳个人所得税？

在挂牌出售之前，有三种免税情形值得了解，因为其中一些需要提前规划：

• 年满65岁并出售主要住所。 全部收益免税，无需再投资（第33.4.b条）。该房产必须连续至少三年是您的常住住所，且您拥有完全所有权。如果房子归夫妻共有而只有一方年满65岁，免税只覆盖其名下的一半。
• 再投资于另一套主要住所。 将所得款项用于购买或翻新另一套将作为您主要住所的住房，收益即可免税（第38.1条）。期限为两年，按日期对日期计算，无论您是先买后卖还是先卖后买。如果只再投资一部分，则按比例免税。若仍有未还清的抵押贷款，需再投资的金额为售价减去您当时的欠款。如果再投资与出售不在同一年，请在出售当年的申报中声明您打算再投资。
• 终身年金，适用于65岁以上人士。 出售任何房产（包括非主要住所）后，在六个月内将款项用于购买以您本人为受益人的保险型终身年金：再投资金额在240,000欧元以内的收益免税（第38.3条）；超出部分按比例计税。

如果您是在1995年之前买入的，减免系数可降低部分收益（以转让价值400,000欧元为上限）。如果您亏本出售，则无需缴税，而且亏损可在四年内与其他储蓄所得相抵。

什么是市政增值税plusvalía，由谁缴纳？

plusvalía（正式名称为Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana，IIVTNU，即城市土地增值税）针对的是从您买入之日到出售之日土地（而非建筑物）的增值部分。由卖方缴纳。唯一的例外是：如果卖方不是西班牙居民，买方作为替代纳税人承担责任，因此在这类交易中，公证时会从房价中预留这笔金额。详见非税务居民指南。

两种计算方法

自2021年11月改革以来，您可以选择税额较低的一种方法，市政府必须接受：

• 客观计算法。 税基 = 土地的地籍价值（印在您的IBI缴费单上）乘以一个系数，系数取决于您持有房产的年数。这些系数是法定上限；市政府可以适用更低的系数。
• 实际增值法。 税基 = 售价与买价之差，且只按土地所占份额计算（即土地地籍价值与总地籍价值之比）。当房产增值不多时更为划算。

随后，市政府对该税基适用自己的税率，法定上限为30%。2026年适用的最高系数如下（2025年12月的一项法令曾将其上调，但议会于2026年1月27日将其废除，2024年的数字随即恢复）：

如果出售时没有增值呢？

如果土地没有增值（您的售价低于或等于买价），就无需缴纳plusvalía。但这不是自动的：您需要向市政府提交一份申报，附上买卖两份公证契约，证明不存在增值（Ley de Haciendas Locales，即地方财政法，第104.5条）。

各市政府之间的差异

税率、系数和减免均由各市自行决定：

• Estepona根据其2025年税收条例适用20%的税率，远低于上限，并对继承人保留95%的减免。
• Madrid市适用29%，属于最高之列；对继承的主要住所，根据土地价值给予95%至40%不等的减免。
• Marbella、Benahavís、Mijas等其他市镇各有自己的条例。计算之前，请向您所在的市政府确认现行税率。

卖方还有哪些其他费用？

• 能源效率证书。 发布广告和出售时必须具备（Real Decreto 390/2021, de 1 de junio，即能源认证规定）。由有资质的技术人员出具；根据消费者组织OCU的调查，一套90平方米的公寓费用在84至105欧元之间。有效期十年（评级为G的为五年）。在安达卢西亚和Madrid登记不收费。无证出售将被处以300至6,000欧元的罚款。
• 注销抵押贷款。 如果您仍有欠款，会在同一公证处用房款偿还。涉及两项费用：银行的提前还款手续费（Ley 5/2019, de 15 de marzo，即房地产信贷合同法，将其限定为固定利率2%、浮动利率0.25%或0.15%，且仅限最初几年）以及登记处的注销费用，公证、登记和代办合计约1,000欧元。
• 中介佣金。 没有法定收费标准；市场区间为房价的3%至5%另加21%增值税，在委托协议中书面约定。佣金可从您的收益中扣除。

要了解您的价格从哪里起步，请阅读我的房子值多少钱。

计算示例

一套位于Estepona的公寓，2012年以200,000欧元购入，当时的税费为16,000欧元，另有20,000欧元有发票的厨房和浴室翻新。您于2026年以360,000欧元出售。土地的地籍价值为60,000欧元；您未满65岁，也不打算再投资。

市政增值税plusvalía（客观计算法）：已过去14年，系数为0.09：税基为5,400欧元。按Estepona的20%税率计算，为1,080欧元。同样的交易如果发生在Madrid市，按29%计算则为1,566欧元。

个人所得税。

• 取得价值：200,000 + 16,000 + 20,000 = 236,000欧元。
• 出售费用：中介佣金5%另加增值税（21,780欧元）、plusvalía（1,080）、能源证书（100）和注销抵押（1,000）：合计23,960欧元。
• 转让价值：360,000减去23,960 = 336,040欧元。
• 收益：336,040减去236,000 = 100,040欧元。
• 应缴税款：6,000按19%（1,140）+ 44,000按21%（9,240）+ 50,040按23%（11,509）= 21,889欧元，相当于收益的21.9%。

如果这位业主已年满66岁，且该公寓自2012年起一直是其主要住所，个人所得税将为零，只需缴纳1,080欧元的plusvalía。

何时申报，如何申报？

• 市政增值税plusvalía：签署公证契约后30个工作日内。在Madrid及大多数市镇，通过市政府网上办事处自行核定缴纳；如果没有增值，则改为提交申报。
• 个人所得税：在次年的个税申报中。2026年的出售在2027年春季申报。作为参考，2025年度个税（Renta 2025）的申报期为2026年4月8日至6月30日（如选择银行代扣，截止到6月25日）。
• 文件保存：公证契约、发票和plusvalía缴款凭证至少保存四年；如果适用再投资免税或1995年前的减免系数，则须永久保存。