非居民在西班牙卖房

是的，您人在国外也可以出售在西班牙的房产，而且税务部分比看上去简单：买方从房价中预扣3%，代您缴纳给税务局；您在四个月内提交一份申报表；如果这3%多于您实际应缴的税款，差额会退还给您。2026年，所有非税务居民（包括英国业主）出售房产所得的税率均为19%。

本指南面向居住在英国、爱尔兰、北欧或中欧，并在Costa del Sol出售房产的业主，逐一说明预扣款、两份申报表、市政增值税（plusvalía）、所需文件，并附一个完整的计算示例。文中数字为2026年10月的现行标准；由于每笔交易情况不同，请让您的律师或税务代理（gestor）针对您的具体情况加以确认。

3%预扣款是什么，由谁支付？

非税务居民在西班牙出售房产时，买方依法必须从约定房价中预扣3%，并在签署公证契约（escritura）后一个月内缴纳给西班牙税务局（Agencia Tributaria）（Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo，即非居民所得税法，第25.2条）。买方通过211表（modelo 211）办理，并须将缴款凭证副本交给您。请妥善保存：没有这份凭证，您无法申请退还这3%。

• 它不是一种税，而是您资本利得税的预缴款。如果您应缴税款更少，差额退还给您；如果更多，您补缴其余部分。
• 它按全部房价计算，而不是按您的盈利计算。房价为400,000欧元时，无论您当初买入花了多少钱，买方都要预扣12,000欧元。
• 如果买方未缴纳这笔款项，房产本身仍须为该金额承担责任。

免于预扣的唯一办法，是凭西班牙税务局出具的证明，证明您是西班牙税务居民。真正的非税务居民没有任何豁免。

您要提交哪份申报表，何时提交？

您需提交210表（modelo 210），申报实际所得。根据西班牙税务局的规定，申报期限为买方一个月期限届满后的三个月内，因此实际上您从签约之日起有四个月时间。无论结果如何（退税、补税或为零），都必须申报。

所得即以下两个数字之差：

请保留每一张发票。一个新厨房或一处封闭阳台，只要有正规发票，就能减少应税所得；仅有银行流水通常不被认可。

2026年非税务居民就出售所得缴多少税？

所得的19%，无论您居住在哪个国家。西班牙税务局在其关于房产出售所得的页面上明确了这一点，其依据是Real Decreto Legislativo 5/2004第25.1.f条，该条对转让资产产生的资本利得统一适用19%，不按居住地区分。

您可能在别处读到，英国卖家自英国脱欧后要缴24%。这是把两种税率混为一谈。24%是业主居住在欧盟或欧洲经济区以外时，对租金等其他所得适用的一般税率；欧盟和欧洲经济区居民就这类所得缴19%，并可扣除费用。而出售房产本身，所有人的税率都是19%。英国脱欧真正产生影响的是再投资豁免：欧盟或欧洲经济区居民出售其主要住所、并将全部款项再投资于新的主要住所时，可将所得排除在征税范围之外；英国居民则不再享有这一待遇。

2026年的规则调整（Orden HAC/623/2026，即财政部第HAC/623/2026号令）既未改变出售的申报期限，也未改变税率，只涉及自用房产推定所得及租金所得的年度申报。

多预扣的部分如何退回，需要多久？

在同一份210表中申请即可：如果您所得的19%低于已预扣的3%，申报结果即为退税，您填写收款账户。如果您是亏本出售，则可申请退还全部3%。

依法，税务局应在申报期结束后六个月内退款；超过这一期限，如果延误是税务局的原因，将自动加付滞纳利息，无需您申请（Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria，即税收基本法，第31条）。实际上，沿海地区的律师事务所反映，退款通常在申报后六到十二个月到账，而且退款前会先经过审核。

审核中最常见的问题是非居民年度税。每一位在西班牙拥有房产的非税务居民，每年都必须提交一份210表，申报自用房产的推定所得或租金所得，而很多业主从未听说过这项义务。当您申请退还3%时，西班牙税务局会核查最近四年（即Ley General Tributaria第66条规定的时效期），并可将您欠缴的税款与应退给您的款项相抵。请在出售前让您的税务代理核查这几年：补报的成本，远低于被扣减且附加罚金的退款。

市政增值税（plusvalía）怎么处理？

plusvalía municipal是市政府对您买入以来土地增值部分征收的税。通常由卖方缴纳。当卖方是非居民自然人时，法律规定买方为替代纳税人（Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, Ley Reguladora de las Haciendas Locales，即地方财政法，第106.2条）：市政府可以向买方追缴，买方之后有权向您追偿。

在公证处，这通常有两种处理方式：

1. 买方从房价中预扣估算的plusvalía，在三十个工作日内缴纳给市政府，再凭缴款凭证与您结算。
2. 由您本人缴纳，或由您的律师凭授权书代缴，并向买方出示缴款证明。

两种方式都可以；公证契约中应写明采用哪一种。自2021年改革以来，计算方法有两种（按土地的地籍价值计算的客观方法，或按两份公证契约所显示的实际增值计算），您可以选择较低者；如果凭两份契约证明土地并未增值，则无需缴纳。各市政府的税率不同。如果plusvalía由您承担，它计入出售费用，可减少您的应税所得。

非居民卖方有哪些特有的文件和费用？

大部分清单与任何卖方相同（参见出售住房所需的文件）。以下几项最容易让居住在国外的业主卡住：

• NIE（外国人识别号）。 产权上登记的每一位卖方都需要。这个号码永不过期，但有些公证人会要求提供近期的证明，而且买方需要您的NIE才能提交211表。请在签约前几周确认好。
• 授权书。 如果您不打算亲自飞来签字，可以授权给您的律师：在西班牙公证人面前办理、在西班牙领事馆办理，或在您所在国家的公证人面前办理并加附海牙认证（apostilla）及西班牙语宣誓翻译。请专门为这笔交易起草，并写明具体房产。
• 能源证书。 发布房源广告前必须具备，须在安达卢西亚自治区政府（Junta de Andalucía）登记，有效期十年。相关指南给出的费用约为60至140欧元。
• 业主共同体证明。 根据Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal（即公寓产权法）第9.1.e条，若无证明您已结清业主共同体（comunidad de propietarios）费用的证明，公证人不会认证契约，除非买方明确予以免除。物业管理人须在七个自然日内出具。
• 无欠款证明。 最近一期的IBI（不动产税）缴费单、已付清的水电等账单；如有抵押贷款，还需银行出具的剩余贷款余额证明，以便签约时从房款中直接注销。
• 西班牙银行账户。 房款以欧元支付，通常打入您名下的西班牙账户；抵押贷款、中介佣金和plusvalía都从该账户结清，210表的退税也会打入您在表中填写的账户，因此不要过早销户。
• 货币兑换。 把所得款项换成英镑、克朗或法郎是最后一步，普通银行与专业外汇经纪商之间的汇率和手续费差别很大：请在签约前先询价。

中介佣金由谁支付？

在西班牙，中介佣金由卖方支付；在Costa del Sol，常见标准为售价的5%另加21%增值税（IVA），以书面约定，并在签约时结清。它属于出售费用，因此和您的律师费一样，可减少应税所得。我们的佣金标准及服务内容，请见出售页面。

计算示例

一位英国业主于2012年以280,000欧元在Estepona购买了一套公寓，2026年以400,000欧元出售。

如果没有购房费用和装修改良的发票，所得将为90,800欧元，税款为17,252欧元，这样业主非但拿不到退税，还要补缴5,252欧元。以上数字均不构成承诺：税务局会审核每一份申报，最终金额取决于您能提供的凭证。