在西班牙卖房需要哪些文件

在西班牙出售住房，您至少需要：产权契约、一份近期的不动产登记摘要（nota simple）、护照及NIE（外国人识别号）、能源效率证书、最近一期的IBI（不动产税）缴费单，以及业主共同体出具的已结清费用证明。如果有抵押贷款，还需银行出具的欠款证明。其余文件则取决于房产本身、所在地以及您是如何取得它的。

重要的不是第一天就备齐所有文件，而是清楚每个阶段需要什么：挂牌之前、签预订协议和定金合同时，以及在公证处签约时。文末附有一张表格，列明每份文件由谁出具、需要多久、费用多少。

房产挂牌前需要什么？

四份文件。有了它们，房源广告合法合规，定价有真实数据作依据，任何买家提问都能当场得到答复。

产权契约（escritura）。 这是证明房产归您所有的公证契约。如果找不到，当初签约的公证处保存着原件，几天内即可为您出具一份经认证的副本（nota simple上写明了是哪位公证人）。如果房产是通过继承或赠与取得的，那份契约就是您的产权证明。

不动产登记处出具的nota simple（产权摘要）。 它概括了登记的所有人是谁、房产如何描述，以及是否附带负担（抵押、查封、地役权）。可在registradores.org网上申请，费用为9.02欧元另加增值税，24至48个工作小时内送达。请尽早申请：意外情况（已还清却从未注销的抵押、与地籍登记处Catastro记录不符的面积）在买家发现之前处理起来要容易得多。

每位业主的有效护照和NIE（外国人识别号）。 如果其中一位业主居住在国外且不打算前来签字，需要出具一份授权书。如果您不是西班牙税务居民，出售在预扣款和纳税申报方面有专门规则：请参阅非税务居民如何出售房产。

能源效率证书（certificado de eficiencia energética，CEE）。 自2013年起出售时必须具备，而且（这一点知道的人较少）广告中也必须注明：能效等级（A至G）必须出现在任何报价或宣传中，包括房产门户网站。由有资质的技术人员上门查看后出具，并在自治区登记处备案（在安达卢西亚为Registro de Certificados Energéticos Andaluces）。有效期10年（评级为G的为5年）。自2026年7月23日起，只有在国家登记册上注册的技术人员才能签署（Real Decreto 659/2025，即能源认证规定）：请确认您找的技术人员已注册。费用约60至150欧元，视面积和地点而定，通常一周左右完成。

签预订协议和定金合同时需要什么？

一旦有了买家，对方的律师或银行会要求查看能证明房产与广告一致且没有欠债的文件。提前备好可以缩短谈判时间。

最近一期IBI缴费单。 证明市政不动产税（IBI）已缴清，并提供地籍参考号。可从您的银行或税款征收机构下载（在Málaga省为Patronato de Recaudación Provincial）。不收费，即时可得。

业主共同体出具的无欠费证明。 由秘书兼物业管理人出具并经主席签批；法律规定须在7个自然日内交付（Ley de Propiedad Horizontal，即公寓产权法，第9条）。没有这份证明，公证人不会认证契约，除非买方明确放弃。这份证明很重要，因为买方要对当年及前三年未缴的费用承担责任，所以买方一定会要求提供。如果物业管理合同中不包含此项服务，管理人可以收费：通常为30至60欧元，由卖方支付。

业主共同体章程及最近的会议纪要。 并非必需，但买方会想知道是否有特别摊派、待进行的工程或使用限制（例如短期出租）。物业管理人可提供，不收取费用。

抵押贷款银行出具的剩余欠款或零欠款证明。 如果您有抵押贷款，银行会证明签约当天的应还金额；买方在公证处结清，契约中予以记载。如果贷款已还清但仍显示在nota simple上，请申请零欠款证明（不收费，几天至两周内出具），并到登记处办理注销：不经代办机构的话，公证和登记费用合计120至310欧元，需要一到三个月，所以请现在就着手。

