在西班牙出售继承的房产

要出售继承的住房，首先必须在法律文件上成为它的所有人：在公证人（notario）面前接受遗产，缴纳遗产税（Impuesto de Sucesiones）和市政增值税（plusvalía municipal），并在不动产登记处（Registro de la Propiedad）将房产登记到您名下。只有这样才能签署出售合同，而出售本身也有它自己的税。

下文按顺序介绍这一流程，附有安达卢西亚和Madrid的2026年数字、一个计算示例和一张期限表。本文仅供参考：请与您的顾问一起核对。

出售之前必须完成哪些事？

只要房产还登记在您父亲或母亲名下，就不能出售。以下是各个步骤，通常由公证处或代办人（gestor）办理：

1. 死亡证明。 由民事登记处（Registro Civil）出具；通常由殡仪馆代为办理。
2. 最后遗嘱证明。 说明是否立有遗嘱以及在哪位公证人处订立。须在死亡15个工作日后向司法部申请（790表，约4欧元）。
3. 没有遗嘱时：继承人声明。 在死者最后住址所在地的公证人面前办理，需两名证人；根据法律确定由谁继承。
4. 财产清单及接受和分配遗产的契约。 列明遗产和债务，进行估值并分配。所有继承人都须签字（或由持有其授权书的人代签）。房产按什么价值入账就在这一步决定，而这个价值日后关系重大。
5. 遗产相关税款： 遗产税和市政增值税plusvalía（见下文）。
6. 在不动产登记处登记。

在安达卢西亚和Madrid要缴多少遗产税？

每位继承人就自己所得部分缴纳遗产税，在死者生前居住的自治区申报（而不是房产所在地，除非死者是非居民）。期限为自死亡之日起6个月，如在前5个月内申请，可再延长6个月；延期须支付滞纳利息。

对于配偶、子女、孙子女和父母（第I类和第II类），2026年两地的税负几乎只是象征性的：

两点提醒。主要住所扣除要求您3年（安达卢西亚）或5年（Madrid）内不得出售：如果您现在就要出售，就不要申请，否则须连本带息退还（在安达卢西亚，有了一百万欧元的扣除额，也很少需要）。而在兄弟姐妹之间以及由侄子女、外甥（女）继承时，这笔税确实不轻，在安达卢西亚尤其如此：接受遗产之前请先算清楚。

如果继承人不住在西班牙呢？

仍须就该房产在西班牙纳税（非居民须就其在西班牙的财产纳税），但案卷由国家税务局（Oficina Nacional de Gestión Tributaria）办理，而不是由Junta de Andalucía或Madrid大区办理。自2014年欧洲法院的判决和Ley 26/2014（2014年的一部税制改革法）以来，非居民可以适用死者生前居住地所在自治区的规定；自2022年起，这一选择不再以居住在欧盟为前提：一位住在London或Buenos Aires的儿子继承Estepona的公寓，同样享受安达卢西亚的扣除额。如果居住在欧盟或欧洲经济区以外，必须在西班牙指定一名税务代表。

继承时的市政增值税plusvalía是什么？

房产所在地的市政府按死者持有期间土地价值的增幅征收plusvalía（IIVTNU，土地增值税）。在继承中，由继承人缴纳，期限为自死亡之日起6个月，可延长至一年。计算方法与出售时相同：参见出售住房要缴哪些税。

法律允许各市政府在配偶、子女或父母继承时给予最高95%的减免，而且几乎都须主动申请：如果您在自行核定申报中没有申请，就不会适用。

• Estepona对继承人保留95%的减免，在自行核定申报中直接申请（其条例第10条）。近年来该市曾要求满足诸如与死者共同居住等条件；在指望这项减免之前，请先确认现行要求。
• Madrid市对死者主要住所的减免按土地的地籍价值确定：60,000欧元以下95%，100,000欧元以下85%，138,000欧元以下70%，超过则为40%。
• Marbella、Benahavís、Mijas等其他市镇各有自己的条例。