最近的电费、水费和燃气费账单。 它们证明各项供应处于开通状态且登记在您名下，买方只需办理过户，无需重新申请接入。不收费。

居住证明或首次入住许可（licencia de primera ocupación）。 各自治区规定不同。在安达卢西亚，居住证明（cédula de habitabilidad）几十年前就已取消；相应的文件是建筑竣工时市政府颁发的licencia de ocupación（入住许可）：二手房交易中公证人不要求提供，但买方律师会索要，水电公司接通供应时也需要它。在Madrid大区，居住证明已于2018年取消，由市政府颁发的licencia de primera ocupación取而代之。如果您没有，市政府可在几周内出具副本，收取少量费用。

如果您做过装修：图纸和施工许可。 如果您扩建过、封闭过阳台或改变过布局，请备好许可证或责任声明（declaración responsable）以及竣工图纸。如果工程从未申报，现在知道总比在公证处才发现好：买方对比地籍登记与实际情况时就会看出来。

建筑评估报告（IEE或ITE），如果楼龄已到。 这是业主共同体的义务，而不是您的，但买方会问起。在安达卢西亚，由各市政府自行规定（在Málaga，建筑满50年时）；在Madrid大区，Decreto 103/2016（即Madrid大区建筑检查规定）要求楼龄超过50年（某些情况下超过30年）的公寓楼进行评估。物业管理人可提供副本，不收取费用。

无违规建设证明或AFO（安达卢西亚）。 如果您的房子位于农村用地上，或有一处多年前未经许可的扩建，买方律师可能会要求一份certificado de inexistencia de expediente de infracción urbanística（无城建违规案件证明），由市政府城建部门收费出具。如果房子是6年多以前未经许可建造的，市政府已无权下令拆除，则存在一种称为asimilado a fuera de ordenación（AFO）的状态：这是一份市政声明（Ley 7/2021 de Andalucía，即安达卢西亚城市规划法，第173条），承认该建筑的存在，允许进行维护工程和接通供应，并在不动产登记处登记。它并不能使房产合法化，但能给买方及其银行带来确定性。办理需要技术人员报告并缴纳市政费用；请预留几个月时间。Costa del Sol每年都有许多乡村房屋以这种方式顺利出售。

定金合同（contrato de arras）。 它在签署公证契约之前锁定交易。常见形式是悔约定金（arras penitenciales，Código Civil即西班牙民法典第1454条）：买方支付一笔定金（按惯例为房价的10%；法律并未规定比例），如果买方反悔则丧失定金；如果您反悔，则须双倍返还。合同须写明价格、签约截止日期（通常为2到3个月）、各项费用由谁承担以及负担状况。请务必在手头有一份最新nota simple的情况下才签署。

签约当天公证人要求提供什么？

公证处会在当天直接调取nota simple，其余文件由您带去：

1. 所有卖方的护照原件和NIE（如有人代他人签字，还需授权书）。
2. 产权契约。
3. 已登记的能源证书。
4. 业主共同体证明，最好是7天内出具的。
5. 最近一期的IBI缴费单。
6. 如有抵押贷款，银行出具的欠款证明；银行通常会派代表到场。
7. 您的银行账户信息及已收定金的凭证。
8. 钥匙。

如果房产属于实行夫妻共同财产制的已婚夫妇，须双方共同签字。如果您已离婚，需要提供登记了财产分割的法院判决或离婚协议。如果您出售的是继承的房产，必须先签署接受和分配遗产的契约，缴清遗产税和市政增值税（plusvalía municipal），并将房产登记在继承人名下：详见出售继承的住房。

一览表：由谁出具、需要多久、费用多少

以下为2026年的参考费用；凡取决于市政府或专业人士的，我们会注明。

核对清单

挂牌之前：产权契约 · nota simple · 护照和NIE · 已登记的能源证书。

签定金合同时：IBI · 业主共同体证明 · 章程 · 银行欠款证明 · 水电燃气账单 · 入住许可 · 如有工程则需图纸和许可 · 如适用则需IEE · 如有需要则需城建证明或AFO。

在公证处：以上所有文件均为最新、您的银行账户信息、定金凭证以及钥匙。

中介能为您做什么？

当您委托我们出售时，我们会在挂牌前核查nota simple和地籍登记，申请能源证书和业主共同体证明，查明是否需要注销旧抵押或办理城建证明，起草定金合同，并准备好在签约前交给公证人的全套文件。如果您居住在国外，我们会与您的律师协调授权书事宜，让您无需亲自前来。您只管签字，文书工作我们提前办妥。