而在出售房产时，还要再缴一次plusvalía，这次计算的是从死亡之日到出售之日的期间。不满一年时，系数按完整月份折算；在同一个月内出售，则为零。

为什么出售前必须先登记继承？

没有遗产税和plusvalía的缴税证明，不动产登记处不会登记继承（Ley Hipotecaria，即抵押法，第254条）；而如果卖方未登记为所有人，办理出售的公证人也不会签署。登记大约需要15个工作日。与买家约定日期时请把这段时间考虑进去：一桩顺利办理的继承，从死亡到房产可以出售，需要3到6个月。

出售继承的房产有什么不同？

房产售出后，每位继承人就自己所占份额的收益申报所得税（IRPF，即个人所得税；如住在国外，则申报相应的非居民所得税）。关键在于：取得价值不是您父母当初支付的价格，而是您为遗产税申报的价值，以死亡之日为准。自2022年起，这一价值至少为地籍局（Catastro）的参考价值（valor de referencia）；如果您申报的更高（最高可到市场价值），则以申报金额为准。在此基础上，再加上遗产税、plusvalía以及继承的公证和登记费用。

因此，合理评估遗产，日后可以省税：在安达卢西亚和Madrid，由于有99%的减免，按市场价值申报房产几乎不会增加遗产税，却能减少日后在IRPF中纳税的收益；而只按参考价值申报的人（参考价值通常低于市场价），会在出售时补上这个差额。请用一份当时日期的估价或评估报告来支持这个数字。

多位继承人

• 所有人都要在出售合同上签字，可亲自签署，也可通过公证授权书签署（在国外，可在当地公证人处办理并加附海牙认证，或在领事馆办理）。
• 一位继承人可以出售自己的份额给另一位继承人或第三方，但其他继承人享有一个月的回购权，而且份额的买家出价远低于市场价。通常的解决办法是由一人保留房产，并补偿其他人（即解除共有关系，extinción de condominio，其税负低于买卖）。
• 如果有一人不愿出售，任何一人都可以请求分割共有财产：由于一套公寓无法分割，法官会下令拍卖，既有费用，价格也更差。协商几乎总是更划算。

计算示例

一位儿子继承了母亲在Estepona的公寓，这套公寓是她25年前买的。地籍局的参考价值为180,000欧元，但一份评估报告估值为220,000欧元，他按220,000欧元申报。

• 遗产税（安达卢西亚）： 220,000减去1,000,000的扣除额，税基为零。税款：0欧元。
• 继承时的plusvalía： 土地地籍价值60,000欧元，25年，系数0.40：税基24,000欧元，按20%计算为4,800欧元。享受95%的减免后为240欧元。
• 继承的公证和登记费用： 约1,500欧元。

十八个月后，他以260,000欧元出售。

• 出售时的plusvalía： 满一年，系数0.15：税基9,000欧元，按20%计算为1,800欧元。
• IRPF。 取得价值：220,000 + 240 + 1,500 = 221,740欧元。出售费用（中介佣金5%另加增值税、plusvalía、能源证书）：17,630欧元。转让价值：242,370欧元。收益：20,630欧元。税款：6,000按19%计算（1,140）+ 14,630按21%计算（3,072）：4,212欧元。

如果他只按180,000欧元的参考价值申报，收益将为60,630欧元，税款为12,825欧元：仅仅因为继承契约中的一个数字，就相差8,600多欧元。

出售需要哪些费用和文件？

与任何出售相同：nota simple（不动产登记摘要）、能源证书、IBI（不动产税）缴费单、业主共同体证明、注销抵押、中介佣金。完整清单见出售房产所需的文件。继承的房子常见以下三种情况：

• 有租客。 租约随房产由买方承继，直至期满。出售之前，必须将价格和条件通知租客：租客享有30个自然日的优先购买权（Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos，即城市租赁法，简称LAU，第25条），通知的有效期为180天。
• 有抵押贷款。 债务随房产一并继承。请向银行查询未偿还的债务；与任何出售一样，在同一次签约时从房款中清偿注销。
• 老房子。 许多父母留下的住房没有入住许可，有未经许可的扩建，或者登记面积与实际不符，买方的银行在评估时就会发现。挂牌之前，请建筑师审查房产的城建状况，并说明哪些可以合规化（按建成年代办理的新建工程声明、技术证明，或在农村用地上办理AFO认定，它虽不能使房产合法化，但能让您有保障地出售）。这正是我们在我们的项目中所秉持的眼光，可以避免交易在公证处功亏一篑。

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